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Cambio destinazione d’uso immobile: quali permessi? 

16 Giugno 2021 | Autore:
Cambio destinazione d’uso immobile: quali permessi? 

Come fare il passaggio di categoria funzionale e catastale, ad esempio da ufficio ad abitazione o viceversa. Basta presentare la Scia al Comune?  

Hai un appartamento che vorresti trasformare in ufficio, oppure un magazzino che potrebbe diventare un’abitazione. Hai parlato con un tecnico e ti ha detto che l’intervento è fattibile. Ma per fare il cambio di destinazione d’uso dell’immobile, quali permessi occorrono?  

La modifica della destinazione urbanistica e catastale richiede interventi edilizi che potranno essere più o meno consistenti in relazione alle modifiche da effettuare sull’immobile per adattarlo al nuovo utilizzo. Da qui si stabilirà il tipo di autorizzazioni amministrative necessarie per realizzare le opere. Per alcune categorie il passaggio è più semplice.

Tenendo conto di queste particolarità dell’immobile, ora ti spiegheremo quali sono le procedure da seguire ed il tipo di permessi necessari per ottenere il cambio di destinazione d’uso. 

Destinazioni d’uso degli immobili: quali sono? 

Il Testo Unico sull’Edilizia [1] individua le seguenti categorie di destinazione d’uso degli immobili: 

  • residenziale: sono gli immobili adibiti ad uso abitativo e in esso rientrano gli appartamenti, le ville, ecc.;
  • industriale: comprende tutti gli edifici destinati alla produzione di beni, comprese le botteghe artigiane ed i laboratori; 
  • commerciale: si tratta dei negozi della piccola o grande distribuzione e degli esercizi di somministrazione di alimenti e bevande, come ristoranti e bar; 
  • turistica e ricettiva: sono gli alberghi, i campeggi, i residence, gli ostelli, ecc.;
  • servizi: comprende uffici pubblici e privati, centri di ricerca, studi professionali;
  • deposito: sono i locali commerciali per lo stoccaggio di merci all’ingrosso nei magazzini;
  • agricolo: riguarda gli immobili destinati alle produzioni agrarie o di allevamento (aziende agricole, zootecniche, florovivaistiche, ecc). 

Modifica destinazione d’uso: quando è possibile?

Il mutamento della destinazione d’uso di un immobile riguarda il passaggio dall’una all’altra delle categorie che abbiamo descritto. Questa modifica è possibile se gli interventi necessari per realizzarla sono compatibili con le previsioni dei piani urbanistici, regionali e locali. È necessario, quindi, predisporre un progetto, a cura di un tecnico abilitato, e verificare le prescrizioni imposte per la zona in cui si trova l’immobile. 

Se l’immobile di cui si vuole modificare la destinazione d’uso è situato in un condominio, occorre anche accertarsi che il regolamento condominiale di tipo contrattuale (è tale quello approvato all’unanimità da tutti i condomini, in quanto richiamato nei rispettivi atti di acquisto) non imponga un divieto in proposito o delle limitazioni; gli interventi, quando incidono anche indirettamente sulle parti comuni dell’edificio, richiedono l’autorizzazione dell’assemblea. 

Cambio destinazione d’uso: quali autorizzazioni occorrono 

Le autorizzazioni necessarie per effettuare il cambio di destinazione d’uso dipendono dal tipo di interventi da compiere sull’immobile, e precisamente: 

  • se la modifica non comporta l’esecuzione di opere e lavori, è sufficiente presentare al Comune una Scia (segnalazione certificata di inizio attività) asseverata da un tecnico abilitato (salvo il caso che ti indichiamo sotto); le modifiche potranno essere realizzate immediatamente, subito dopo la presentazione;
  • se il passaggio richiede interventi urbanistici o edilizi occorre munirsi del permesso di costruire e attendere l’approvazione del Comune prima di poter avviare i lavori, altrimenti le opere realizzate saranno considerate abusive. 

La legge [1] considera sempre «rilevante» – e tale da richiedere il permesso di costruire, salva diversa previsione delle leggi regionali – «ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie», quando l’immobile viene assegnato ad una diversa categoria funzionale, compresa tra le seguenti:

  • residenziale;
  • turistico-ricettiva;
  • produttiva e direzionale;
  • commerciale;
  • rurale.

Gli altri tipi di passaggio di categoria non compresi tra quelli appena elencati, invece, sono considerati urbanisticamente non rilevanti e per compierli, quando non comportano interventi edilizi, è sufficiente munirsi della Scia.

In tutti i casi è, poi, necessario registrare il cambio come variazione catastale, necessaria per attribuire il nuovo classamento, e la conseguente nuova rendita, all’immobile che ha modificato la sua categoria di appartenenza. 

Quando, invece, il cambio di destinazione d’uso avviene all’interno della stessa categoria di riferimento, l’autorizzazione edilizia non è necessaria, salve diverse previsioni da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali: infatti, in linea generale, il mutamento della destinazione d’uso che avviene all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito. 

Una nuova sentenza del Tar Lazio [2], interpretando il recente “Decreto Semplificazioni” [3] emanato nel 2020 per velocizzare l’attività amministrativa, ha stabilito che il Comune non può bloccare la Scia quando sono trascorsi 30 giorni dalla sua presentazione, ma al massimo può annullarla in autotutela entro tale termine, se sussistono i presupposti. 

Approfondimenti

Per approfondire leggi:


note

[1] Art. 23 ter D.P.R. n. 380/2001.

[2] Tar Lazio, sent. n. 3716 del 26.03.2021.

[3] Art. 2, commi 4 bis e 8 bis, L. 241/1990, introdotti dal D.L. n. 76/2020.


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