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Quando si può mettere un cancello sul pianerottolo? 

8 Giugno 2021 | Autore:
Quando si può mettere un cancello sul pianerottolo? 

È lecito o no in un condominio chiudere la parte del vano scale davanti casa propria con delle griglie metalliche e una serratura? Cosa fare in questi casi? 

Sei proprio sicuro che la soglia di casa segni il confine tra la tua proprietà privata e le parti comuni condominiali? Molti proprietari di appartamenti o negozi non la pensano così e tendono ad espandersi. C’è chi occupa il pianerottolo con piante, biciclette e piccoli mobili e chi, invece, in maniera più drastica, chiude con delle grate quella porzione di spazio, magari adducendo motivi di sicurezza personale. Ma quando si può mettere un cancello sul pianerottolo? 

Il pianerottolo è una parte comune dell’edificio e, come tale, appartiene indistintamente a tutti i condomini, anche a quelli che non lo percorrono perché abitano agli altri piani e usano l’ascensore. L’appartenenza comune, però, non è un limite invalicabile: si può fare anche un uso personale ed esclusivo di quello spazio (pensa al tappetino messo fuori dalla porta di casa), a condizione che non venga limitato il pari diritto degli altri. Quindi, il transito deve sempre essere consentito a tutti, senza ostacoli o limitazioni, così come la possibilità di ricevere aria e luce dai finestroni o lucernari posti nel vano scale. 

Per andare al di là di questi principi generali, la giurisprudenza ha fissato dei criteri molto utili per capire quando si può mettere un cancello sul pianerottolo. Ad esempio, che succede quando il pianerottolo viene di fatto utilizzato solo da un condomino, come il proprietario dell’attico all’ultimo piano, dove non passa mai nessuno tranne lui? Il tribunale di Roma, con una nuova sentenza, ha detto che il cancello turba il possesso e, dunque, deve essere rimosso, a meno che tutti i condomini non siano d’accordo a mantenerlo. 

Di chi è il pianerottolo condominiale?

Il pianerottolo condominiale rientra per legge [1] nelle parti comuni dell’edificio, come i muri portanti e le scale. Perciò, è una cosa in comproprietà ideale fra tutti i condomini, in proporzione alle quote millesimali di ciascuno.

È facile capire che, come insegna la Cassazione [2], i pianerottoli «costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato»; meno facile è, invece, individuare l’uso che ciascun condomino può farne. A tal proposito, interviene un altro criterio, fissato dal Codice civile [3] secondo cui: ciascuno può servirsene, «purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso».

L’uso del pianerottolo condominiale

L’uso del pianerottolo condominiale deve sempre contemperare con la sua funzione comune a tutti i condomini: a nessuno dei comproprietari può essere impedito il passaggio, neanche quando il pianerottolo è situato all’ultimo piano ed insiste su un ballatoio che serve solo per accedere al lastrico solare comune.

La circostanza che il pianerottolo serva anche per accedere agli appartamenti antistanti è ininfluente e non vale certo ad attribuire al loro proprietario un diritto di proprietà o di utilizzo esclusivo. Ben diverso è il fenomeno della mera tolleranza che si realizza quando, ad esempio, qualcuno vi colloca vasi di fiori o piante o piccoli oggetti per abbellire in qualche maniera quella che considera un’anticamera della propria casa.

Si può mettere un cancello sul pianerottolo?

Dalla spiegazione che ti abbiamo fornito avrai già compreso che, nella maggior parte dei casi, non si può mettere un cancello sul pianerottolo, specialmente se esso è chiuso con una serratura o un lucchetto. Realizzarlo comporterebbe una inammissibile modifica della destinazione d’uso della cosa comune e la chiusura del cancello costituirebbe un grave e insormontabile ostacolo per il transito degli altri condomini, non muniti delle chiavi.

Esiste solo un’eccezione: la chiusura del pianerottolo diventa possibile quando l’assemblea, con una delibera straordinaria, la approva all’unanimità, che dovrà essere non solo quella dei partecipanti alla riunione ma di tutti i comproprietari che costituiscono il condominio. In materia di parti comuni dell’edificio, non è possibile deliberare a maggioranza.

Chiusura illegittima del pianerottolo: rimedi

In caso di chiusura del pianerottolo – che, come abbiamo visto, è illegittima se non approvata all’unanimità – i condomini dissenzienti possono agire con le azioni previste dalla legge [4] a tutela dello spoglio o della turbativa del possesso. Secondo la Corte di Cassazione [5], l’appropriazione del pianerottolo costituisce una sottrazione del diritto d’uso di quell’area a tutti gli altri comproprietari dello stabile, precludendo loro il «godimento collettivo» del bene.

Nella sentenza cui abbiamo fatto cenno all’inizio [6], il tribunale di Roma ha ravvisato la turbativa del possesso degli altri condomini e ha perciò ordinato la rimozione del cancello a cura e spese del proprietario che lo aveva realizzato, concedendogli, in alternativa, la possibilità di fornire le chiavi a tutti i partecipanti al condominio.

Cancello sul pianerottolo: approfondimenti

Se nessuno dei condomini reclama contro il cancello sul pianerottolo, c’è la possibilità che chi lo ha installato usucapisca quello spazio recintato. Con l’usucapione si acquisisce la proprietà altrui – anche quella delle cose comuni – quando si realizza un uso continuativo ed indisturbato del bene per almeno 20 anni. Per interrompere questo periodo basterebbe proporre, per via giudiziaria, un reclamo come quello che abbiamo esaminato nel paragrafo precedente.

Per approfondire i temi trattati leggi i seguenti articoli:


note

[1] Art. 1117 Cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 4372/2015.

[3] Art. 1102 Cod. civ.

[4] Art. 1170 Cod. civ.

[5] Cass. sent. n. 18929/2020.

[6] Trib. Roma, sent. n. 6088 del 09.04.2021.


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