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Assemblea di condominio a mezzanotte in prima convocazione: è lecito?

5 Agosto 2014
Assemblea di condominio a mezzanotte in prima convocazione: è lecito?

È lecito convocare un’assemblea in prima convocazione alle ore 0.00, cioè a mezzanotte?

Di norma, gli amministratori sono soliti, con l’avviso di convocazione di assemblea, convocare i condomini, per l’assemblea, in due date: una per la cosiddetta “prima convocazione” e l’altra per la “seconda convocazione”. Poiché la legge prevede, per quest’ultima, delle maggioranze più facilmente raggiungibili che in prima convocazione, si tende a fissare la prima convocazione in orari o giorni improbabili, affinché vada deserta e consentire, così, in seconda convocazione, l’approvazione delle delibere.

E infatti:

1) in prima convocazione:

– il “quorum costitutivo” (ossia quello necessario perché l’assemblea possa dirsi validamente costituita) richiede l’intervento di tanti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell’intero edificio e la maggioranza (50%+1) dei partecipanti al condominio (inteso come “teste”, ossia come soggetti proprietari). Questi due requisiti devono sussistere contemporaneamente. Pertanto, se si verifica solo una delle due condizioni, l’assemblea non è costituita regolarmente

– il “quorum deliberativo” (ossia quello necessario affinché ogni singola votazione e decisione possa passare) richiede un numero di voti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (ossia la maggioranza dei millesimi) e la maggioranza degli intervenuti. Anche in questo caso, entrambi i requisiti devono essere presenti contemporaneamente.

2) in seconda convocazione (deve essere fissata in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima):

– il “quorum costitutivo” richiede l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’intero edificio e 1/3 dei partecipanti al condominio.

– il “quorum deliberativo” richiede la maggioranza degli intervenuti (50%+1) con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio.

È facile intuire come, in seconda convocazione, è più facile raggiungere sia il quorum costitutivo, sia quello deliberativo. Ecco perché, non poche volte, si legge, nell’avviso di prima convocazione, che l’orario è a mezzanotte o alle prime ore dell’alba. Di fatto, però, la seconda convocazione finisce per essere una vera e propria prima convocazione. Si può ritenere ciò valido?

In mancanza di una norma che disponga il contrario, non esistono limiti di orario alla convocazione di un’assemblea condominiale; né la fissazione dell’assemblea in ora notturna può ritenersi completamente preclusiva della possibilità di parteciparvi.

Di fronte all’interrogativo, in tali casi, se alla seconda convocazione dovessero applicarsi le maggioranze della prima convocazione, quando quest’ultima fosse stata convocata in orari improbabili, la Cassazione ha dato risposta negativa [1]. Non sono infatti applicabili – ha detto la Suprema Corte – ai fini della verifica della regolare costituzione dell’assemblea e della validità delle delibere adottate in seconda convocazione, allorché in prima l’assemblea stessa sia andata deserta a causa dell’orario notturno, le maggioranze richieste per le deliberazioni adottate in prima convocazione.

Va precisato che l’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima [2]. Si ritiene che le ore 0.00 siano già nel nuovo giorno e, pertanto, la seconda convocazione si dovrà tenere il giorno successivo ancora.


note

[1] Cass. sent. n. 697 del 22.01.2000.

[2] Ai sensi dell’articolo 67 comma IV, delle disposizioni di attuazione cod. civ.

Autore immagine: 123rf.com


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