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Assegnazione parcheggi in condominio: i posti auto non si assegnano coi millesimi

27 aprile 2014


Assegnazione parcheggi in condominio: i posti auto non si assegnano coi millesimi

> Diritto e Fisco Pubblicato il 27 aprile 2014



Se è possibile l’assegnazione in via esclusiva o a rotazione o ancora le recinzioni: ecco tutto ciò che c’è da sapere sul cortile condominiale destinato al parcheggio delle auto dei condomini.

Nell’assegnazione dei posti auto in condominio non si può procedere in base ai millesimi di proprietà poiché è necessario garantire a tutti i proprietari il pari uso del parcheggio, cosa che non avverrebbe se si procedesse, appunto, sulla base dei predetti millesimi. A definire una delle questioni da sempre al centro del dibattito delle assemblee è stata la Cassazione [1].

Il punto di partenza per comprendere la sentenza in commento è il codice civile [2]. Esso impedisce che alcuni comproprietari possano fare un uso della cosa comune diverso rispetto agli altri condomini. Pertanto, l’assemblea di condominio non può approvare una delibera in base alla quale l’uso del parcheggio viene destinato solo a favore di quei condomini che hanno una quota millesimale superiore a un determinato valore, escludendo invece tutti i proprietari di appartamenti con millesimi inferiori a detto limite.

Uso esclusivo del posto auto

Per procedere all’assegnazione definitiva e in via esclusiva del posto auto a favore di un singolo condomino, non si può procedere con una delibera assembleare approvata a maggioranza. Infatti, in questi casi si ha una vera e propria divisione di un bene comune (ossia in comunione a tutti i condomini), il che richiede una delibera approvava all’unanimità [3].

Tale orientamento è condiviso dalla Cassazione, secondo cui sarebbe nulla la delibera che comporti una assegnazione “nominativa” e definitiva del posto auto a favore di singoli condomini. Essa, infatti, creerebbe i presupposti per l’acquisto da parte del condomino della relativa proprietà a titolo di usucapione.

In buona sostanza, per l’assegnazione definitiva del posto auto c’è prima bisogno della divisione della proprietà comune, il che richiede sempre il consenso di tutti i condomini.

Uso turnario del posto auto

Vietato, dunque, per interpretazione di legge, l’uso esclusivo o definitivo del parcheggio, è possibile, invece, deliberare un uso turnario (ossia “a rotazione”) del parcheggio, spesso giustificato dall’assenza di spazio sufficiente per tutti i condomini. È necessario che la rotazione vada a vantaggio di tutti i condomini e non solo di alcuni, per le stesse ragioni appena illustrate che impongono l’uso, in favore di tutti i condomini, del bene comune.

Divieti

Il regolamento condominiale può sempre vietare la sosta e il parcheggio nel cortile comune, purché – per come detto sopra – il divieto valga per tutti i condomini e non solo per alcuni (magari quelli con appartamento più piccolo). Una tale clausola, nel regolamento, sarebbe però valida solo se inserita in un regolamento di tipo “contrattuale” oppure se approvata all’unanimità da tutti i condomini [5].

Qualora invece non vi sia un espresso divieto nel regolamento di condominio, ogni proprietario è libero di parcheggiare la propria auto nel cortile salvo che tale uso, a causa delle ridotte dimensioni e dalle caratteristiche strutturali del cortile stesso, ne comporti un mutamento di destinazione.

Se il divieto non è presente nel regolamento di condominio, esso può essere deciso e approvato dall’assemblea di condominio con una delibera, purché adottata con l’unanimità. Diversamente, sarebbe nulla la delibera assembleare, presa a maggioranza, che vieti l’utilizzazione del cortile comune a uso di parcheggio per i veicoli dei condomini: tale uso infatti non altera la destinazione della cosa comune e non limita l’uso paritetico da parte degli altri condomini [6].

L’assemblea può approvare, per una migliore coesistenza delle proprietà confinanti e per una migliore utilizzazione dell’intera area per le manovre di accesso e parcheggio, il divieto di recinzione di tali posti macchina [7].

note

[1] Cass. sent. n. 26226 del 7.12.2006.

[2] Art. 1102 cod. civ.

[3] Trib. Foggia sent. del 25.03.1994.

[4] Cass. sent. n. 1004/2004.

[5] C. App. Napoli, sent. del 10.06.1999.

[6] Cass. sent. n. 9649 del 26.09.1998.

[7] Cass. sent. n. 11019/9.

Autore immagine: 123rf.com

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2 Commenti

  1. Buon giorno.Vorrei gentilmente chiedere se ho diritto a stazionare per periodi piu’ o meno lunghi una roulotte di mia proprieta’in un parcheggio auto condominiale assegnatomi.Grazie e attendo risposta.

  2. Si può far parcheggiare nello spazio macchina a me assegnato, in assenza della mia vettura, altri autoveicoli di proprietà di miei parenti che abitano in altro palazzo ?

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