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Vendita terreno edificabile: quando si può annullare

9 Giugno 2021 | Autore:
Vendita terreno edificabile: quando si può annullare

La cessione dell’area può essere viziata da errori o da dolo, specialmente quando la cubatura è insufficiente a costruire e il venditore lo ha tenuto nascosto.

Chi acquista un’area edificabile normalmente lo fa per costruire e non per piantarci il grano o le patate. Prima di comprare vanno fatti i necessari controlli e bisogna adottare tutti gli opportuni accorgimenti, non solo sul terreno ma anche sugli strumenti urbanistici regionali e comunali, per verificare se c’è davvero la possibilità edificatoria promessa dal venditore. Questi controlli preliminari sono indispensabili per prevenire brutte sorprese. 

La vendita di terreno edificabile si può annullare quando manca la buona fede e vengono taciute circostanze essenziali, che se conosciute dall’acquirente lo avrebbero portato a non concludere il contratto. Questo può avvenire per errore o anche per dolo del venditore. Spesso, per tali vicende si va in causa e diventa decisiva la corretta interpretazione del contratto, che non si limita solo al dato letterale. I giudici compiono un’indagine per capire qual è lo scopo perseguito dalle parti con la stipulazione del contratto e, quindi, guardano al significato complessivo dell’operazione economica. 

Il criterio della buona fede contrattuale è spesso decisivo per stabilire chi ha ragione: una recentissima sentenza della Cassazione [1] ha affermato che la vendita di terreno edificabile si può annullare quando il venditore non aveva specificato che la cubatura necessaria per costruire non era interamente disponibile e, perciò, il diritto di fabbricare era stato limitato senza che l’acquirente lo sapesse. 

Il contratto di cessione di terreno edificabile 

Il contratto di cessione di un terreno non edificato, come un’area agricola, si caratterizza per la possibilità di realizzarvi una o più costruzioni. Così la capacità edificatoria dell’area – espressa dalla cubatura e dagli indici di fabbricabilità stabiliti nei piani urbanistici – diventa un elemento centrale: essa incide non soltanto sulla determinazione del prezzo della compravendita, ma anche sullo scopo del contratto, che tecnicamente viene definito “causa” dell’operazione che le parti hanno voluto realizzare. 

La causa è lo scopo immediato dei contraenti e si distingue dai motivi che li hanno indotti a decidere la compravendita. Ad esempio, nella cessione di terreno edificabile la causa del contratto è lo scambio del terreno contro il pagamento del prezzo, mentre ciascuna delle parti può avere scopi ulteriori (arricchirsi, speculare con la rivendita, andare a vivere nei fabbricati realizzati, donarli, ecc.) che sono indifferenti per la validità del contratto stesso.  

La causa si distingue dall’oggetto del contratto, che consiste nelle prestazioni pattuite. L’impossibilità dell’oggetto – ad esempio, l’inesistenza del terreno – rende nullo il contratto [2]. Ma anche una causa illecita, per contrarietà alla legge o a norme imperative di ordine pubblico, rende invalido il contratto, che non può produrre i suoi effetti e chi ne reclama l’esecuzione non viene tutelato dalla legge [3]. 

L’annullamento del contratto per errore, violenza o dolo 

Il contratto di cessione di terreno edificabile può essere annullato per tre vizi tipici, comuni a tutti i tipi di contratti: l’errore, la violenza o il dolo. Con l’annullamento gli effetti del contratto tra le parti vengono cancellati: l’acquirente non deve più pagare il prezzo (e se già lo aveva fatto dovrà essere rimborsato) e il venditore non deve consegnare la cosa.

La domanda di annullamento va proposta al giudice civile competente per territorio, a cura della parte che ha interesse a far valere il vizio del contratto. L’efficacia dell’annullamento è retroattiva, come se il contratto non fosse mai stato posto in essere, salvi i diritti dei terzi di buona fede acquisiti nel frattempo.

L’errore consiste in una falsa conoscenza della realtà fattuale, o nell’ignoranza di alcune situazioni e qualità fondamentali dell’area oggetto di cessione. L’errore è causa di annullabilità del contratto quando è stato indotto dalla controparte ed ha inciso sulla formazione della volontà negoziale. Ad esempio, credevi di acquistare un terreno edificabile e, invece, non lo era. Per ottenere l’annullamento, l’errore deve essere «essenziale» [4] e ricadere sulla natura o sulle qualità del terreno, e deve essere stato determinante del consenso prestato. 

La violenza può essere fisica oppure psicologica. In questo caso, essa consiste in una minaccia ingiusta per indurre un soggetto a manifestare un consenso che altrimenti non avrebbe prestato. Ad esempio, minacciare un debitore in difficoltà, preannunciandogli l’espropriazione forzata, a meno che non acconsenta a vendere quel terreno, integra una violenza che vizia il consenso e rende annullabile il contratto. 

Il dolo in ambito contrattuale ha un significato molto diverso da quello del diritto penale: significa inganno. Il dolo necessario per l’annullamento consiste nei raggiri o negli artifizi adottati dal venditore per indurre l’acquirente a comprare; anche il silenzio serbato su circostanze determinanti, come gli indici di edificabilità, viola il dovere di correttezza che deve presidiare i rapporti tra le parti.

Quando il venditore mente sulla cubatura edificabile 

Il caso al quale abbiamo accennato all’inizio e che è stato deciso dalla Suprema Corte riguardava proprio il dolo: il venditore non aveva specificato che la cubatura del terreno non era interamente disponibile per l’edificazione, perché era già stata in parte utilizzata. Gli Ermellini hanno ritenuto che il fatto di tacere questa fondamentale circostanza violasse il principio di buona fede contrattuale e, pertanto, ha disposto l’annullamento del contratto. Il trasferimento di cubatura – cioè della determinazione del volume fabbricabile in rapporto alla superficie dell’area – è infatti un elemento essenziale della causa del contratto di cessione di terreno edificabile.

Nell’occasione, i giudici di piazza Cavour hanno chiarito che il dovere di buona fede contrattuale si specifica nel significato di lealtà e si concretizza nel non suscitare falsi affidamenti nella controparte: quando si cede un’area edificabile, l’acquirente legittimamente presume che essa venga trasferita con la disponibilità dell’intera cubatura stabilita dagli indici di fabbricazione stabiliti nei piani regolatori di zona, e se così non è l’acquirente ha il dovere di specificarlo, a pena dell’annullamento del contratto.

Per ulteriori informazioni leggi anche le nostre rassegne giurisprudenziali “Cessione di terreno: ultime sentenze” e “Annullamento contratto per dolo: ultime sentenze“.


note

[1] Cass. ord. n. 15707 del 04.06.2021.

[2] Art. 1346 Cod. civ.

[3] Art. 1343 Cod. civ.

[4] Art. 1429 Cod. civ.


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