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Acquistare la nuda proprietà lasciando l’usufrutto: casa a buon prezzo

22 aprile 2014


Acquistare la nuda proprietà lasciando l’usufrutto: casa a buon prezzo

> Diritto e Fisco Pubblicato il 22 aprile 2014



Le nuove regole: l’usufruttuario paga da subito gli oneri ordinari di condominio mentre il nudo proprietario solo le spese straordinarie.

Per chi vuole acquistare casa a un prezzo basso, nell’ottica di abitarla in futuro, lasciando un tetto ai propri figli, o con l’intenzione di poter ampliare (un giorno) il proprio immobile con quello del vicino posto sullo stesso pianerottolo, la legge attribuisce uno strumento che, oggi, complice la crisi economica, viene sempre più spesso usato.

Si tratta dell’acquisto (non della proprietà ma) della nuda proprietà. In tal caso, il precedente titolare non viene spogliato completamente del bene venduto, ma gli rimane in capo un cosiddetto “diritto reale minore”, come l’usufrutto o il diritto di abitazione: diritto che, in genere, ha durata per tutta la vita di quest’ultimo.

In forza di ciò, il vecchio proprietario continua ad abitare la casa, mentre il nuovo acquirente non può utilizzarla se non alla morte di quest’ultimo o alla scadenza dell’usufrutto stesso.

I vantaggi per le parti sono evidenti. Il venditore ha la possibilità di ottenere subito la disponibilità di una somma di denaro – specie se non ha eredi a cui lasciare beni immobili – senza dover per forza perdere il tetto sotto cui vivere. Dall’altro lato, il nuovo proprietario (o meglio, il cosiddetto “nudo proprietario”) acquista la proprietà del bene nella prospettiva di poterne disporre o utilizzare in futuro.

In questi casi, chi deve pagare le spese condominiali? A chiarirlo è stata una recente sentenza della Cassazione [1]. Secondo la Corte, il condomino che vende il proprio appartamento, conservando per sé il diritto di abitarci, rimane obbligato ad adempiere a tutti gli oneri inerenti la custodia, l’amministrazione e la manutenzione del bene ceduto, compreso l’obbligo di pagare le spese condominiali.

In pratica, l’amministratore dovrà pretendere le spese condominiali non dal nudo proprietario, ma da chi continua a rimanere nell’immobile. E ciò vale anche se non c’è stata la trascrizione del diritto di abitazione nei registri immobiliari. Basta, infatti, la comunicazione dell’atto all’amministratore di condominio che deve, a tal fine, tenere i registri di anagrafe condominiale.

Il nudo proprietario, invece, deve pagare soltanto le spese straordinarie.

L’usufrutto

L’usufrutto [2] consiste nel potere di godere di un bene e dei relativi redditi di proprietà altrui. La durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario.

Il titolare di un usufrutto può anche decidere di cedere il proprio diritto di abitare l’immobile – per un certo periodo di tempo o per tutta la sua durata – ad altri soggetti. Pertanto, l’usufruttuario non è quindi obbligato a prendere lui stesso possesso dell’immobile. Egli potrebbe, quindi, cedere l’immobile in locazione e continuare a lucrare dai relativi canoni che incasserebbe personalmente.

Il diritto di abitazione

Il diritto di abitazione [3] consiste nel diritto di abitare un bene immobile. Ma, a differenza dell’usufrutto, non può essere ceduto, né è possibile firmare contratti di locazione.

È, quindi, il titolare del diritto di abitazione colui che è tenuto a provvedere a tutte le questioni relative al godimento della casa, mentre il nudo proprietario è tenuto solo alle riparazioni straordinarie, tranne quelle che si rendono necessarie a fronte dell’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione spettanti all’utilizzatore.

In base alla recente riforma del condominio, il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento delle spese condominiali [4].

note

[1] Cass. sent. n. 6877 del 24.03.2014.

[2] Artt. 978 e ss. cod. civ.

[3] Artt. 1021 e ss. cod. civ.

[4] Art. 67 disp. att. cod. civ.

Autore immagine: 123rf.com

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