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Affitto: le condizioni del bene dato in locazione

1 Agosto 2014
Affitto: le condizioni del bene dato in locazione

Quando si stipula un contratto di locazione è buona norma redigere una descrizione dell’immobile al fine di evitare lunghi e inutili conflitti con il proprietario al momento della riconsegna.

 

La legge prevede che l’inquilino debba riconsegnare l’immobile nelle stesse condizioni in cui si trovava quando lo ha ricevuto, salvo ovviamente il deterioramento dovuto all’invecchiamento e all’uso. Questo significa che l’inquilino per tutta la durata del contratto dovrà occuparsi dei lavori di manutenzione necessari a una buona conservazione dell’immobile. In caso contrario, risponderà dei danni causati.

Questo vuol dire che il proprietario non solo potrà trattenere tutta, o in parte, la cauzione versata al momento della stipula del contratto, ma potrà anche rifiutarsi di accettare la riconsegna del bene fino a che non siano state eseguite le riparazioni necessarie (leggi l’approfondimento “Locazione: se i danni all’immobile sono gravi il locatore può rifiutarne la restituzione”). Con la conseguenza che, fin quando non saranno pagate le somme per ripristinare l’immobile, continuano a scattare i canoni di locazione mensili.

La descrizione del bene

Alla riconsegna sorgono inevitabilmente dei conflitti tra inquilino e proprietario sulle condizioni dell’immobile. Una finestra rotta che, a detta del proprietario, prima era in ottimo stato; un pavimento di legno irrimediabilmente rovinato; le maioliche del bagno costellate di buchi usati per l’installazione di pensili… Come stabilire quali erano le condizioni dell’immobile all’inizio del rapporto di locazione, e quindi chi si deve far carico delle spese per le riparazioni? La legge suggerisce (ma non impone) che, al momento della stipula del contratto, le parti predispongano una descrizione del bene dato in uso. In caso contrario, il bene si presumerà consegnato in buono stato di manutenzione e conservazione.

Quindi tutto ciò che non si possa addebitare semplicemente all’invecchiamento o al normale uso, verrà automaticamente posto a carico dell’inquilino, il quale per potersi liberare di tale onere dovrà dimostrare che i vizi erano già presenti al momento della stipula del contratto.

Meglio, perciò, procedere a una descrizione quanto più dettagliata possibile dell’immobile, delle sue strutture, ma anche degli impianti e delle installazioni presenti e delle loro condizioni. E così pure di serramenti e accessori, ma anche di eventuali mobili o suppellettili dati in uso.

 

Attenzione: l’inquilino non può contestare in seguito il contenuto della descrizione dell’immobile accettata e allegata al contratto. Se il pavimento è stato descritto in buone condizioni, l’inquilino non può, al momento della restituzione, sostenere che in realtà gli era stato consegnato già rovinato. Ecco perché è opportuno vigilare sulla veridicità di quanto riportato nella descrizione.

 

Diritti del proprietario

Non è possibile stabilire a priori quali siano i danni causati da una cattiva manutenzione da parte dell’inquilino e quali quelli determinati dalla normale usura. Si dovrà procedere, volta per volta, alla loro valutazione, tenendo conto della durata del contratto e della destinazione dell’immobile: abitazione familiare, ufficio, bar, albergo.

In linea di massima, è stato affermato che il proprietario non può pretendere la rilucidatura dei pavimenti o la sostituzione delle maioliche del bagno o della cucina forate per applicare dei pensili, la sostituzione della carta da parati ingiallita o degli impianti sanitari obsoleti, anche se alla stipula del contratto erano nuovi.


note

Norme di riferimento

Art. 1590 cod.civ.

Autore immagine: 123rf.com


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