Diritto e Fisco | Articoli

Tenda piano di sotto oscura la vista: è legittima?

17 Giugno 2021
Tenda piano di sotto oscura la vista: è legittima?

Diritti di veduta e di panorama: distanza tra la tenda sul balcone e la finestra del piano di sopra.

Non che le nostre città offrano paesaggi particolarmente gradevoli, ma spesso affacciarsi dalla finestra e vedere la strada o le persone che passeggiano può essere motivo di relax e distrazione. Ebbene, che succede se tale possibilità dovesse essere impedita dal vicino del piano di sotto che realizzi un tendaggio a copertura del proprio balcone? Potrebbe trattarsi di una tenda da sole più ampia di quelle comuni, di un pergolato, di una pergotenda o, addirittura, di una tettoia. È legittima la tenda del piano di sotto che oscura la vista? 

La giurisprudenza è stata più volte chiamata ad affrontare il tema del cosiddetto «diritto di veduta e di panorama» ed il problema del rispetto delle eventuali distanze tra tende e finestre del piano di sopra. Ecco una sintesi delle principali conclusioni fornite dal giudice.

Distanza tra la tenda e la finestra del piano di sopra

Il primo aspetto da affrontare è quello della distanza minima che deve sussistere tra la tenda del piano di sotto e il balcone o la finestra collocata al piano di sopra, il cui titolare verrebbe così pregiudicato, proprio per via di tale ostruzione, nell’esercizio del diritto all’affaccio e alla veduta. 

Come già precisato dalla Cassazione [1], in questi casi, è applicabile l’articolo 907 del Codice civile anche se originariamente dettato con riferimento alle distanze in senso orizzontali, tra proprietà limitrofe (ad esempio, due terreni confinanti). Tale norma stabilisce che non si può realizzare una costruzione a una distanza inferiore di 3 metri rispetto al confine. Ma secondo la giurisprudenza, tale regola si può applicare anche alle costruzioni collocate in senso verticale, come appunto avviene negli edifici condominiali. 

Non sempre però è possibile rispettare i 3 metri: gli edifici più moderni, proprio allo scopo di massimizzare il lucro e sfruttare tutta la volumetria edificabile, tendono a ridurre le distanze tra gli appartamenti dei vari piani, limitando al minimo la dimensione dei muri orizzontali (massetti, pavimentazioni, ecc.). 

Proprio in considerazione di ciò, la giurisprudenza ha anche detto che, laddove non sia possibile – per le caratteristiche strutturali del palazzo – rispettare i tre metri di distanza, il giudice può tenere in considerazione la struttura dell’edificio, lo stato dei luoghi e i diritti spettanti ai condòmini, autorizzando così le tende anche a una distanza inferiore.  

È anche vero che il citato articolo 907 del Codice civile si riferisce alla distanza tra «costruzioni» e, a voler essere pignoli, una tenda o una pergotenda non può considerarsi una costruzione di tipo tradizionale, in cemento. Ma questo, a detta dei giudici [2], non è un problema: il termine può essere interpretato in senso largo ed esser quindi riferito a qualsiasi altro manufatto che inibisca l’esercizio del diritto di veduta al condomino del piano di sopra. Il verbo «fabbricare» comprende l’edificazione di ogni altra opera, in qualsiasi materiale e forma, sempreché dotata di stabilità e consistenza, quindi consona ad impedire durevolmente la veduta. 

In una recente sentenza, il tribunale di Livorno [3] ha ordinato la rimozione di una pergotenda, realizzata con pareti vetrate, infissa stabilmente e ancorata alla facciata dell’edificio e al pavimento del terrazzo perché violava le distanze previste dal Codice civile.

Diritto di veduta e di panorama 

Secondo la giurisprudenza maggioritaria, esiste un diritto di veduta e di panorama in capo al condomino del piano di sopra, il quale, sebbene possa affacciarsi dal proprio balcone o finestra, non può più ricevere la visuale a cui era abituato prima dell’installazione della tenda. Il diritto di guardare la base dell’edificio senza frapposizione di alcun ostacolo non può essere compresso o impedito sul presupposto di un diritto alla riservatezza del vicino. 

Ciò presuppone che la pergotenda oltrepassi il perimetro del balcone sovrastante. Ecco perché solo laddove tale tenda sia di dimensioni modeste da non impedire l’affaccio può essere ritenuta lecita; al contrario, se la dimensione dell’opera è tale da impedire la veduta e ostruire il panorama “in appiombo” (ossia in senso verticale) la stessa va rimossa e demolita. 

La ragione di ciò va ravvisata nella lesione permanente della visuale del proprietario del piano superiore, stante la natura duratura della pergotenda [4]. 

Ai fini della verifica del corretto distanziamento, l’elemento determinante risiede negli elementi strutturali del manufatto e nella durevole destinazione. In più occasioni, il Consiglio di Stato ha affermato che la precarietà dell’opera va esclusa ogniqualvolta si tratti di costruzione «destinata a utilità prolungata» [5]. 

Tenda e autorizzazioni comunali

Più che la tenda, il problema si pone più spesso per la pergotenda, un manufatto fisso, perché ancorato su due o quattro pilastri fissati al suolo (più o meno stabilmente) e costituito da una copertura retraibile e rimovibile. Leggi sul punto “Cos’è la pergotenda“.

L’indirizzo della giurisprudenza è di ritenere che la realizzazione di tale opera non necessiti del titolo edilizio, il cosiddetto permesso di costruire, trattandosi di un’opera di manutenzione libera [6]. 

La valutazione va comunque fatta caso per caso, tenendo conto della consistenza, delle caratteristiche costruttive e della funzione dell’opera. Laddove sia di piccole dimensioni, la pergotenda non costituisce un’opera edilizia soggetta al previo rilascio del titolo abilitativo. Il D. M. 2 marzo 2018, al numero 50 sancisce che la pergotenda rientra negli interventi di edilizia libera per cui può essere realizzata senza permessi edilizi né titoli abilitativi. Anche il Testo unico 380/2001, nell’elencare le opere di edilizia libera, all’articolo 6, lettera e) quinquies, qualifica la pergotenda arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

Invece, laddove la pergotenda abbia funzione autonoma ed estende la superficie abitabile necessita di titolo edilizio [7]. Si pensi ad un’ampia pergotenda usata dal ristorante per ingrandire la superficie ove far sedere i clienti o a una pergotenda con vetrate apribili sui tre lati.

L’articolo 907 Codice civile è applicabile alle pergotende frangisole retrattili installate su terrazzi e corti esclusive ricadenti in edifici condominiali. Se presentano una struttura ancorata al suolo, con telaio in alluminio e chiusura in vetro, si qualifica come nuova costruzione, sicché necessita del titolo abilitativo.

Cos’è il diritto di veduta in appiombo?

Il diritto di veduta in appiombo si esercita in senso perpendicolare. Il relativo titolare, affacciandosi da una finestra o da un balcone, può guardare il fondo sottostante dai piani superiori [8]. 

La giurisprudenza ritiene che il condomino ha diritto di esercitare la veduta in appiombo dalle proprie aperture fino alla base dell’edificio e di opporsi alla costruzione lesiva dell’esercizio del suo diritto senza che rilevino le esigenze di contemperamento con i diritti dominicali e la privacy del vicino [9]. 

Il condomino ha diritto alla veduta verso il basso, anche nel caso in cui l’ostacolo provenga dall’opera realizzata sulla proprietà di un altro condomino. L’articolo 907 del Codice civile vieta la costruzione ad una distanza inferiore ai tre metri dalle vedute dirette aperte sul fondo finitimo. La violazione si configura quando la costruzione viene realizzata ad una distanza inferiore a quella prescritta.

Pertanto, quando si è acquistato il diritto di veduta sul fondo del vicino, quest’ultimo, nell’installazione della pergotenda, deve rispettare le distanze in verticale e in appiombo per consentire le vedute dirette e, quindi, deve tenersi a tre metri sotto la soglia dell’appartamento sovrastante. Va sempre rimossa la costruzione situata ad una distanza inferiore ai tre metri. La legge prevede, in favore del titolare della veduta, un diritto assoluto al rispetto della distanza legale da parte della costruzione del vicino.


note

[1] Cass. sent. n. 14916/2017 e n. 10500/1994.

[2] Cassazione 4608/2012; 4389/2009; 15381/2001; 5390/1999

[3] Trib. Livorno, sent. del 12.04.2021.

[4] C. App. Firenze sent. n. 1373/2010, C. App. Venezia sent. n. 22/1991, Trib. Venezia sent. dell’11.03.1987.

[5] Cons. Stato sent. n. 1354/2008.

[6] Cons. Stato sent. n. 306/2017 e n. 1619/2016

[7] Tar Lazio sent. n. 12151/2021, Cons. Stato sent. n. 1783/2020 e Tar Campania, Napoli sent. n. 3370/2020; Tar Liguria sent. n. 408/2021.

[8] Cassazione 13012/2000 e 448/1982 

[9] Cassazione 5732/2019; 17695/2016; 955/2013;13012/2000; 1261/1997;3109/1993; 2873/1991. 

Autore immagine: depositphotos.com


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube