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Lo sai che? Locazione: quando l’inquilino ha diritto di partecipare all’assemblea di condominio

Lo sai che? Pubblicato il 22 aprile 2014

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> Lo sai che? Pubblicato il 22 aprile 2014

Avviso di convocazione dell’assemblea di condominio: la riforma amplia l’onere di convocazione anche agli inquilini, riconoscendo loro il diritto di voto; i conduttori devono ricevere l’avviso di assemblea da parte dell’amministratore.

Dopo la recente riforma del condominio, il codice civile [1] prevede espressamente che all’assemblea di condominio devono essere convocati tutti gli “aventi diritto”, pena l’invalidità. L’individuazione dei soggetti, pertanto, appare molto più generica del passato in cui si faceva riferimento ai soli condomini.

Cosa cambia, allora, in forza di questa novità, nei rapporti tra condominio ed eventuali inquilini che vi abitano perché “in affitto”?

La legge del ’78 [2] aveva già previsto la possibilità per i conduttori di partecipare all’assemblea (al posto del padrone di casa) solo per determinate materie, legittimandoli a impugnare le eventuali deliberazioni viziate [3]. Ma la previsione aveva valore solo nei rapporti tra locatore e conduttore e non anche per il condominio.

In particolare, tale disposizione attribuisce al conduttore diritto di voto, al posto del proprietario dell’appartamento, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.

Dunque, l’inquilino ha il potere di impugnare le delibere viziate, sempre che abbiano a oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.

Con la conseguenza che il conduttore non partecipa a tutte le deliberazioni concernenti spese che è però tenuto a sostenere.

La legge [2] stabilisce inoltre che il conduttore ha diritto di intervenire, senza diritto di voto, nelle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

Nulla di più: così, ad esempio, si è esclusa la legittimazione del conduttore ad impugnare la deliberazione dell’assemblea condominiale di nomina dell’amministratore e di approvazione del regolamento e del bilancio preventivo.

Dunque, fino alla recente riforma, i due rapporti “locazione” e “condominio” non hanno subìto reali interferenze. Non viene imposto alla collettività dei partecipanti al condominio l’onere della presenza del conduttore alle deliberazioni dell’assemblea: si stabilisce, piuttosto, il diritto di intervento di quest’ultimo al posto del proprietario ed a tutela dei suoi diritti ed interessi, potenzialmente contrapposti a quelli del locatore.

Si è, dunque, sempre desunto che non ci fosse volontà di introdurre deroghe in favore dell’inquilino.

Ma la riforma ha introdotto alcune novità.

Sembra infatti che la nuova legge abbia voluto aprire le porte al ricomprendere anche gli inquilini tra gli “aventi diritto” cui va esteso, per quelle delibere, l’onere di convocazione all’assemblea.

Non si comprenderebbe, altrimenti, perché nel Registro dell’anagrafe condominiale l’amministratore debba inserire (e quindi “trattare”) anche i dati anagrafici dei conduttori: il registro, in realtà [4], deve contenere i dati non solo dei condomini, ma anche di tutti coloro che, quali usufruttuari, conduttori appunto, o comodatari, vantano diritti reali o personali di godimento aventi ad oggetto singole unità abitative del fabbricato.

Né si comprenderebbe perché i titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari possano adesso indiscriminatamente, al pari dei condomini e dei titolari di diritto reale, accedere alla documentazione di spesa [5].

Insomma, ora la questione sembra non più doversi limitare ai rapporti tra locatore e conduttore, ma investono anche il condominio, obbligando l’amministratore a inviare la convocazione di assemblea anche agli inquilini, beninteso sempre e solo per le questioni in cui la legge attribuisce loro uno specifico interesse e diritto.

note

[1] Artt. 1136, comma 6, cod. civ. e 66, comma 3, disp. att. cod. civ.

[2] Art. 10 legge 392/78.

[3] Tuttavia la fattispecie viene spiegata come ipotesi di sostituzione legale del conduttore al locatore, correlata all’incombenza dell’onere delle relative spese (articolo 9 della legge 392/1978), e perciò rilevante unicamente all’interno del rapporto contrattuale tra locatore e conduttore, senza cioè rilievo alcuno per il condominio.

[4] Art. 1130, n. 6, cod. civ.

[5] Art. 1130-bis cod. civ.

 

Autore immagine: 123rf.com


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1 Commento

  1. Buongiorno,
    l’amministratore del condominio dove siamo in affitto si rifiuta di inviarci la convocazione all’assemblea e a nostra esplicita richiesta risponde che potremo parteciparvi solo con la delega della proprietà. Come possiamo agire dato che le spese condominiali le paghiamo interamente noi e non la propietà. Grazie.

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