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Box in affitto: quali spese?

8 Giugno 2021 | Autore:
Box in affitto: quali spese?

Le regole di riparto dei vari tipi di costi tra locatore e conduttore sono fissate dalla legge o possono essere stabilite nel contratto di locazione.

Una soluzione molto utilizzata per parcheggiare al chiuso la propria auto, tenendola al riparo dalle intemperie e dai furti, è quella di affittare un box. Il canone mensile da versare al proprietario è di solito inferiore al costo di un’autorimessa o di altri spazi esterni a pagamento. Inoltre, nello spazio concesso, c’è la possibilità di custodire i propri oggetti, oltre all’autovettura. Ma chi prende un box in affitto a quali spese va incontro? 

I locali possono richiedere lavori di manutenzione, ristrutturazioni o adeguamenti per la messa in sicurezza. Spesso, questi costi sono notevoli e si tratta di capire quali sono le regole di riparto tra il proprietario e l’affittuario, specialmente se il box è situato all’interno di un condominio. 

Molti si tutelano prevedendo nel contratto un’apposita quota di spese condominiali mensili spettante al conduttore, ma se emergono altre spese diverse da quelle ordinarie occorre stabilire, in base alle regole generali fissate dalla legge, se chi ha un box in affitto è tenuto a contribuirvi oppure se esse ricadono interamente sul locatore, che solitamente è il proprietario dell’immobile.

Il contratto di affitto del box 

Il box auto è una pertinenza, cioè una parte di un immobile, come un’abitazione, suscettibile di godimento separato. Perciò, il proprietario può concedere il box in locazione autonomamente dall’immobile principale: si può affittare il solo box senza nessuna necessità di prendere anche la casa. Il contratto di affitto del box auto, quando è stipulato separatamente da quello dell’appartamento, non soggiace ai consueti limiti di durata previsti per le locazioni abitative e anche il prezzo può essere liberamente concordato tra le parti. 

È sempre opportuno fissare i contenuti dell’accordo in una scrittura privata che stabilirà la durata dell’affitto, l’ammontare del canone, la frequenza di pagamento (solitamente mensile), gli usi consentiti, la disdetta, i termini di preavviso e, se si vuole, anche il regime delle spese accessorie. 

Se la durata del contratto è superiore a 30 giorni, occorre la registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate: si pagherà l’imposta di registro all’aliquota del 2% sul valore del canone annuo, ma con un importo minimo di 67 euro, più l’imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate o 100 righeLa registrazione compete al locatore, ma le parti possono stabilire il riparto delle spese al 50% per ciascuno. 

Box in affitto: riparto spese di manutenzione 

La ripartizione delle spese per il box in affitto segue una regola molto semplice: tutte quelle relative alla manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore, mentre quelle di natura straordinaria competono sempre al locatore. La manutenzione ordinaria riguarda le spese connesse al normale uso del bene e al suo regolare funzionamento quotidiano; tutte le altre spese esulano dall’ordinaria amministrazione e sono a carico del locatore.

Sotto questo profilo non c’è, quindi, nessuna differenza rispetto alle regole generali di suddivisione delle spese tra inquilino e proprietario, previste per qualsiasi tipo di locazione. Così, ad esempio, la spesa di riparazione della serratura o di cambio di una lampadina compete al conduttore, mentre quella di sostituzione della saracinesca esterna o di rifacimento dell’impianto elettrico dovrà essere pagata dal locatore.

Riparto spese condominiali dei box 

Se il box auto è situato in un condominio, potrebbero esserci spese condominiali ulteriori e diverse rispetto a quelle di manutenzione del singolo locale. Se il contratto di affitto non regola i criteri di riparto, esse vengono poste a carico del conduttore, tranne quando riguardano la proprietà dei locali ad uso esclusivo o delle parti comuni condominiali. 

Così, ad esempio, l’affittuario pagherà le spese di pulizia periodica del vano garage comune che comprende i vari box e quelle della rampa esterna o del tratto di scale interno che conduce all’area di parcheggio, ma non i costi di rifacimento di alcune parti strutturali o di modifiche degli impianti. 

Per evitare contestazioni e litigi, molti contratti prevedono l’attribuzione di una quota percentuale predeterminata delle spese condominiali al conduttore del box. Altrimenti vale la regola generale di riparto spese stabilita dal Codice civile [1], in base alla quale se le cose sono destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese vengono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. 

Nei casi dubbi e problematici, quando il criterio di riparto è incerto, interviene la giurisprudenza a fornire soluzioni: una recente sentenza del tribunale di Pavia [2] ha stabilito che la parcella del tecnico incaricato dell’adeguamento dei garage alla normativa antincendio ricade totalmente sui condomini proprietari, in base ai millesimi di ciascuno, e non quindi sugli affittuari dei box. In proposito, leggi anche l’articolo “Box condominiali: chi paga l’adeguamento antincendio“.


note

[1] Art. 1123 Cod. civ.

[2] Trib. Pavia, sent. n. 779 del 31.05.2021.


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