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Preliminare vendita immobile in comunione dei beni: Cassazione

15 Giugno 2021
Preliminare vendita immobile in comunione dei beni: Cassazione

Rapporti patrimoniali tra coniugi e comunione dei beni: applicazione dell’articolo 184 del Codice civile.

Nel caso in cui sia stipulato un contratto preliminare di vendita di un bene immobile ricadente nel regime di comunione legale, in assenza del consenso dell’altro coniuge, l’atto è soggetto alla disciplina dell’art. 184 c.c. e pertanto è esposto all’azione di annullamento, nel termine prescrizionale breve di un anno decorrente dalla conoscenza effettiva dell’atto, ovvero, della trascrizione o dallo scioglimento della comunione.

In assenza di esercizio nei termini dell’azione di annullamento del contratto da parte del coniuge pretermesso, stante il consolidamento di un contratto viziato, non osta alcun motivo giuridico all’applicazione della norma di cui all’art. 2932 c.c., anche considerando che il coniuge deve essere pretermesso, in qualità di litisconsorte necessario, visto che la sentenza dovrà esplicare i suoi effetti anche nei suoi confronti (Corte di Cassazione, Sez. II, 30 gennaio 2013 n. 2202).

In tema di promessa di vendita di un bene ricadente nella comunione legale tra coniugi, assunta da uno solo di essi, la volontà contrattuale di una delle parti del contratto preliminare non può validamente formarsi in costanza di mancato o viziato consenso del coniuge pretermesso, vista l’unicità ed inscindibilità del bene in comunione, del cui atto dispositivo i coniugi costituiscono una parte complessa.

Il contratto preliminare, pur non producendo effetti reali immediati, integra il momento originario di una serie obbligatoria e consequenziale, determinando una posizione giuridicamente tutelata alla conclusione del contratto definitivo (M. Bellante, Atti di alienazione compiuti da un coniuge senza il necessario consenso dell’altro: strumenti di tutela del coniuge pretermesso, in Corriere giur., 2013, 1378).

Esecuzione in forma specifica di un preliminare di vendita di un bene immobile rientrante nella comunione legale dei coniugi

Per l’esecuzione in forma specifica, a norma dell’art. 2932 c.c., di un preliminare di vendita di un bene immobile rientrante nella comunione legale dei coniugi, non è necessaria la sottoscrizione di entrambi i promittenti venditori, ma è sufficiente il consenso del coniuge non stipulante, traducendosi la mancanza di detto consenso in un vizio di annullabilità, da far valere, ai sensi dell’art. 184 c.c., nel rispetto del principio generale della buona fede e dell’affidamento, entro il termine di un anno, decorrente dalla conoscenza dell’atto o dalla trascrizione.

Cassazione civile sez. II, 29/07/2019, n.20439

Litisconsorzio nel procedimento di esecuzione in forma specifica di un preliminare di vendita

Il coniuge, comproprietario del bene immobile in regime di comunione legale dei beni, è litisconsorte necessario nel procedimento di esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare di vendita. In caso di contratto preliminare di compravendita di un immobile, nel momento in cui il coniuge promittente venditore si rende inadempiente e costringe il promissario acquirente all’azione di esecuzione specifica, l’altro coniuge, che non abbia partecipato al negozio né vi abbia prestato altrimenti il proprio consenso, è ancora contitolare del bene e su di esso può esercitare i suoi poteri di amministrazione congiunta.

Cassazione civile sez. II, 21/03/2019, n.8040

Contratto preliminare di vendita di un bene ricadente nella comunione legale tra coniugi

Nel caso di un contratto preliminare di vendita di un bene ricadente nella comunione legale tra coniugi, l’applicazione dell’art. 184 c.c. presuppone l’effettiva autonoma disposizione di un bene comune da parte di uno dei coniugi. Tale norma non trova applicazione ove tutti i contraenti siano a conoscenza della comunione dei beni e questi ultimi figurino nel contratto come venditori. La mancata sottoscrizione del contratto da parte del coniuge pretermesso impedisce il corretto formarsi della volontà contrattuale, non trovando applicazione i rimedi previsti dall’art. 184 c.c.

L’applicabilità del disposto dell’art. 184 c.c. presuppone l’avvenuta effettiva autonoma disposizione di un bene comune da parte di uno solo dei coniugi (nella specie, invece, relativa al contratto preliminare di vendita di un immobile, la mancata prestazione del consenso da parte di uno dei coniugi, espressamente indicato nell’atto quale contraente, non aveva mai consentito il sorgere di una valida obbligazione neppure a carico dell’altro, attesa la nullità del contratto per mancanza di tale requisito essenziale).

La Corte di Cassazione, nella sentenza in commento, analizza alcune problematiche relative all’art. 184 c.c.

L’art. 184 c.c. riconosce al coniuge del disponente una tutela esterna, in quanto quest’ultimo è legittimato a far valere l’annullabilità dell’atto compiuto quando questo riguardi beni immobili o mobili registrati, mentre per gli atti relativi ai beni mobili si ha una tutela interna consistente nell’obbligo posto a carico del coniuge disponente di ricostituire la comunione in natura o per equivalente (A. Galasso, Del regime patrimoniale della famiglia, I, in Comm. Scialoja Branca, Zanichelli, Bologna-Roma, 2003, 356).

Secondo parte della dottrina, la disciplina dell’art. 184 c.c. è incompleta e applicabile solo agli atti dispositivi di cose della comunione, immobili o mobili, mentre tutti gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione rimarrebbero radicalmente inefficaci (P. Schlesinger, sub art. 184, in Comm. Carraro, Oppo, Trabucchi, I, Cedam, Padova, 1977, 423).

Secondo altra opinione, la sanzione per gli atti di straordinaria amministrazione compiuti da un solo coniuge è l’inefficacia, mentre la sanzione dell’annullabilità troverebbe applicazione rispetto agli atti relativi a beni di cui il coniuge disponente è l’intestatario (F. Corsi, Il regime patrimoniale della famiglia, in Tratt. Cicu, Messineo, VI, Giuffrè, Milano, 1979, 141).

Ancora, per altri l’atto compiuto dal coniuge è inefficace nei confronti del coniuge pretermesso, ma il coniuge stipulante è personalmente obbligato per l’inadempimento, per evitare che le conseguenze dell’inadempimento possano riflettersi sui beni della comunione ex art. 189 c.c. (C. M. Bianca, Gli atti di straordinaria amministrazione, in C. M. Bianca (a cura di), La comunione legale, Giuffrè, Milano, 1989, 606).

Cassazione civile sez. II, 06/04/2018, n.8525

Preliminare e comunione legale tra coniugi

Non rientra nella comunione legale l’immobile che, promesso in vendita a persona coniugata in regime di comunione legale, sia coattivamente trasferito, ex art. 2932 c.c., a causa dell’inadempimento del promittente venditore, al promissario acquirente, con sentenza passata in giudicato, dopo che tra quest’ultimo ed il coniuge era stata pronunciata separazione.

Cassazione civile sez. II, 03/06/2016, n.11504

Esecuzione in forma specifica di un preliminare di immobile in comunione

Per l’esecuzione in forma specifica, a norma dell’art. 2932 c.c., di un preliminare di vendita di un bene immobile rientrante nella comunione legale dei coniugi, non è necessaria la sottoscrizione di entrambi i promittenti venditori, ma è sufficiente il consenso del coniuge non stipulante, traducendosi la mancanza di detto consenso in un vizio di annullabilità, da far valere, ai sensi dell’art. 184 c.c., nel rispetto del principio generale della buona fede e dell’affidamento, entro il termine di un anno, decorrente dalla conoscenza dell’atto o dalla trascrizione.

Cassazione civile sez. II, 24/07/2012, n.12923

Non cade in comunione l’immobile dopo la separazione 

Non cade in comunione legale l’immobile che, promesso in vendita a persona coniugata in regime di comunione legale, sia coattivamente trasferito ex art. 2932 c.c., a causa dell’inadempimento del promittente venditore, al promissario acquirente, con sentenza passata in giudicato dopo che tra quest’ultimo ed il coniuge era stata pronunciata la separazione.

Cassazione civile sez. III, 19/07/2012, n.12466

Rapporti tra coniugi e comunione del bene

In regime di comunione legale tra coniugi, il contratto preliminare di vendita di bene immobile stipulato da un coniuge senza la partecipazione o il consenso dell’altro è soggetto alla disciplina dell’art. 184 comma 1 c.c., e non è, pertanto, inefficace nei confronti della comunione, ma soltanto esposto all’azione di annullamento da parte del coniuge non consenziente, nel breve termine prescrizionale entro cui è ristretto l’esercizio di tale azione, decorrente dalla conoscenza effettiva dell’atto, ovvero, in via sussidiaria, dalla trascrizione o dallo scioglimento della comunione.

Cassazione civile sez. II, 31/01/2012, n.1385

La comunione legale dei beni tra i coniugi, a differenza di quella ordinaria, è una comunione senza quote, nella quale i coniugi sono solidalmente titolari di un diritto avente per oggetto i beni di essa e rispetto alla quale non è ammessa la partecipazione di estranei.

Nei rapporti con i terzi ciascun coniuge, mentre non ha diritto di disporre della propria quota, può tuttavia disporre dell’intero bene comune, ponendosi il consenso dell’altro coniuge (richiesto dal comma 2 dell’art. 180 c.c. per gli atti di straordinaria amministrazione) come un negozio unilaterale autorizzativo che rimuove un limite all’esercizio del potere dispositivo sul bene; ne consegue che il contratto preliminare di vendita di un immobile stipulato da un coniuge senza la partecipazione e il consenso dell’altro è efficace nei confronti della comunione legale, ma annullabile, ai sensi dell’art. 184 c.c., nel termine di un anno decorrente dalla conoscenza dell’atto o dalla data di trascrizione.

Cassazione civile sez. II, 11/06/2010, n.14093



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