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La cancellazione delle ipoteche

20 Settembre 2021 | Autore:
La cancellazione delle ipoteche

Le ipoteche si possono cancellare con un atto notarile oppure con un provvedimento dell’autorità giudiziaria.

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che si costituisce sui beni o sui diritti relativi a immobili o a beni mobili registrati con lo scopo di assicurare al creditore che, in caso di inadempimento da parte del debitore, le sue pretese verranno comunque soddisfatte con la vendita forzata dei predetti beni. In sostanza, se il debitore non dovesse adempiere spontaneamente all’obbligazione assunta, il creditore avrà diritto di pignorare il bene sul quale è stata iscritta l’ipoteca e, al contempo, avrà diritto di prelazione sul ricavato della vendita forzata rispetto agli altri creditori non assistiti da alcuna garanzia.  

L’ipoteca può riguardare beni sia di proprietà del debitore sia di proprietà di un terzo che lo garantisce e si perfeziona mediante l’iscrizione presso l’ufficio dei registri immobiliari (Agenzia delle Entrate – Territorio) del luogo in cui si trova l’immobile. L’ipoteca, inoltre, ha un’efficacia che dura venti anni dalla data di iscrizione decorsi i quali, se non viene rinnovata, il bene torna libero da vincoli.  La cancellazione delle ipoteche è una procedura prevista in relazione a ciascun tipo di iscrizione, che sia volontaria, giudiziale o legale, disciplinata dall’ordinamento giuridico italiano. 

In generale, la cancellazione delle ipoteche va eseguita presso l’Agenzia delle Entrate – Territorio del luogo ove si trova il bene ipotecato mediante la presentazione di un atto contenente il consenso del creditore, espresso in forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata, oppure in forza di un provvedimento dell’autorità giudiziaria.

Trattandosi di una procedura piuttosto tecnica, è opportuno che il debitore si affidi ad un professionista (notaio o avvocato) per il suo compimento.

Ipoteca volontaria: in cosa consiste e come si cancella?

L’ipoteca volontaria è quella che si costituisce per volontà delle parti mediante:

  • un contratto stipulato tra il creditore e il debitore o il terzo datore di ipoteca;
  • oppure con una dichiarazione sottoscritta dal concedente a favore del beneficiario indipendentemente dall’accettazione di quest’ultimo.

La dichiarazione di volontà avente ad oggetto la concessione di ipoteca deve comunque risultare da un atto pubblico o da una scrittura privata autenticata in cui sia ben individuato il bene oggetto del vincolo.

La cancellazione dell’ipoteca volontaria può avvenire:

  1. in maniera automatica, se è relativa a un contratto di mutuo, come peraltro previsto dalla legge n. 40/2007 (Legge Bersani). In tal caso, è sufficiente che l’istituto di credito comunichi agli uffici competenti l’estinzione del debito sottostante perché possa aversi la cancellazione automatica senza necessità di coinvolgere il notaio e senza oneri per il debitore. Gli istituti di credito devono procedere alla comunicazione di cancellazione entro 30 giorni dall’estinzione del mutuo. Non essendo previste sanzioni in caso di mancato adempimento di tale obbligo, spesso le banche impiegano tempi lunghi per effettuarla. Quindi, per il cliente è sempre consigliabile fare richiesta scritta di cancellazione. Gli istituti di credito hanno ulteriori 30 giorni per opporsi alla cancellazione dell’ipoteca, qualora ricorrano giustificati motivi;
  2. con atto del notaio, sottoscritto da questi e dal creditore e, successivamente, trasmesso all’Agenzia delle Entrate – Territorio. In tal caso, la cancellazione è immediata e definitiva ma determina delle spese, in particolare connesse all’onorario del notaio, che sono poste a carico del debitore;
  3. mediante un’ordinanza del giudice.

Ipoteca giudiziale: cos’è e come si effettua la cancellazione?

L’ipoteca giudiziale è quella la cui iscrizione deriva da un provvedimento giudiziario ovvero da una sentenza di condanna del debitore a pagare una determinata somma, ad adempiere un’altra obbligazione o a risarcire un danno.

L’ipoteca giudiziale può essere cancellata solo su richiesta della parte interessata quando:

  1. il bene oggetto di ipoteca perisce;
  2. si estingue l’obbligazione garantita;
  3. il bene ipotecato è oggetto di vendita forzata;
  4. il creditore rinuncia espressamente e per iscritto all’ipoteca.

Per questa tipologia di iscrizione la cancellazione può essere ottenuta:

  • con un atto pubblico o con una scrittura privata autenticata in cui il creditore dichiara di rinunciare all’ipoteca per estinzione dell’obbligazione garantita;
  • per transazione;
  • con una sentenza o con un provvedimento passato in giudicato con il quale il giudice ordina la cancellazione.

Ipoteca legale: cos’è e quali sono modalità per la cancellazione?

L’ipoteca legale viene imposta direttamente dalla legge in ragione della causa che ha fatto sorgere il credito, della qualità o della posizione assunta dai creditori.

Il Codice civile prevede espressamente i soggetti beneficiari dell’ipoteca legale [1].

Più precisamente, si tratta di:

  • colui che vende un immobile, per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di vendita;
  • i coeredi, i soci e gli altri condividenti per il pagamento dei conguagli sugli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo;
  • lo Stato, sui beni dell’imputato e della persona civilmente responsabile.

In caso di compravendita, una volta saldato il debito, l’acquirente può ottenere la cancellazione dell’iscrizione con atto notarile. Invece, nell’ipotesi di contenzioso tra venditore ed acquirente, è il giudice a disporre la cancellazione dell’ipoteca legale al termine del giudizio e con conseguenti oneri di spese a carico del richiedente.

Successivamente, trasmesso l’atto notarile o il provvedimento giudiziale all’Agenzia delle Entrate – Territorio, questa provvede ad annotare a margine dell’ipoteca la data dalla quale è valida la richiesta di cancellazione.


note

[1] Art. 2817 cod. civ.


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