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Rinuncia alla proprietà: mantenere l’immobile è troppo costoso? Ecco come disfarsene


Rinuncia alla proprietà: mantenere l’immobile è troppo costoso? Ecco come disfarsene

> Diritto e Fisco Pubblicato il 25 aprile 2014



I passi da compiere per la cessione di una casa, un terreno, un fabbricato o la quota in una comproprietà in favore dello Stato o di un’altra persona: come liberarsi da costi gravosi e poco convenienti.

Le spese di gestione della casa sono diventate proibitive e superiori alle possibilità del proprietario? Vuoi liberarti di una proprietà immobiliare “fastidiosa”? O di una quota di comproprietà immobiliare che comporta spese e adempimenti e che non è di nessuna utilità?

Sono domande che spesso ricorrono nella prassi quotidiana, specie di questi tempi in cui, tra imposte e difficoltà economiche, è diventato un lusso poter essere proprietari di immobili.

Ma si pensi anche al caso di chi ha ereditato un piccolo appezzamento di terreno in una località lontana, sperduta, mai frequentata; oppure al caso di chi si trova, sempre per ragioni ereditarie, a essere divenuto comproprietario (magari per quota infinitesimale) di un rudere inutilizzato e inutilizzabile, che nessuno vuole comprare o ricevere in donazione e del quale comunque ci si vorrebbe disfare, anche senza ottenere alcun corrispettivo.

Come sbarazzarsi di questi beni se nessuno li vuole comprare perché – al pari del titolare – si ritiene la loro gestione un onere non facilmente sostenibile? Anche la donazione, in alcune situazioni, potrebbe essere non agevole. È vero che, a caval donato non si guarda in bocca, ma con il mercato immobiliare nulla è davvero “donato”.

 

La rinuncia alla proprietà

Una soluzione efficiente può essere quella della rinuncia al diritto di proprietà o alla quota di comproprietà. Si tratta di una soluzione che non sempre il cittadino conosce perché viene raramente applicata, sia per ragioni di scarsa dimestichezza con questo “rimedio”, sia per il fatto che è argomento poco trattato sui testi di diritto [1], sia infine perché comunque l’idea che una proprietà si possa dismettere, rinunciandovi, è assai poco diffusa nella collettività, sia professionale sia non professionale.

C’è senz’altro familiarità con la rinuncia all’usufrutto (per effetto della quale il “nudo proprietario” torna a essere proprietario “pieno”) e con la rinuncia alla servitù (con la quale il fondo servente viene sgravato del peso da cui era onerato a vantaggio del fondo dominante), ma la rinuncia alla proprietà non è usualmente praticata.

In sintesi, la proprietà è rinunciabile unilateralmente da parte del titolare del diritto, senza che ci sia bisogno di trovare un altro soggetto che ne diventi – al posto suo – nuovo proprietario. Tutto ciò che occorre è un atto formato per iscritto [2] che deve essere trascritto nei Registri immobiliari [3] “contro” il rinunciante.

L’effetto dell’atto è che la proprietà rinunciata diventa di titolarità dello Stato [4], il quale non può rifiutare, ma deve “subìre” l’ingresso nel suo patrimonio del diritto rinunciato dal precedente proprietario. In pratica, ogni cittadino può rinunciare alla titolarità di un proprio immobile e per ciò solo “regalarlo” allo Stato che non potrà mai rinunciare.

Anche la quota di comproprietà si può rinunciare (sempre con atto scritto, da pubblicare nei Registri immobiliari). In questo caso si ha un duplice effetto:

1. il diritto rinunciato non “passa” allo Stato ma agli altri comproprietari, che subiscono una proporzionale espansione della loro quota di comproprietà; essi non possono rifiutare questo effetto, ma possono a loro volta rinunciare, a “beneficio” degli altri comproprietari, fino a che ne rimanga uno solo (la cui eventuale rinuncia, infine, fa arrivare il bene rinunciato allo Stato);

2. se il comproprietario rinunciante aveva spese da sopportare a causa della sua comproprietà, la rinuncia alla quota di comproprietà ha un effetto liberatorio [5] e quindi toccherà ai comproprietari “superstiti” farsi carico delle spese derivanti dalla comproprietà: sia di quelle già maturate, sia dia quelle che matureranno eventualmente in futuro.

Il condominio

Infine, va fatta un precisazione per quanto riguarda il condominio, e cioè alla quota millesimale di comproprietà che spetta, sulle parti comuni dell’edificio, a chi sia proprietario di un appartamento che fa parte del condomini. A riguardo, il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni [6]. Pertanto, non si può pensare a una rinuncia al condominio per disfarsi delle spese condominiali.

note

[1] Di recente il Consiglio nazionale del notariato ha pubblicato uno studio (datato 21 marzo 2014 e intitolato “La rinunzia alla proprietà e ai diritti reali di godimento”) finalizzato a illustrare le conseguenze giuridiche della rinuncia alla proprietà e ai diritti reali.

[2] Art. 1350, n. 5, cod. civ.

[3] Art. 2643, n. 5 cod. civ.

[4] Art. 827 cod. civ.

[5] Art. 1104 cod. civ.

[6] Art. 1118, co. 2., cod. civ.

Autore immagine: 123rf.com

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6 Commenti

  1. Ho una domanda. Ma se uno ha fatto la successione per il bene ricevuto in eredità, e sono passati 10 anni dalla successione, l’articolo sopra vale comunque?

  2. Ho un problema. Ho ereditato una porzione di sottotetto non abitabile e inutilizzabile circa due anni fa. Cosa posso fare per disfarmene e quanto mi verrebbe a costare?

  3. Ho quote infinitesimali di piccoli appezzamenti di terreno che non so nemmeno dove siano. Sono arrivati da mia nonna e dal mio bisnonno fino a mio padre. Vorrei rinunciare alla piccolissima quota di proprietà ma a quanto ho capito dovrei comunicarlo agli altri comproprietari che non so chi siano, conosco il loro nome solo dalle visure catastali. E’ possibile che possa fare la rinuncia

  4. Ho una comproprietà di un immobile, che a conti fatti non vale tanto e non si riesce nemmeno a vendere per via di un disaccordo tra i comproprietari
    Vorrei rinunciare alla comproprietà (10 comproprietari) posso cederla anche se gli altri comproprietari rinunciano?
    Quanto costerebbe mediamente ( proprietà di valore catastale di 250 euro)
    A chi posso rivolgermi?
    Grazie per la sollecita risposta
    Cordialmente Giuseppa Macaluso

  5. Siamo una snc che a venduto una palazzina di 12 appartamenti su tre piani , la società’ si è tenuta la proprietà del lastrico solare dopo anni non riuscendo a venderlo non riesce dalle spese condominiali e sugli interventi al tetto , come possiamo liberarci , visto che i 12 proprietari degli appartamenti non vogliono l’immobile che noi abbiamo proposto gratis escluse le spese per l’atto. Grazie

  6. Ho quote infinitesimali di piccoli appezzamenti di terreno che non so nemmeno dove siano. Sono arrivati da parte di mio marito e a sua volta da mio suocero . Vorrei rinunciare alla piccolissima quota di proprietà , gli altri comproprietari non so chi siano, E’ possibile fare la rinuncia

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