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Il condomino può comprare parte di un bene condominiale?

26 Giugno 2021
Il condomino può comprare parte di un bene condominiale?

Vorrei acquistare dal condominio la parte del lastrico solare corrispondente alla mia quota. Come posso fare? 

La proposta che lei ha fatto al condominio, per potersi concretizzare, richiede necessariamente la divisione del bene comune (cioè, nel suo caso, del lastrico solare).

In altre parole, per poter attribuire in proprietà esclusiva ad un singolo condomino tutta o una parte di un bene comune occorre procedere con la divisione del bene in questione.

L’articolo 1119 del Codice civile, proprio con riferimento alla divisione dei beni di proprietà condominiale, stabilisce che le parti comuni dell’edificio condominiale non si possono dividere, a meno che:

  • la divisione possa farsi senza rendere più scomodo l’uso della cosa a ciascun condomino;
  • con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

Questa norma (che è stata modificata con legge n. 220 del 2012 in vigore dal 18 giungo 2013) è stata oggetto di una sentenza della Corte di Cassazione (la n. 26.041 del 15 ottobre 2019) che ha stabilito, in un caso simile al suo (si trattava della divisione di un parcheggio condominiale con attribuzione di singole porzioni in proprietà esclusiva ai condomini), quanto segue:

  • la divisione di una parte comune condominiale (con conseguente assegnazione delle parti divise in proprietà esclusiva ai condomini) può e deve avvenire, se c’è accordo tra i condomini, non con una delibera condominiale, ma con una scrittura privata o con un atto pubblico (cioè ricorrendo ad un notaio);
  • se la divisione avviene con l’accordo bonario dei condomini, è necessario il consenso di tutti quanti i condomini (nessuno, cioè, deve essere contrario) ma non occorre che l’uso della cosa comune, dopo essere stata divisa ed assegnata, non risulti più scomodo per ciascun condomino (cioè si può dividere il lastrico solare, con il consenso di tutti i condomini, anche se dopo la divisione l’uso del lastrico dovesse risultare più scomodo per i condomini);
  • se, invece, la divisione avviene ricorrendo al giudice (iniziando cioè una causa perché, ad esempio, non si raggiunge l’accordo di tutti i condomini), non occorre il consenso di tutti i condomini, ma è necessario che il giudice accerti, durante il processo, che la divisione non renda il lastrico di uso più scomodo per ciascun condomino (e ciò vuol dire che la divisione del lastrico non sarà concessa dal giudice se nel processo dovesse risultare che, una volta diviso tra i condomini, il lastrico solare possa essere usato da ciascun condomino in modo più scomodo rispetto alla situazione precedente alla divisione).

Riassumendo: la “vendita” a lei in proprietà esclusiva di una parte del lastrico significa procedere alla divisione del lastrico con successiva assegnazione ai condomini delle porzioni in cui il lastrico viene diviso.

La divisione del lastrico può avvenire, come le ho evidenziato prima, o con un accordo tra tutti i quanti i condomini, oppure avviando una causa davanti al giudice (alle condizioni che le ho pure specificato in precedenza per ciascuna delle due ipotesi).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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