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Le Guide Revoca dell’amministratore di condominio: anche senza giusta causa

Le Guide Pubblicato il 29 aprile 2014

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> Le Guide Pubblicato il 29 aprile 2014

L’assemblea è libera di anticipare la fine del mandato; al professionista spetta però tutto il compenso pattuito.

Per revocare l’amministratore di condominio non c’è bisogno di fornire spiegazioni o motivazioni. La legge [1], infatti, stabilisce che l’assemblea può revocare l’amministratore in qualsiasi momento, anche nel corso del mandato, e con la stessa maggioranza prevista per la sua nomina (maggioranza degli intervenuti, e almeno 500 millesimi).

La revoca può avvenire anche senza una giusta causa: un recesso in tronco che non necessita di un comportamento necessariamente colpevole da parte dell’amministratore. In tali casi, però, l’amministratore ha diritto di ricevere il compenso per l’intero periodo del rapporto inizialmente pattuito.

È anche possibile, almeno ipoteticamente, che l’amministratore revocato senza giusta causa si rivolga al Tribunale (e dapprima al condominio) pretendendo non solo il saldo del compenso totale, ma anche il risarcimento di eventuali danni che potrebbe sostenere di aver subito in seguito alla prematura conclusione del mandato a suo tempo ricevuto.

La revoca dell’amministratore può avvenire solo tramite una espressa volontà dell’assembea con le maggioranze sopra indicate. Tale regola non può essere derogata neanche dal regolamento di condominio.

L’amministratore revocato provvede a trasmettere tutta la documentazione in suo possesso riguardante il condominio da lui amministrato ai singoli condomini.

Inoltre, onde evitare che il condominio subisca un danno (si pensi ad esempio al mancato pagamento dei contributi previdenziali del portinaio), l’amministratore revocato è obbligato a eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni. Tutto ciò senza aver diritto, per queste ulteriori attività, ad alcun compenso.

Per evitare che il condominio resti privo di un organo esecutivo, la riforma [1] ha stabilito che l’assemblea, convocata e riunita per votare sulla revoca dell’amministratore, deliberi in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

Un’altra novità è la seguente: se il condominio non provvede alla nomina di un suo successore, lo stesso amministratore dimissionario può rivolgersi al Tribunale chiedendo lui stesso che venga nominato un nuovo amministratore.

La revoca dell’amministratore deve essere annotata (si tratta di uno dei quattro registri obbligatori che deve avere il condominio) nell’apposito registro sul quale devono essere riportate, in ordine cronologico, le date di nomina e revoca di ciascun amministratore.

Come ottenere la revoca dell’amministratore

Ci sono due strade per ottenere la revoca dell’amministratore.

La prima, più lineare, è quella di votarla in assemblea (anche senza giusta causa) e con la maggioranza degli intervenuti, e almeno 500 millesimi.

La seconda, più complessa, prevede che ci si possa rivolgere al Tribunale (anche senza essere passati dall’assemblea) per ottenere la “revoca giudiziale”. Tuttavia tale soluzione è percorribile solo in caso di comportamenti illeciti; è opportuno chiedere contestualmente la nomina di un nuovo amministratore.

Quando si può chiedere al tribunale la revoca dell’amministratore?:

Tutte le volte in cui l’amministratore venga meno agli obblighi inerenti al proprio mandato.

La legge indica delle ipotesi a titolo di esempio [1]. Si tratta di comportamenti che una volta posti in essere dall’amministratore comportano il venir meno del rapporto di fiducia in virtù del quale l’assemblea gli aveva affidato il mandato.

Le ipotesi di revoca

1. l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

2. la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;

3. la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;

4. la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;

5. l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6. qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;

7. l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);

8. l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.

Non è obbligatorio chiedere la convocazione dell’assemblea per ottenerne la revoca: per i comportamenti illegittimi, pertanto, anche il singolo condomino (e quindi da solo, senza bisogno di maggioranze o di numeri minimi) potrà rivolgersi direttamente al Tribunale competente. Quest’ultimo provvederà con decreto motivato in camera di consiglio, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente. In due casi particolari ogni singolo condomino potrà però convocare direttamente l’assemblea (senza passare dall’amministratore): gravi irregolarità fiscali e mancata apertura del conto corrente condominiale.

Ciò che è cambiato con la recente legge di riforma, inoltre, è che ora il condomino che vuole ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore potrà limitarsi a chiamare in giudizio proprio quest’ultimo, senza doversi preoccupare di instaurare il contraddittorio, ritenuto prima necessario da alcuni Tribunali, nei confronti di tutti i condomini.

note

[1] Art. 1129 cod. civ.

Autore immagine: 123rf.com


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2 Commenti

  1. Gentili Signori,
    avrei bisogno di vostre indicazioni perché in questi giorni tutti gli uffici professionali sono chiusi ed ho la scadenza del 23/08 per contestare quanto approvato dall’assemblea.
    in data 25/06/14 l’assemblea riconfermava l’amministratore, pur scontenti di uno che non si faceva mai vedere, si decise di prorogare la nomina fino a settembre 2014 perché c’erano dei lavori straordinari da portare a termine.
    Il 23/07/14, è riconvocata nuova assemblea per la revoca dell’amministratore perchè NON è gradito alle nonnine del palazzo. In questa assemblea l’amministratore è revocato ma non esistendo giusta causa richiede il compenso dell’intero anno più spese straordinarie e 150 euro per assemblea straordinaria.
    Ora, posso chiedere che questa quota venga addebitata ai soli condomini che hanno votato la revoca in assemblea.
    grazie infinite
    buona giornata

  2. buongiorno ,

    l amministratore condominiale al quale scade il mandato
    a maggio 2018 ha convocato in data odierna l assemblea per per febbraio 2018 con largo anticipo rispetto alla scadenza , per provare una astuta e disperata mossa per salvarsi da una revoca giudiziaria che gli é stata notificata oggi .
    Presumo non vada da nessuna parte .

    Potete darci indicazioni
    grazie

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