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Affitto: è legale chiedere i soldi dopo tanto tempo?

15 Giugno 2021
Affitto: è legale chiedere i soldi dopo tanto tempo?

Può configurarsi come abuso del diritto la richiesta repentina di adempimento di una obbligazione per anni non richiesta. 

Qualora una persona ottenga la disponibilità di un immobile a titolo di affitto, il fatto che il locatore non abbia mai preteso il pagamento dei canoni mensili non consente a quest’ultimo di esigere all’improvviso tutti gli arretrati maturati nel tempo. Questo comportamento è, infatti, contrario alla buona fede contrattuale. Quindi, anche se il debito non è caduto in prescrizione, esso non va pagato. 

A questa interessantissima conclusione è giunta una recente sentenza della Cassazione [1]. Alla Corte era stata posta questa domanda: nel caso di affitto, è legale chiedere i soldi dopo tanto tempo?

Il caso è quello di una Srl a gestione familiare che aveva dato in locazione un appartamento di proprietà della società al figlio del socio maggioritario, anch’egli socio della azienda. A seguito di una serie di vicissitudini familiari che avevano incrinato i rapporti tra le parti, la società aveva intimato lo sfratto per mancato pagamento dei canoni e richiesto il pagamento di tutti gli arretrati che, sino ad allora, non aveva mai preteso. Nonostante il contratto fosse di locazione – e, quindi, a titolo oneroso – e non di comodato – che altrimenti sarebbe stato gratuito – il conduttore non aveva mai pagato per la disponibilità dell’immobile.  

I giudici hanno dato ragione all’inquilino, escludendo per questi l’obbligo di corrispondere qualsiasi corrispettivo. A tale conclusione si è arrivati valorizzando il fatto che, per ben sette anni, il locatore aveva omesso ogni richiesta di pagamento del corrispettivo. Questa sua inerzia aveva ingenerato nel conduttore la convinzione di una sostanziale gratuità della prestazione. Ebbene, in casi come questo, secondo i giudici è necessario tutelare l’affidamento ingenerato nella controparte con il proprio comportamento. 

Dunque, in caso di canone di affitto mai richiesto, non è legale pretendere i canoni dopo tanto tempo e tutti in una sola volta. Si può pertanto dire che il debito sia stato di fatto cancellato con comportamenti concludenti.

La remissione del debito (ossia la cancellazione del debito) è un atto del creditore con cui questi manifesta la volontà di voler liberare il debitore da ogni obbligo, rinunciando al proprio diritto. Questa volontà può essere espressa non solo con una dichiarazione esplicita ma anche con un comportamento tacito e concludente, tale cioè da ingenerare nella controparte la presunzione di un annullamento del debito. E il fatto di non aver mai chiesto l’adempimento può determinare un effetto del genere. 

Di qui il principio sancito dalla Cassazione: «In un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo l’assoluta inerzia del locatore nell’escutere il conduttore per ottenerne il pagamento del corrispettivo sino ad allora maturato, protrattasi per un periodo di tempo assai considerevole in rapporto alla durata del contratto, e suffragata da elementi circostanziali oggettivamente idonei a ingenerare nel conduttore un affidamento nella remissione del credito da parte del locatore, la improvvisa richiesta di integrale pagamento costituisce esercizio abusivo del diritto».

A tale conclusione si arriva per l’applicazione del principio di «buona fede nell’esecuzione del contratto» (previsto dagli articoli 1175 e 1375 cod. civ.). Esso infatti, prosegue la Corte, «legittima in punto di diritto l’insorgenza in ciascuna parte dell’affidamento che, anche nell’esecuzione di un contratto a prestazioni corrispettive ed esecuzione continuata, ciascuna parte si comporti nella esecuzione in buona fede, e dunque rispettando il correlato generale obbligo di solidarietà che impone a ciascuna delle parti di agire in modo da preservare gli interessi dell’altra, anche a prescindere tanto da specifici obblighi contrattuali».

Insomma, la protratta inerzia del creditore viene giustamente percepita come un’oggettiva rinuncia del potere di far valere il diritto. Ciò impone di salvaguardare anche l’interesse del debitore il quale, a fronte dell’inaspettata richiesta di pagamento dell’importo sino ad allora maturato e mai preteso dal creditore, si trova improvvisamente a dover fronteggiare una richiesta per una somma che con il trascorrere del tempo è divenuta esorbitante.  

Ragionando secondo questi principi, quindi, per la Suprema Corte, è sostenibile che un credito nascente da un rapporto ad esecuzione continuata, mai preteso sin dall’origine del rapporto negoziale, anche se formalmente menzionato nelle scritture contabili di una società a responsabilità limitata per più esercizi, in assenza di altri indici di segno contrario, possa ugualmente costituire un fattore di generazione di un affidamento di oggettiva rinuncia del credito sino ad allora maturato nei confronti del socio.

«Pertanto – conclude la sentenza -, la repentina richiesta di adempimento dell’obbligazione di pagamento, indipendentemente dalla presenza di indici idonei a denotare una volontà di rinuncia del medesimo, se corrispondente a una situazione di palese conflittualità tra socio (allora ex socio) e gli altri soci, non giustificata da altri fattori, costituisce un abuso del diritto ove riveli l’intento di arrecare un ingiustificato nocumento». 


note

[1] Cass. sent. n. 16743/2021.

Autore immagine: depositphotos.com


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