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Tende da sole: normativa

13 Giugno 2021
Tende da sole: normativa

Regole urbanistiche e in condominio per l’installazione della tenda da sole; scelta del colore, della forma e del tessuto; decoro architettonico e rispetto delle distanze. 

La normativa sulle tende da sole deve fare i conti con il diritto condominiale, il diritto urbanistico e, soprattutto, con le regole del diritto civile che disciplinano i rapporti tra proprietà limitrofe (come quelle del condomino del piano di sopra e del piano di sotto). 

Una serie di sentenze chiariscono quali vincoli, autorizzazioni e divieti bisogna rispettare quando si vuole installare delle tende da sole in un appartamento inserito in un più ampio edificio. Qui di seguito faremo il punto della situazione.

Tende da sole e autorizzazioni comunali

Quando si parla di normativa sulle tende da sole si pensa innanzitutto alle autorizzazioni che, eventualmente, bisogna chiedere al Comune. Il problema potrebbe tutt’al più porsi solo per i centri abitati, in particolare quelli storici o comunque sottoposti a vincoli. 

Tuttavia, secondo il Consiglio di Stato [1], l’installazione di una tenda da sole, in quanto struttura leggera, non richiede alcuna licenza edilizia: non bisogna quindi presentare né una richiesta di permesso di costruire, né una Scia, né una Cila. Insomma, i lavori possono essere fatti liberamente. 

Se però si tratta di una tenda da sole di un locale destinato ad attività commerciale o a un pubblico esercizio e l’area è sottoposta a vincolo paesaggistico, è necessaria l’autorizzazione della Sovrintendenza [2].

Tende da sole e autorizzazione condominiale

Veniamo ora alla normativa condominiale in tema di tende da sole. La prima cosa da controllare è il regolamento condominiale che potrebbe prevedere dei vincoli: ad esempio, in merito alla scelta di un determinato colore e/o alla forma delle tende. Attenzione però: affinché la clausola sia valida è necessario che il regolamento sia stato approvato all’unanimità. Se così dovesse essere, il limite all’installazione delle tende diventa obbligatorio per tutti i condomini, anche per coloro che dovessero comprare l’appartamento in un momento successivo (a patto però che, alla firma del rogito notarile, il regolamento fosse allegato all’atto di compravendita). 

Se non c’è alcuna clausola regolamentare che imponga limiti e restrizioni all’uso delle tende, sarà bene verificare se, invece, vi sia una delibera dell’assemblea. Secondo la giurisprudenza [3], l’assemblea condominiale può indicare tassativamente le caratteristiche estetiche che devono avere le tende da sole, così limitando la libertà dei singoli condomini. Anche in questo caso, però, la delibera deve trovare il consenso di tutti i condomini e non solo della maggioranza. A tale condizione, la decisione assembleare diventa quindi vincolante per tutti, anche per coloro che non hanno partecipato alla riunione di condominio. Rientra infatti nei poteri dell’assemblea regolamentare il diritto dei singoli proprietari all’utilizzo del muro perimetrale al fine di garantire il decoro architettonico del palazzo.

Tende da sole e decoro architettonico

Cosa succede se né il regolamento, né l’assemblea di condominio hanno stabilito dei vincoli all’uso delle tende da sole? A questo punto, si deve ritenere che l’installazione sia libera, sicché la scelta del tessuto, del colore e della forma è rimessa al singolo proprietario. 

Qui però entra in gioco un’altra norma del Codice civile che, consentendo a tutti i condomini di fare i lavori nelle proprietà private, stabilisce che tali opere non devono violare il decoro architettonico dell’edificio. Il decoro architettonico non è solo l’estetica, ma anche l’armonia della facciata del palazzo. Si vuol così evitare che un successivo intervento – bello o brutto che sia – possa risultare “stonato” rispetto al complesso.

Vero è che, in passato, la Cassazione [4] ha detto che non vi può essere lesione del decoro architettonico ed alterazione dell’estetica del fabbricato quando si tratta di giudicare i tendaggi sul terrazzo. Ma è anche vero che la giurisprudenza è sempre in evoluzione e un giudice potrebbe ritenere il contrario se, considerato il colore della facciata dell’edificio, quello delle tende dovesse essere in acceso contrasto. Sicché, sarà sempre meglio farsi prima autorizzare dall’assemblea condominiale.

Ancoraggio delle tende da sole al balcone di sopra

Ultimo problema da affrontare è quello della possibilità di agganciare le tende da sole al balcone sovrastante, quello cioè del condomino del piano di sopra. 

In proposito, bisogna distinguere due diverse ipotesi:

  • nel caso di balcone aggettante, quello cioè che sporge dalla verticale dell’edificio, è sospeso in aria ed ha pertanto tre lati aperti, per agganciare le tende al balcone del piano superiore è necessario il consenso di quest’ultimo [5];
  • nel caso invece di balcone incassato, tale permesso non è necessario. Il balcone infatti svolge contemporaneamente funzioni di separazione, copertura e sostegno: pertanto, la proprietà è in comune tra il proprietario del piano di sotto e quello del piano di sopra. Con la conseguenza che il proprietario dell’appartamento sottostante può legittimamente e lecitamente agganciarvi le tende da sole senza il previo consenso del proprietario dell’appartamento soprastante [6].

Tende da sole e rispetto delle distanze

Ogni proprietario di appartamento che vive in condominio ha un diritto di affaccio all’area sottostante: deve cioè poter vedere ciò che c’è sotto. Ogni costruzione che dovesse togliergli l’affaccio, nonché luce e aria, è illegittima e può essere vietata. 

A riguardo, la giurisprudenza ha chiarito che il rispetto della distanza di 3 metri tra costruzioni limitrofe – prevista dal Codice civile per le proprietà confinanti in senso orizzontale – si applica anche in condominio – quindi, tra le proprietà in senso verticale – laddove le condizioni dello stabile lo consentano.

Resta il fatto che, se anche la tenda da sole violi la distanza minima dei tre metri perché il costruttore originario del palazzo ha lasciato poco spazio tra un piano e l’altro, essa non deve essere comunque di dimensioni tali da ostruire la circolazione dell’aria e limitare di molto la veduta del proprietario del piano di sopra [7]. Questa è un’indagine che farà caso per caso il giudice al quale sia deferita la relativa controversia.

Nella pratica, però, il giudice deve sempre bilanciare i diversi interessi in gioco, quindi quello di dotarsi di una protezione dal sole e quello di usufruire di aria e vedute.


note

[1] Cons. Stato, sent. n. 1536/2020. Così anche Tar Campobasso, sent. n. 181/2015.

[2] Tar Campania, Napoli, sent. n. 5919/2011.

[3] Trib. Monza, sent. del 16.11.1990.

[4] Cass. sent. n.1326/2012.

[5] Cass. sent. n.15913/2007.

[6] GdP Bari sent. n.310/2012.

[7] Trib. Genova, sent. n. 2540/2016.


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