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Disdetta della locazione nei primi 4 anni: possibile ri-affittare l’appartamento

15 maggio 2014


Disdetta della locazione nei primi 4 anni: possibile ri-affittare l’appartamento

> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 maggio 2014



La legge impone solo l’obbligo di destinare l’immobile, entro 12 mesi, a una delle finalità indicate nella lettera di disdetta, ma non impone un termine minimo entro cui tale uso deve essere attuato.

Il locatore ha la possibilità di recedere dal contratto di locazione a canone libero (durata: 4 anni + 4 di rinnovo automatico) allo scadere del primo quadriennio solo per determinate cause, tra cui la volontà di destinare l’immobile ad uso proprio, o del coniuge, o dei genitori, o dei figli, o dei parenti entro il secondo grado in linea diretta (per le altre ipotesi leggi l’articolo “Come e quando recedere dal contratto di locazione abitativa?”).

Se esercita tale diritto, e quindi riacquista (anche se grazie all’intervento del giudice) l’immobile alla scadenza dei primi quattro anni, egli ha l’obbligo di adibirlo, entro dodici mesi dalla data in cui ne ha riottenuto la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato la disdetta. Se ciò non avviene (e per esempio il padrone di casa fa un uso diverso dell’immobile, o non lo utilizzi affatto), il precedente conduttore ha diritto, alternativamente:

1. al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni del contratto disdettato

2. oppure al risarcimento dei danni da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.

Ma la legge non dispone alcuna sanzione per il locatore (né alcuna tutela per il precedente inquilino) qualora questi, dopo la disdetta del contratto al termine del primo quadriennio, con la motivazione – per esempio – di destinarlo a propria abitazione, dapprima trasferitosi nell’immobile, successivamente (cioè anche dopo un paio di mesi) lo rilasci (per motivi vari).

Per esempio: poniamo che Tizio, proprietario dell’appartamento locato a Caio, eserciti la disdetta dal contratto di locazione al termine dei primi 4 anni, motivando ciò con la necessità di destinare l’immobile ad abitazione del proprio figlio. Effettivamente avviene – in prima battuta – esattamente ciò: il figlio di Tizio, entro i 12 mesi prescritti dalla legge, si trasferisce nell’appartamento; ma poi, per ragioni varie, dopo solo qualche settimana, decide di lasciare l’immobile che viene, quindi, locato a un soggetto diverso da Caio.

È possibile ciò?

Sembra proprio di si!

L’unico termine, infatti, previsto dalla legge [1], è quello di dodici mesi, riferito al tempo entro il quale l’immobile va adibito alla destinazione indicata nella disdetta. Ma, una volta destinato l’immobile a tale scopo (per esempio, ad abitazione del figlio), nulla vieta a quest’ultimo di “cambiare idea” e di trasferirsi altrove.

La legge [2] dispone infatti che “nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell’alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento del danno”.

Un facile modo per sbarazzarsi di un inquilino scomodo?

Si tenga, tra l’altro, presente che – secondo un recente orientamento giurisprudenziale [2] reso in materia di locazioni a uso diverso da quello abitativo (ma, a quanto pare, applicabile anche nelle locazioni a uso abitativo) le sanzioni previste nel caso di mancata adibizione dell’immobile all’uso indicato nella disdetta non si applicano in modo assoluto e fermo, ma consentono sempre la prova contraria. In pratica, tali sanzioni non sono applicabili qualora la tardiva destinazione dell’immobile medesimo sia in concreto giustificata da esigenze, ragioni o situazioni meritevoli di tutela e non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso.

È altrettanto pacifico, però, che è onere del locatore dimostrare l’esistenza a suo favore di una giusta causa, meritevole di tutela, che abbia impedito o ritardato l’utilizzo dell’immobile locato in modo conforme al motivo assunto per il rilascio del titolo giudiziale, cui è stata data esecuzione.

note

[1] Art. 3 L. n. 431/1998.

[2] Cass. sent. n. 28469/2013.

Autore immagine: 123rf.com

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