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Chi tutela i diritti dei condomini?

9 Giugno 2021
Chi tutela i diritti dei condomini?

A chi rivolgersi se si hanno problemi in condominio: l’amministratore, il giudice, la polizia o le associazioni di tutela dei condomini?

Chi vive in un condominio ha dei doveri derivanti dal rispetto dei vicini di casa, delle altrui proprietà e delle parti comuni, ossia di quelle aree che appartengono a tutti i condomini. Per ognuno di questi doveri fa da contraltare un contrapposto diritto. Ebbene chi tutela di diritti dei condomini?

Anche se in prima battuta, ogni volta che c’è qualcosa che non va, ci si rivolge all’amministratore, non sempre questi è la figura competente a risolvere le controversie all’interno dell’edificio.

Cerchiamo allora di capire chi tutela i diritti dei condomini e a quale organo rivolgersi tutte le volte in cui c’è un problema con un condomino, con l’assemblea, con lo stesso amministratore.

Quali sono i diritti dei condomini?

Possiamo distinguere i diritti dei condomini in due categorie. Nella prima, rientrano i diritti derivanti dalle proprietà individuali. Sono ad esempio il diritto a non subire intrusioni nella propria vita privata, al rispetto delle distanze tra costruzioni, a non subire molestie olfattive, acustiche, di calore e così via.

Nella seconda categoria, rientrano invece i diritti in quanto condòmini e, quindi, in rapporto sia alle parti comuni dell’edificio che ai relativi servizi. È il caso del diritto ad essere convocati in assemblea, a prendere visione della documentazione condominiale, al rispetto del decoro architettonico dell’edificio, all’utilizzo delle aree in comune.

Ciascun condomino ha il diritto di:

  • utilizzare la propria abitazione ed eseguirvi dei lavori liberamente purché:
    • non siano vietati dal regolamento approvato all’unanimità;
    • non violino il decoro architettonico dello stabile;
    • non pregiudichino la stabilità dell’edificio;
  • utilizzare le parti comuni dell’edificio e farvi dei lavori per rendere più comodo l’uso della proprietà individuale a patto di:
    • non violare il decoro architettonico dell’edificio;
    • non pregiudicare la stabilità dell’edificio;
    • non pregiudicare il pari diritto degli altri condomini di fare lo stesso uso dell’area comune;
    • non utilizzare l’area comune per finalità che non le sono proprie.

Chi tutela i diritti dei condomini?

Non esiste un organo amministrativo o un ente pubblico che tutela i diritti dei condomini. I due organi previsti dalla nostra legge sono, come vedremo a breve, l’amministratore di condominio (il quale però non è sempre competente per ogni tipo di bega condominiale) e il giudice (sia esso quello civile o penale).

Vediamo quali sono i rispettivi ambiti.

L’amministratore di condominio

Compito dell’amministratore è quello di far rispettare il regolamento di condominio e di tutelare le parti comuni dell’edificio e i relativi servizi. Non ci si può rivolgere all’amministratore quando c’è, ad esempio, un litigio tra due condomini; si pensi a quelli relativi al rumore, alle molestie, alla diffamazione.

L’amministratore può intervenire se, ad esempio, viene violato il decoro architettonico dello stabile, se viene utilizzato l’ascensore in modo non corretto, se l’uso dei beni comuni avviene per finalità estranee alla loro natura (si pensi a chi parcheggia il motorino nell’androne).

L’amministratore ha anche il dovere di agire a tutela delle parti comuni contro le altrui molestie e di attivare i mezzi di riscossione nei confronti di chi non paga le quote condominiali.

Il giudice

Se l’amministratore non si attiva o non è competente, a tutelare i diritti dei condomini ci pensa il giudice. Sarà il giudice civile nel caso di violazione dei quorum dell’assemblea, omessa convocazione alla riunione di condominio, responsabilità professionale o inerzia dell’amministratore, mancato rispetto degli orari del silenzio in condominio, uso illegittimo del parcheggio e tutte le altre beghe che non costituiscono reato. Sarà il giudice penale invece nel caso di stalking condominiale, diffamazione, appropriazione indebita delle quote dei condomini da parte dell’amministratore e così via.

Al giudice penale ci si rivolge proponendo prima una querela in polizia o ai carabinieri o alla Procura della Repubblica; al giudice civile, invece, ci si rivolge per il tramite del proprio avvocato che notificherà all’avversario un atto di citazione.

Associazioni di tutela dei condomini

Esistono poi alcune associazioni di tutela dei condomini, anche se ancora di minore importanza. Non sono enti statali. La loro funzione è spesso rivolta a fornire una consulenza o una prima tutela per chi ha problemi condominiali.



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