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A chi spetta denunciare l’amministratore di condominio?

10 Giugno 2021
A chi spetta denunciare l’amministratore di condominio?

Querela per appropriazione indebita nei confronti dell’amministratore che ruba i soldi del condominio: la competenza è dei condomini o del nuovo amministratore? 

Solo al termine del suo mandato l’amministratore di condominio può essere eventualmente accusato di appropriazione indebita. Difatti, è solo in quel momento che si chiudono tutte le partite di “dare” ed “avere” e si può verificare se il professionista ha rubato o meno. In quel caso, se ci dovessero essere sospetti di irregolarità contabili, se dal conto corrente dovessero mancare dei soldi, se i bilanci non sono in regola, a chi spetta denunciare l’amministratore di condominio? La competenza spetta al nuovo amministratore a lui succeduto oppure ad ogni singolo condomino?

Sulla questione, si è dibattuto a lungo: vi sono due teorie su chi possa presentare la querela nei confronti dell’amministratore condominiale per il reato di appropriazione indebita. Secondo alcuni spetta all’amministratore subentrante sporgere la querela previa autorizzazione dell’assemblea condominiale; secondo altri, invece, è il singolo condòmino a poter agire in via autonoma. 

La questione è stata definitivamente chiarita dalla Cassazione [1]. La Corte ha infatti spiegato, una volta per tutte, a chi spetta denunciare l’amministratore di condominio. O meglio: a chi spetta «querelarlo», visto che l’appropriazione indebita è un reato procedibile solo su istanza di parte e non d’ufficio. 

Prima però di spiegare qual è l’orientamento seguito dalla Cassazione sarà bene fare alcune precisazioni preliminari sul tema.

Quando querelare l’amministratore di condominio

Secondo la Cassazione [2], quando si tratta di sporgere querela per appropriazione indebita commessa da un amministratore condominiale sulle somme del condominio, si può agire solo al termine del mandato. Difatti, il delitto in questione si consuma non già con riguardo all’accertamento dei singoli fatti di appropriazione, bensì con riferimento all’atto della consegna della cassa al nuovo amministratore ossia con la cessazione dall’incarico.

L’amministrazione condominiale configura un ufficio privato, assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità delle norme sul mandato. Tra queste vi è l’articolo 1713 del Codice civile a norma del quale l’amministratore, una volta conclusa l’attività gestoria, deve assolvere all’obbligo di restituzione di tutte le somme ricevute nel corso della sua gestione. 

Se, dunque, alla scadenza del mandato, l’amministratore non restituisce i soldi ricevuti dai condomini o se il conto non riporta un saldo pari a quanto versato dai condomini stessi, l’amministratore può – solo allora – essere querelato. Tali condotte, per la Suprema Corte, comprovano la volontà di non restituire le cose di cui si ha il possesso, e dunque sono necessarie e sufficienti a configurare il reato in questione. 

Ne consegue che, sotto il profilo della prescrizione, sono irrilevanti i singoli ammanchi di cassa relativi ai rendiconti annuali, atteso che il momento determinante è unicamente quello della riconsegna finale delle somme percepite, all’atto del «passaggio di consegne» con l’amministratore subentrante.

Si può infine querelare l’amministratore per appropriazione indebita se non riconsegna la documentazione condominiale alla scadenza dell’incarico.

Quando querelare l’amministratore per appropriazione indebita

L’amministratore risponde del reato di appropriazione indebita non solo quando trattiene per sé le somme di un condominio ma anche quando, senza autorizzazione, fa confluire i saldi dei conti attivi dei singoli condomini su un unico conto di gestione a lui intestato o quando versa sul conto di un condominio le somme riscosse da un altro. Quindi, il reato si configura a prescindere dall’utilizzo delle somme per esigenze personali, poiché tale condotta comporta di per sé la violazione del vincolo di destinazione che ha il denaro al momento del suo conferimento [3].  

Dunque, anche l’accertato utilizzo, da parte della donna, delle somme versate sul conto corrente del condominio per far fronte alle necessità di un altro condominio è catalogabile come appropriazione indebita.

Chi deve querelare l’amministratore di condominio? 

Secondo la Cassazione [1], spetta sia al nuovo amministratore (su autorizzazione dell’assemblea) che ad ogni singolo condomino presentare la querela contro il vecchio amministratore cessato dall’incarico che ha “rubato” dalle casse del condominio. 

Il singolo condomino, avendo il diritto di tutelare le destinazioni d’uso delle parti comuni, è legittimato a presentare la querela per appropriazione indebita nei confronti dell’amministratore. 

Inoltre, per depositare la querela da parte del nuovo amministratore occorre la preventiva unanime manifestazione di volontà da parte dell’assemblea dei condomini così da conferire all’amministratore l’incarico di perseguire penalmente un soggetto per un fatto ritenuto lesivo del patrimonio comune. Insomma, l’unanimità è necessaria e condiziona la validità della querela [4].

Come già detto in precedenza dalla stessa Cassazione [5], il condomino può agire in via concorrente o surrogatoria con l’amministratore entrante per presentare una valida querela, in relazione ad un reato commesso in danno del patrimonio comune del condominio.


note

[1] Cass. sent. n. 21370/2021

[2] Cass. sent. n. 18864/2012.

[3] Cass. sent. n. 19519/20.

[4] Cass. sent. n. 12410/2020.

[5] Cass. sent. n. 49392/2019 e n. 6594/2020


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1 Commento

  1. Insomma, prima avviene il passaggio di consegne tra vecchio e nuovo amministratore e poi si può configurare il reato di appropriazione indebita. Ci sono tanti amministratori condominiali che cercano di fare i furbetti e intascarsi somme che dovrebbero essere usate per altro, tra cui lavori e quote. E questi sono una vergogna per l’intera categoria!

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