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Surroga del mutuo: come funziona

12 Settembre 2021 | Autore:
Surroga del mutuo: come funziona

Cosa fare per trasferire un finanziamento in corso da una banca all’altra? Quando conviene e quali documenti bisogna presentare?

Può capitare a chi ha un mutuo con una banca di trovare, mentre è in corso il piano di ammortamento, un altro istituto di credito che offre delle condizioni migliori e che consente di risparmiare in interessi. In questo caso, ci sono due possibilità: «mordersi le mani», come si suol dire, e lasciare le cose come stanno mettendosi l’anima in pace, oppure prendersi il debito e spostarlo nella banca che permette di risparmiare. È l’operazione nota come surroga del mutuo: come funziona?

A dispetto di quello che si può pensare, non è stato il decreto Bersani sulle liberalizzazioni ad introdurre questa possibilità: la portabilità del mutuo è contemplata nel Codice civile [1]. Dal 2007 in poi, però, anno in cui è entrata in vigore la Legge Bersani [2], il tutto è diventato più semplice per il mutuatario, visto che non gli vengono applicate le spese per l’avvio del nuovo finanziamento. Niente più spese notarili, imposte, commissioni di istruttoria, ecc. Un bel vantaggio per chi poi otterrà delle condizioni migliori sulla restituzione del debito grazie alla surroga del mutuo. Vediamo come funziona.

Surroga del mutuo: che cos’è?

Prendi il tuo debito e te lo porti da un’altra parte. Ecco lo spirito della norma che consente la surroga del mutuo, ovvero la possibilità di trasferire un finanziamento la cui restituzione è già in corso da una banca ad un’altra per avere delle condizioni contrattuali più favorevoli.

Il tutto, come detto poco fa, senza i costi di accensione di un nuovo mutuo.

La vecchia banca non può opporsi alla richiesta di surroga.

Surroga del mutuo: a quali condizioni?

La surroga del mutuo viene fatta, di norma, a queste condizioni:

  • il nuovo mutuo deve avere un importo pari o inferiore al debito residuo nel momento in cui viene trasferito il finanziamento. Non è possibile aumentare l’importo che resta da pagare;
  • le spese della surroga sono a carico della nuova banca;
  • c’è la possibilità di modificare la durata del piano di ammortamento ed il tipo di tasso (da variabile a fisso o viceversa);
  • va cancellata la vecchia ipoteca sull’immobile: occorre iscriverne una nuova a favore della banca in cui si porta il debito;
  • non è possibile cambiare gli intestatari e/o i garanti del mutuo originale, a meno che la banca lo proponga in virtù dell’importo residuo o di altre circostanze favorevoli.

Surroga del mutuo: come funziona?

La prima cosa da fare prima di optare per la surroga di un mutuo è quella di informarsi presso altri istituti di credito sulle condizioni offerte sui finanziamenti, anche su quelli trasferiti. Sarà cruciale (altrimenti non avrebbe alcun senso questa operazione) fare un confronto con l’attuale banca per vedere se vale la pena fare il «trasloco» del mutuo.

Nel caso in cui venga individuata una banca che offre delle condizioni migliori, il mutuatario deve fare richiesta di surroga a questo nuovo istituto affinché venga esaminata la pratica. I tempi sono quelli della concessione di un normale finanziamento. Seguirà la relativa perizia sull’immobile e, quindi, l’iscrizione della nuova ipoteca e la stipula del nuovo contratto di mutuo davanti ad un notaio che cancellerà l’ipoteca precedente.

Successivamente, la vecchia banca concede il nulla osta e il debito passa entro 30 giorni da un istituto all’altro. A questo punto, la nuova banca avvia la surroga con un rogito notarile a sue spese.

Surroga: quali documenti servono?

Chi vuole chiedere una surroga del mutuo deve presentare questi documenti:

  • copia della nota di iscrizione ipotecaria;
  • copia autenticata della documentazione relativa mutuo con la vecchia banca;
  • fotocopia del documento di identità dell’eventuale garante;
  • certificato di stato civile;
  • documenti di reddito (730, Redditi, Unico);
  • documenti catastali dell’immobile, planimetrie e visure.

Surroga del mutuo: quando conviene?

Detto così, la surroga del mutuo può sembrare un affare in qualsiasi momento, ma non bisogna lasciarsi ingannare dal fatto che una banca può offrire delle condizioni migliori di un’altra. Prima di optare per questa soluzione, bisogna fare qualche riflessione per vedere quanto convenga effettivamente.

Per logica, la surroga conviene quando l’ammortamento del mutuo è nella prima fase. Come noto, infatti, secondo il sistema più diffuso, le prime rate del mutuo sono composte per la maggior parte di interessi e per una percentuale decisamente inferiore di quota capitale. Viceversa, con l’avvicinarsi della fine del finanziamento, la rata diventa quasi esclusivamente di capitale.

Significa che chi vuole risparmiare sugli interessi e trova delle condizioni migliori altrove deve fare la surroga all’inizio, quando di interessi ne paga di più, e non alla fine, dove la rata cambierà di poco o nulla.

Tra l’altro, la legge Bersani non fa riferimento ad eventuali tempi da rispettare prima di decidere di trasferire il mutuo. Anche se, tendenzialmente, le banche attendono circa un anno prima di accettare la surroga, in modo da capire se stanno prendendo un bravo o un cattivo pagatore.

Allo stesso modo, non c’è un limite sul numero delle surroghe da fare sullo stesso finanziamento. Volendo, ogni volta che si trovano delle condizioni più vantaggiose in un altro istituto è possibile fare la richiesta di trasferimento. Che poi le banche accettino la surroga della surroga è un altro paio di maniche.


note

[1] Art. 1202 cod. civ.

[2] Legge n. 40/2007 del 02.04.2007 nota come Legge Bersani.


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