Diritto e Fisco | Articoli

Procedimento per convalida di sfratto: schema

26 Settembre 2021 | Autore:
Procedimento per convalida di sfratto: schema

Come e quando liberare l’immobile dal conduttore? Ecco la procedura da seguire.

Tua figlia si sposa e vorresti che andasse a vivere nell’appartamento di tua proprietà attualmente occupato da un inquilino. Già da un paio di mesi, il conduttore non paga il canone di affitto. In un caso del genere, hai un forte interesse a liberare l’immobile ed i modi per riuscirci sono due: il procedimento ordinario e quello per convalida di sfratto. Il primo è certamente più lungo e più costoso. Il procedimento secondo, invece, è più snello e rapido – come si comprende leggendo lo schema del procedimento per convalida di sfratto che si può leggere nel prosieguo – soprattutto nella prima delle due fasi che lo caratterizzano, definita a cognizione sommaria.

Attraverso tale procedimento, il locatore o concedente intende ottenere un titolo esecutivo (cioè un documento che permette di effettuare l’esecuzione forzata) oppure, in caso di opposizione da parte del conduttore, un provvedimento provvisorio di rilascio dell’immobile.

Scopo di questo procedimento è far ottenere nuovamente al locatore la disponibilità del proprio immobile nel minor tempo possibile. Si tratta di una procedura che può essere promossa dal locatore o dal concedente in virtù di un contratto di locazione, di affitto a coltivatore diretto, di mezzadria o di colonìa, oppure di un contratto di locazione d’opera che abbia per corrispettivo il godimento di un immobile.

Nel seguente articolo, troverai lo schema completo del procedimento per convalida di sfratto.

In che cosa consiste il procedimento di sfratto per finita locazione?

Il locatore o concedente può intimare al conduttore o all’affittuario coltivatore diretto:

  • la licenza per finita locazione;
  • lo sfratto per scadenza del contratto;
  • lo sfratto per morosità.

Una fondamentale differenza tra queste tre ipotesi è che la licenza viene intimata prima che il contratto scada (infatti, essa produce anche un importante effetto sostanziale, in quanto impedisce la rinnovazione del contratto), mentre lo sfratto è determinato da eventi – rispettivamente, la scadenza del contratto e il mancato pagamento del canone – che si sono già verificati.

Nello stesso atto contenente l’intimazione, il locatore cita il conduttore, innanzi al tribunale monocratico del luogo in cui si trova l’immobile locato, per la convalida della licenza o dello sfratto.

Tale citazione deve contenere:

  • l’invito a comparire all’udienza in essa indicata (tra la notificazione della citazione e la data dell’udienza devono trascorrere almeno venti giorni liberi, dunque dal computo del termine andranno esclusi il giorno iniziale e quello finale);
  • l’avviso che, in caso di mancata comparizione o di comparizione senza proporre opposizione da parte del convenuto, cioè del conduttore, il giudice convaliderà la licenza o lo sfratto;
  • eventualmente, la richiesta al giudice di emettere, nei confronti del locatario inadempiente, l’ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e non ancora corrisposti. Tale istanza, comunque, può essere proposta anche in un giudizio separato.

All’udienza possono verificarsi tre diverse ipotesi:

  1. il locatore non compare. In tal caso, vengono meno gli effetti processuali dell’intimazione, ma restano fermi quelli sostanziali, in particolare la mancata rinnovazione tacita del contratto. Quindi, la procedura si estingue, tranne se l’intimato, che sia già costituito, chieda che venga accertata in ogni caso l’infondatezza dell’avversa pretesa;
  2. il conduttore non compare oppure compare ma non si oppone. Di conseguenza, il giudice convalida la licenza o lo sfratto – a condizione che il proprietario o concedente confermi che la morosità persiste – e stabilisce, con ordinanza scritta in calce alla citazione, che su quest’ultima venga apposta la formula esecutiva. L’esecuzione del provvedimento, ossia la liberazione dell’immobile, non può avvenire prima del trentesimo giorno dall’apposizione della formula esecutiva. In alternativa, laddove il conduttore compaia e non si opponga, quest’ultimo può sanare la morosità (cioè pagare i canoni scaduti e ancora dovuti) direttamente all’udienza oppure nel cosiddetto termine di grazia concesso dal giudice, che non può superare 90 giorni, oppure 120 giorni se l’intimato dimostra che la sua inadempienza è stata provocata da gravi difficoltà economiche;
  3. il conduttore intimato compare e contesta l’intimazione. A questo punto, possono aversi tre possibilità, che dipendono sia dalla forma sia dal contenuto della contestazione:
    • egli oppone eccezioni non fondate sulla prova scritta. In questa ipotesi, il giudice, su istanza del locatore, non convalida l’intimazione ma, al contempo, emette l’ordinanza di rilascio, che non può essere impugnata. In tal modo, vengono conciliati, sia pure provvisoriamente, gli interessi di entrambe le parti. Infatti, il conduttore potrà far valere le proprie ragioni nella successiva fase di merito del giudizio, caratterizzata, come si vedrà in seguito, dal rito del lavoro, mentre il locatore potrà riottenere la disponibilità dell’immobile, senza che ciò possa essere impedito dalle eccezioni del conduttore che, non essendo fondate su una prova scritta, potrebbero anche essere state formulate al solo scopo di tirarla per le lunghe;
    • l’intimato si limita a contestare l’importo richiesto dal proprietario. Il giudice, pertanto, dispone il pagamento della somma non contestata entro i successivi 20 giorni. Se alla scadenza di questo termine il conduttore non ha effettuato il pagamento, il giudice convalida l’intimazione di sfratto;
    • il conduttore propone eccezioni fondate sulla prova scritta (per esempio, le ricevute che dimostrano il regolare pagamento dei canoni). In tal caso, il giudice, oltre a non convalidare l’intimazione, non può nemmeno pronunciare l’ordinanza di rilascio.

In ogni caso, all’esito dell’udienza – o, nell’ipotesi in cui abbia previsto il pagamento della somma non contestata, a seguito dell’effettivo versamento del relativo importo – il giudice dispone il mutamento di rito, vale a dire il passaggio al procedimento previsto per le cause di lavoro.

Viene così introdotta la fase di merito – all’esito della quale verrà deciso chi ha torto e chi ragione – la quale, a differenza di quella precedente, non si caratterizza per la sommarietà nell’acquisizione degli elementi di giudizio bensì per la cognizione piena. Ciò significa che le parti potranno ampiamente argomentare a sostegno delle rispettive pretese.



Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube