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Prima casa all’asta: quando va trasferita la residenza? 

11 Giugno 2021 | Autore:
Prima casa all’asta: quando va trasferita la residenza? 

Se al momento dell’assegnazione l’immobile è ancora occupato dal debitore il termine di 18 mesi non decorre e le agevolazioni fiscali non decadono.

Acquistare immobili all’asta giudiziaria può essere conveniente, specialmente quando si riesce a spuntare un prezzo di aggiudicazione molto inferiore al valore commerciale del bene. Anche gli acquirenti delle vendite giudiziarie possono beneficiare delle agevolazioni prima casa, che consentono un notevole risparmio di imposte. Ma se si acquista la prima casa all’asta, quando va trasferita la residenza?  

La legge impone un termine generale di 18 mesi per spostare la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato con le agevolazioni. Ma questo termine deve conciliarsi con le particolarità delle procedure di assegnazione degli immobili venduti all’asta. Ad esempio, può accadere che, al momento dell’aggiudicazione, l’appartamento risulti ancora occupato dal precedente proprietario, che è il debitore sottoposto ad esecuzione immobiliare. Dal punto di vista giuridico, non si pongono particolari problemi, perché con il provvedimento giudiziario di assegnazione chi ha vinto l’asta, ed ha pagato il prezzo, diventa a tutti gli effetti il nuovo proprietario del bene.

Dal punto di vista materiale, invece, l’ostacolo concreto per andare ad abitare nell’immobile acquistato con i benefici fiscali può sorgere, anche in relazione ai tempi della procedura di vendita giudiziaria, spesso non prevedibili in anticipo. Così il termine entro il quale va trasferita la residenza nella prima casa all’asta può subire slittamenti e c’è il rischio di perdere le agevolazioni fiscali richieste e concesse. Ma la giurisprudenza tiene conto di queste situazioni incolpevoli per l’acquirente e, se si riesce a dimostrare un’ipotesi di forza maggiore, la decadenza dal beneficio dichiarata dall’Agenzia delle Entrate viene annullata. Così l’acquirente mantiene le agevolazioni fiscali. 

Agevolazioni prima casa: condizioni e termini

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto dell’abitazione principale – il cosiddetto “bonus prima casa” – spettano a chi acquista un immobile non di lusso e non è proprietario di un’altra abitazione situata nel medesimo Comune e di altri immobili ad uso abitativo in qualsiasi parte d’Italia comprati fruendo del beneficio.

Inoltre, occorre aver fissato la residenza nel Comune dove è ubicato l’immobile acquistato con le agevolazioni o impegnarsi a trasferirla entro i 18 mesi successivi all’acquisto (durante l’emergenza Covid questi termini sono stati sospesi dal 23 febbraio 2020 al 31 dicembre 2021).

Le agevolazioni consistono nell’abbattimento dell’imposta di registro all’aliquota del 2%, rispetto a quella ordinaria del 9% (se si compra dall’impresa costruttrice, l’Iva è al 4% anziché al 10%).

Agevolazioni prima casa per immobili acquistati all’asta

Anche per gli immobili acquistati in un’asta giudiziaria spettano le agevolazioni prima casa: in tali casi, l’unica differenza, rispetto alle compravendite tra privati che avvengono con rogito notarile, consiste nel fatto che la procedura di vendita prevede l’aggiudicazione del bene al miglior offerente e la base imponibile è rappresentata dal prezzo pagato, anziché dal valore commerciale o catastale dell’immobile.

Il passaggio di proprietà si formalizza con l’emissione del decreto di trasferimento da parte del giudice dell’esecuzione o del professionista da egli delegato per tale operazione. Le agevolazioni prima casa devono essere richieste prima della registrazione del decreto di trasferimento presso l’Agenzia delle Entrate, perché è in quel momento che avviene la liquidazione dell’imposta di registro dovuta [1].

Quando la casa è occupata dal precedente proprietario 

Come regolarsi se la casa acquistata all’asta è ancora occupata dal precedente proprietario e questa circostanza impedisce di andarvi ad abitare? Una recente sentenza della Commissione tributaria del Lazio [2] ha stabilito che il contribuente che non trasferisce la residenza entro il termine di 18 mesi dall’acquisto non perde le agevolazioni sulla prima casa se l’immobile è rimasto occupato, ormai senza più averne titolo, dal debitore sottoposto ad esecuzione.

In quel caso, i termini per il cambio di residenza da parte dell’acquirente che intende avvalersi dei benefici prima casa non decorrono dalla data di aggiudicazione, ma da quella, successiva, di registrazione del decreto di assegnazione dell’immobile. 

Il fatto che al momento dell’assegnazione l’appartamento sia occupato, senza più valido titolo, dal debitore esecutato costituisce un caso di forza maggiore, inevitabile da parte dell’acquirente, anche perché il precedente proprietario rimasto nell’abitazione, evidentemente, non ha ottemperato all’ingiunzione di rilascio emanata dal giudice dell’esecuzione durante la procedura o, al più tardi, contestualmente al decreto di trasferimento della proprietà del bene in favore dell’acquirente. Si tratta, pertanto, secondo la Commissione tributaria, di «situazioni non prevedibili e tali da sovrastare la volontà del contribuente di abitare nella prima casa entro i termini di legge».  

Per approfondire leggi anche i seguenti articoli:


note

[1] Art. 13, co.1 bis, e art. 54, co. 2, D.P.R. n. 131/1986.

[2] Ctr Lazio, sent. n. 2836/21.


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