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Cessione di cubatura: tassazione

10 Giugno 2021 | Autore:
Cessione di cubatura: tassazione

Il regime fiscale del contratto di trasferimento di volumetria edificabile: quale aliquota per l’imposta di registro. 

Se hai intenzione di raggiungere un accordo con il proprietario del fondo confinante per trasferirgli la tua volumetria edificabile, o per ricevere quella del suo terreno, ti interesserà conoscere qual è il regime di tassazione del contratto di cessione di cubatura. 

Questo contratto è ammesso dalla legge, perché ai fini urbanistici non interessa se la potenzialità edificatoria di un’area viene sfruttata da un unico proprietario o da quelli dei fondi vicini; l’importante è non superare i limiti stabiliti nei piani regolatori. La convenienza della cessione di cubatura consiste nel fatto che così si riesce ad ottenere la possibilità di costruire edifici di dimensioni maggiori rispetto a quelle che sarebbero consentite utilizzando solo la volumetria disponibile per il proprio terreno.

Ai fini fiscali, però, erano sorte controversie riguardo all’aliquota dell’imposta di registro applicabile a questa fattispecie. Ora, è intervenuta la Corte di Cassazione, con una nuova ed importante sentenza resa a Sezioni Unite [1], per dirimere questo contrasto sulla tassazione della cessione di cubatura. La Suprema Corte ha ritenuto che l’atto ha contenuto patrimoniale, e non natura reale, e perciò è imponibile al 3% anziché al 9%. La differenza è notevole; vediamo più in dettaglio come stanno le cose. 

Cessione di cubatura: cos’è?

La cessione di cubatura è un contratto atipico, cioè non direttamente disciplinato dalla legge, con il quale il proprietario di un fondo trasferisce, in tutto o in parte, al proprietario del fondo confinante la cubatura, ossia la potenzialità edificatoria del proprio terreno, stabilita dagli strumenti urbanistici in vigore in quella zona. 

Chi riceve la cubatura del vicino potrà chiedere il permesso di costruire per realizzare un fabbricato più ampio rispetto a quello che avrebbe potuto edificare sfruttando la sola volumetria disponibile per il proprio terreno: il suo diritto edificatorio viene così notevolmente ampliato. 

Cessione di cubatura: forma e requisiti 

L’oggetto del contratto di cessione di volumetria è, dunque, il trasferimento di volumetria utile a costruire. Per la validità del contratto non è necessaria la forma scritta, ma ai fini di prova del contenuto è indispensabile ricorrervi, altrimenti il diritto ceduto solo in modo verbale non potrebbe essere fatto valere nei confronti della Pubblica Amministrazione per il rilascio del permesso a costruire. 

È opportuna anche la trascrizione dell’atto di cessione di cubatura nei pubblici registri immobiliari, per rendere l’operazione conoscibile, e opponibile, ai terzi interessati, come i successivi acquirenti del bene che hanno perduto la propria volumetria edificabile e devono essere messi in condizione di conoscere questa importante circostanza. La giurisprudenza ha, infatti, ritenuto viziato da dolo – e dunque annullabile – un contratto di vendita di terreno edificabile in cui il venditore aveva sottaciuto questa importante circostanza (leggi “Vendita terreno edificabile: quando si può annullare?”). 

La legge [2], dal 2011 in poi, prevede che «i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale, devono essere resi pubblici con lo strumento della trascrizione». In questa ampia definizione rientrano sicuramente i contratti di cessione di cubatura.

Cessione di cubatura e imposta di registro 

Come accennato in premessa, la giurisprudenza era divisa sulla natura obbligatoria o reale del trasferimento di cubatura. Le due interpretazioni portavano a risultati molto differenti sull’imposta di registro applicabile: le cessioni di diritti reali (come la proprietà, le servitù, la superficie) sono imponibili con l’aliquota del 9%, quelle di natura obbligatoria scontano la minore aliquota del 3%. 

La trascrivibilità del contratto non era un argomento decisivo a favore dell’una o dell’altra ipotesi, perché vi sono vari casi contratti con effetti obbligatori che sono soggetti a trascrizione, come il preliminare di compravendita immobiliare (il cosiddetto “compromesso di vendita”) e le locazioni ultranovennali. 

In una recente sentenza, la Corte di Cassazione ha respinto la tesi della natura reale del contratto di cessione di cubatura ed ha accolto quella dell’atto «immediatamente traslativo di un diritto edificatorio a contenuto patrimoniale»: perciò esso, non essendo espressamente previsto nella nomenclatura degli atti soggetti a registrazione, è «assoggettabile ad imposta proporzionale di registro come atto diverso», ai sensi della Tariffa allegata al Testo Unico sull’Imposta di Registro [3].  

Perciò, la tassazione è applicata con l’aliquota del 3% sul valore dell’atto, tipica degli atti a contenuto patrimoniale e meramente obbligatori tra le parti. In caso di trascrizione del contratto e voltura del diritto, occorre versare anche le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa di 200 euro ciascuna [4]. 

Per ulteriori informazioni leggi “Terreno edificabile, vendita e cessione dei diritti edificatori“.


note

[1] Cass. S.U. sent. n. 16080 del 09.06.2021.

[2] Art. 2643, co.2 bis, Cod. civ.

[3] Art. 9 Tariffa, parte I, all. Al D.P.R. n. 131/1986.

[4] Art. 4 e art. 10, co.2, Tariffa all. al D.Lgs. n. 347/1990.


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