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Sublocazione: tutti gli obblighi di comunicazione a polizia e locatore

2 maggio 2014 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 2 maggio 2014



Per legge devo comunicare alla polizia la presenza degli extraeuropei entro 48 ore e devo comunicare la presenza degli europei solo dopo 30 giorni di soggiorno: quindi se ospito (gratis) degli europei per meno di 30 giorni non devo comunicarlo alla polizia?

 

Si deve far riferimento ai cosiddetti obblighi di dichiarazione di cessione fabbricato e di ospitalità dello straniero che sono contenuti in distinti provvedimenti di legge.

La prima delle due norme [1] stabilisce che chiunque ceda il godimento o consente a qualunque altro titolo l’uso esclusivo, per un tempo superiore a un mese, di un fabbricato o parte di esso, deve comunicare all’Autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantott’ore dalla consegna dell’immobile, la sua esatta ubicazione nonché le generalità della persona che comunque assume la disponibilità del bene nonché gli estremi del documento d’identità di quest’ultimo.

Ai sensi invece della seconda norma [2], chiunque offra un alloggio od ospitalità nei confronti di uno straniero (o meglio: cittadino extracomunitario) è tenuto a darne comunicazione scritta, entro quarantott’ore, all’autorità locale di pubblica sicurezza.

Pertanto, per rispondere alla Sua prima domanda, se ospita un cittadino comunitario per meno di trenta giorni non deve effettuare alcuna comunicazione.

 

 

Se ospito per meno di 30 giorni (gratis) persone europee, sono obbligato per legge a comunicarlo alla proprietaria di casa?

 

La risposta deve essere preceduta da alcune precisazioni. La mera ospitalità di altre persone nell’appartamento condotto in affitto non genera, di regola, alcun obbligo di preventiva comunicazione al proprietario dell’immobile, rientrando nel normale utilizzo dello stesso da parte del conduttore sempre che ciò realizzi un utilizzo dell’appartamento rientrante in quello previsto dal contratto. Diverso è il caso del subaffitto parziale dell’immobile, ossia di parte dell’appartamento che, invece, deve essere comunicato al proprietario con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto e i vani sublocati [3].

 

 

Se subaffitto per meno di 30 giorni le 4 stanze in più (avendo il permesso di sublocazione senza preavviso nel contratto di casa) devo comunque per legge inviare la raccomandata alla proprietaria sulle generalità di tutti i subconduttori compreso il periodo del loro soggiorno?

 

Bisogna collocare la clausola contenuta nel Suo contratto di locazione, che prevede la possibilità di sublocare senza alcun preavviso, all’interno del panorama normativo riguardante tale facoltà. La norma generale di riferimento [4] stabilisce che, salvo patto contrario, il conduttore ha facoltà di sublocare la cosa locatagli se trattasi di bene immobile.

Più nello specifico, per quanto concerne la locazione di immobili ad uso abitativo, la legge [5] consente al conduttore, salvo patto contrario, di sublocare parzialmente l’immobile previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto e i vani sublocati. Pertanto, le due norme da ultime citate innovano la regola contenuta nell’art. 1594 cod. civ. solo per quanto riguarda gli immobili a uso abitativo, consentendone la sublocazione solo parziale previo avviso scritto al locatore.

Peraltro, sarebbe da approfondire la validità ed efficacia della clausola contrattuale che consente la sublocazione senza alcun tipo di preavviso. Sembrerebbe infatti che il patto contrario previsto dall’art. 2 della L. 392/78 sopracitata sia volto a restringere la facoltà di sublocazione concessa normalmente al conduttore e non già ad ampliarla come deriverebbe invece dalla possibilità di eliminare il preavviso scritto al proprietario.

A questo proposito corre l’obbligo di segnalare che il preavviso scritto al locatore è previsto dalla legge [6], che prevede che la comunicazione debba essere inviata non oltre il decimo giorno dalla conclusione del contratto di sublocazione dell’appartamento e che tale obbligo possa essere adempiuto anche dal subconduttore.

Pertanto, in un’ottica di prevenzione di qualsiasi conflitto col proprietario, riterrei sia per Lei consigliabile preavvisare quest’ultimo tramite raccomandata contenente gli elementi sopra evidenziati, ossia le generalità del subconduttore, la durata del contratto e le stanze sublocate.

 

In poche parole io voglio subaffittare e ospitare le persone che voglio nelle 4 stanze che ho in più, legalmente, senza dover comunicare niente né chiedere permessi al condominio ed alla proprietaria: cosa devo fare per fare ciò nella legalità più totale in modo che né il condominio né la proprietaria possano denunciarmi?

 

La risposta alla domanda è in parte contenuta nella risposta alla terza domanda. Più in generale comunque riterrei che, per sublocare nella piena legalità, Lei debba attenersi da un lato a quanto previsto nel Suo contratto di locazione, ricordando che qualunque utilizzo del bene immobile da Lei detenuto deve essere conforme all’uso previsto dal contratto, e dall’altro a quanto previsto dalla Legge in materia di sublocazione e preavviso al proprietario circa quest’ultima circostanza.

 

Se volessi aprire un bed&breakfast in forma non imprenditoriale dovrei avvisare il condominio e la proprietaria?

L’apertura di un’attività di bed & breakfast, seppur gestita occasionalmente e non professionalmente, quindi al di fuori dei requisiti previsti dal codice civile per l’imprenditorialità [7], in un appartamento preso in locazione con contratto a uso abitativo potrebbe costituire una violazione dell’uso previsto per l’appartamento medesimo ponendola in una situazione di inadempimento passibile di risoluzione contrattuale.

Pertanto, laddove si voglia iniziare un’attività di tale genere, si consiglia di avvisare il proprietario per un’eventuale rinegoziazione del contratto che comprenda l’utilizzo dell’appartamento anche a questi fini nonché l’amministratore di condominio per metterlo a conoscenza della nuova attività condotta nell’immobile facente parte del condominio.

note

[1] Art. 12 della L. 18 maggio 1978 n. 191

[2] Art. 7 del D.Lgs. n. 286/98.

[3] Ai sensi dell’art. 2 della L. 27 luglio 1978, n. 392

[4] Art. 1594 cod. civ.

[5] Art. 14 comma 4° della L. 9 dicembre 1998, n. 431 ha mantenuto in vigore l’art. 2 della L. 27 luglio 1978, n. 392 che, al 2° comma.

[6] Art. 20 della L. 23 maggio 1950, n. 253.

Si riporta il testo del citato art. 20: “Il conduttore, che si vale della facoltà di sublocare l’immobile locato in conformità o in deroga ai patti contrattuali, deve darne comunicazione al locatore con lettera raccomandata, con avviso di ricevimento non oltre il decimo giorno dalla conclusione della sublocazione, indicando la persona del subconduttore, la durata del contratto e il numero dei locali utili sublocati. Il subconduttore ha facoltà di sostituirsi al conduttore nella comunicazione stabilita nel comma precedente. Nei casi sopra indicati, il locatore che abbia avuto regolare comunicazione della sublocazione, allorché agisce per il rilascio dell’immobile locato ai sensi degli artt. 3 e seguenti, deve portare a conoscenza del subconduttore l’esistenza del giudizio mediante notificazione di copia dell’atto di citazione”.

[7] Ai sensi dell’art. 2082 cod. civ.

Autore immagine: 123rf.com

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1 Commento

  1. più che un commento vorrei farle una doamnda, sono un medico libero prfessionista , ho iintenzione di aprire unostudio privato dove svolgere l’attività dimedico privato. date le dimensoni dello studio il patronato dove svolgo attività di medico mi ha chiesto di sublocare una stanza al patronato stesso. Non so se questo è fattibile certo che per me sarebbe molto comodo avere tutto nello stesso studio. Devo prevedere uno scritto in merito nel contratto?

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