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Supercondominio al voto: la guida completa

6 Maggio 2014


Supercondominio al voto: la guida completa

> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 Maggio 2014



Il rappresentante va nominato solo se i partecipanti sono più di 60.

Nel supercondominio, quando i partecipanti (cioè i condòmini) sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare il proprio rappresentante all’assemblea da convocare per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell’amministratore.

Molti sono ancora i dubbi e le problematiche poste dopo l’introduzione della nuova riforma sul condominio. Ecco, dunque, alcune risposte concrete.

1. Tutti i condòmini sono «partecipanti»

Chi sono i «partecipanti»?

Tutti i condòmini di tutti i numeri civici interessati.

2. L’amministratore non è designabile

Può essere designato come rappresentante l’amministratore del condominio?

No: la legge vieta di delegare l’amministratore per qualsiasi assemblea e quindi anche per quelle del supercondominio; poi perché, se non fosse così, il legislatore non avrebbe previsto come obbligatoria la nomina di un «rappresentante», ma avrebbe statuito che per la gestione ordinaria e per la nomina dell’amministratore del supercondominio potessero partecipare, appunto, gli amministratori dei singoli condomìni al posto di tutti i condòmini.

3. Questioni ordinarie e straordinarie

C’è differenza tra quando in assemblea si discute di questioni ordinarie rispetto a quelle straordinarie?

Sulle questioni ordinarie devono votare i rappresentanti, sulle altre i partecipanti personalmente. Se, quindi, all’ordine del giorno ci sono solo questioni di natura straordinaria devono essere chiamati a intervenire tutti i partecipanti, anche se sono meno di sessanta. Se, infine, all’ordine del giorno sono poste questioni di gestione ordinaria e altre di natura straordinaria, devono partecipare sia i rappresentanti (che discutono e votano solo sulle questioni ordinarie) che tutti i partecipanti (che discutono e votano solo sulle questioni straordinarie).

4. Chi non è condòmino può essere nominato

Può essere nominato «rappresentante» un terzo estraneo al condominio?

Sì, perché la legge non prevede che il «rappresentante» debba essere un condomino.

5. Il rappresentante scelto dal giudice

Nel caso in cui il condominio non nomini il rappresentante e un condomino (o il rappresentante di uno degli altri condomìni) ricorra al giudice, questi chi può nominare? Un condomino o anche un estraneo?

Il giudice può nominare sia un condomino che un terzo estraneo ma possono sorgere in questo caso problemi connessi alla natura del rapporto intercorrente tra condominio e rappresentante designato.

6. Le difficoltà e il rischio del contenzioso

Questo meccanismo può rendere difficile il funzionamento delle assemblee ordinarie del supercondominio?

Sì, perché l’elevatissimo quorum richiesto per nomina del rappresentante (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno i 2/3 dei millesimi), il divieto di designare l’amministratore e di conferirgli deleghe, e il nuovo limite al conferimento di deleghe ai condomini determineranno un frequente ricorso al giudice.

 

7. Tempi stretti per l’annullabilità

Come si deve comportare il rappresentante se ha votato contro la deliberazione adottata?

Le deliberazioni annullabili, cioè quelle affette da vizi che riguardano il procedimento di convocazione e le maggioranze (sono le più frequenti) sono soggette a termini di decadenza e cioè diventano valide se non impugnate nel termine di trenta giorni decorrente dalla data della deliberazione per i dissenzienti e gli astenuti, e dalla data della comunicazione della delibera per gli assenti. Il rappresentante deve informare l’amministratore, che a sua volta dovrà informare i condomini in quanto la decorrenza del termine per l’impugnativa decorre dal giorno dell’assemblea del supercondominio. L’informativa della delibera, che di fatto consisterà nella trasmissione del verbale dall’amministratore del supercondominio al rappresentante, che a sua volta la trasmetterà all’amministratore del singolo condominio, che avrà cura di inviarla a tutti i condomini, impone dei tempi strettissimi, che non permettono di utilizzare in pieno i trenta giorni previsti, in quanto il termine decorre non dall’effettiva conoscenza ma dal giorno dell’assemblea.

8. Chi può impugnare le deliberazioni

Chi può impugnare le deliberazioni dell’assemblea ordinaria del supercondominio?

La legittimazione all’impugnativa della delibera spetta sempre a tutti i singoli partecipanti e non può intendersi trasferito con la delega conferita al rappresentante che, pur trattandosi di una delega particolare che richiede una maggioranza più che qualificata, si limita pur sempre al potere di partecipazione.

9. Il termine decorre dal verbale

Se il rappresentante non interviene all’assemblea da quale momento decorre il termine per impugnare?

Il termine decorre dal momento in cui il singolo partecipante riceve copia del verbale da chiunque sia inviato (amministratore del supercondominio o rappresentante e/o amministratore del singolo condominio).

La convocazione

Ci sono tre possibilità:

a) Se all’ordine del giorno ci sono solo questioni di gestione ordinaria o la nomina dell’amministratore vanno convocati tutti e soli i rappresentanti dei condomìni

b) Se all’ordine del giorno ci sono solo questioni di natura straordinaria occorre convocare tutti e soli i partecipanti al supercondominio, cioè tutti i condòmini dei vari supercondomìni

c) Se all’ordine del giorno ci sono questioni di natura sia ordinaria che straordinaria occorre che siano convocati sia i rappresentanti, che discuteranno e voteranno sulle questioni ordinarie e sull’eventuale nomina dell’amministratore e anche tutti i partecipanti, che discuteranno e voteranno sulla gestione straordinaria

L’impugnazione della delibera

Se si tratta di delibere annullabili (e non nulle) occorre impugnarle entro 30 giorni dall’assemblea. Con due possibilità:

a) se si trattava di questioni ordinarie il termine decorre dall’assemblea; se il rappresentante non era presente, il termine decorre da quando il singolo partecipante riceve il verbale

b) se invece si tratta di questioni straordinarie, il termine decorre dalla data dell’assemblea per dissenzienti e astenuti e dal ricevimento del verbale per gli assenti.

note

Autore immagine: 123rf.com

Fonte: IlSole24Ore


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2 Commenti

  1. siamo un condominio di 10 palazzine con 10 appartamenti in ciascuna palazzina, situato in un comprensorio di 10.500 mq con strada che collega all’esterno e viali che collegano le palazzine fra
    olro. Mi sem bra che abbiamo i requisiti per essere un supercondomino,
    Il problema che n on troviamo fra di noi 10 amministratori con le qualifiche richieste dalla legge. E’ possibile immaginare che i rappresentanti sj appoggino all’ufficio dell’amministratore
    per ila parte contabile e fiscale ? Qual soluzione suggerite
    Grazie anicipate.
    Cordialisaluti
    SERGIO GATINARA

  2. ciao, mi permetto di commentare facendo parte, come condòmino, di un supercondominio, Gli amministratori delle 10 palazzine non devono essere decisi tra voi, l’amministratore deve essere capace di amministrare e deve avere specifici titoli per farlo, però gli amministratori delle singole palazzine possono anche coincidere con l’amministratore del supercondominio…cioè paradossalmente basta che ne trovate 1 che gestisce e amministra sia il supercondominio che le singole palazzine (ovviamente percependo tutti i compensi correlati).
    I rappresentanti invece, che non devono fare alcun lavoro nè contabile nè fiscale ma condividere con l’amministratore del supercondominio i problemi di natura ordinaria e la sua nomina, non possono coincidere con l’amministatore e devono essere condòmini o anche esterni. Spero di essere stata utile.

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