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Assemblea condominio: quanto tempo tra prima convocazione e seconda?

13 Giugno 2021
Assemblea condominio: quanto tempo tra prima convocazione e seconda?

Termine intercorrente tra prima e seconda seduta dell’assemblea: la riunione di condominio è valida se decorrono meno di 24 ore? 

Quanto tempo ci vuole tra la prima e la seconda assemblea di condominio? Se alla prima data fissata dall’amministratore non dovesse esserci nessun condomino o se non si dovesse raggiungere il quorum, quanti giorni dovrebbero decorrere per potersi dire validamente costituita l’assemblea in seconda convocazione? La questione è stata già affrontata dalla giurisprudenza. Ecco qual è la soluzione a questo interessante quesito.

Codice civile: quanto tempo tra prima e seconda convocazione

L’articolo 1136, comma 3, Codice civile prevede che «l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima».

L’articolo 66 delle disposizioni di attuazione al Codice civile dispone inoltre che «l’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima». 

Quanti giorni tra la prima e la seconda convocazione dell’assemblea?

La Cassazione ha interpretato le norme appena indicate spiegando che, tra la prima e seconda convocazione dell’assemblea di condominio deve trascorrere almeno un giorno. Ma questa affermazione non va intesa nel senso che devono intercorrere almeno ventiquattro ore, ma che l’adunanza in seconda convocazione deve essere tenuta quantomeno nel giorno successivo [1]. 

L’assemblea è quindi valida se si tiene prima di 24 ore ma nel giorno successivo. Non è valida invece se si tiene lo stesso giorno della prima convocazione. 

Il regolamento di condominio può prevedere una diversa durata

Il regolamento di condominio non può modificare il termine di un giorno previsto dal Codice civile. Ciò perché, a norma dell’articolo 1138 co. 4 del Codice civile, l’articolo 1136 Cod. civ., che appunto sancisce tale arco temporale, non può essere derogato.

Sembra tuttavia [2] che il regolamento di condominio possa invece prevedere che, tra la prima e la seconda convocazione, debbano decorrere necessariamente 24 ore e non genericamente un giorno. In tal caso, non è possibile anticipare l’assemblea prima di tale momento, anche se questa si dovesse tenere il giorno successivo. 

In buona sostanza, se il regolamento stabilisce che la seconda seduta deve tenersi genericamente «il giorno successivo», non è necessario che intercorrano per forza 24 ore. Se invece il regolamento dovesse far riferimento alle 24 ore e non ai giorni, è annullabile l’assemblea che si tenga anche qualche minuto prima dello scoccare della ventiquattresima ora. 

Il regolamento, se non avesse voluto il rispetto del termine di ventiquattro ore, avrebbe previsto che l’assemblea delibera in seconda convocazione in un giorno successivo alla prima, oppure inserito un richiamo all’articolo 1136 Codice civile. Ne discende che l’assemblea tenuta in seconda convocazione, prima del decorso delle ventiquattro ore successive alla prima convocazione, lede senz’altro la disposizione regolamentare e vizia l’intera delibera.

Quorum costitutivi in prima e seconda convocazione

Se l’assemblea in prima convocazione non raggiunge la maggioranza costitutiva, o va deserta, è necessario procedere ad una seconda convocazione.

In prima convocazione, l’assemblea di condominio deve considerarsi validamente costituita quando siano presenti tanti condomini che rappresentino i due terzi dei millesimi dell’edificio e la maggioranza (50%+1) dei condomini. 

In seconda convocazione, l’assemblea è validamente costituita da un terzo dei millesimi dell’edificio e da un terzo dei condomini. 

Quorum deliberativi in prima e seconda convocazione

Per la validità delle deliberazioni nel caso di assemblea di prima convocazione, si richiede un numero di voti che rappresentino la maggioranza, ossia la metà più uno degli intervenuti all’assemblea, e almeno la metà del valore dell’edificio. 

Invece, in seconda convocazione, è sufficiente un numero di voti che rappresentino la maggioranza dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio, salvo che la legge richiesta altra maggioranza.

In particolare, per le deliberazioni aventi l’oggetto indicato nel quarto e nel quinto comma dell’articolo 1136 del Codice civile, è richiesta, anche in seconda convocazione, la maggioranza dei presenti e almeno la metà dei millesimi dell’edificio.


note

[1] Cass. sent. n. 196/1970.

[2] Trib. Aosta, sent. del 19.03.2021.

Autore immagine: depositphotos.com


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