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Lo sai che? Se l’inquilino non versa il canone: come non pagare l’Irpef sulla locazione

Lo sai che? Pubblicato il 10 maggio 2014

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Dichiarazioni 2014: la deroga alla tassazione è prevista solo per le locazioni a uso abitativo per le quali è possibile vantare anche il credito di imposta alla fine della convalida di sfratto per morosità.

Quando c’è da “prendere”, il fisco italiano non guarda in faccia a nessuno, neanche ai proprietari di immobili il cui inquilino sia moroso nel versamento dei canoni. In tali casi, l’Irpef sulla locazione è comunque dovuta nonostante la mancata percezione del reddito. Per non continuare a pagare l’Irpef sui canoni di affitto non incassati, il padrone di casa può solo:

1. nel caso di locazione a uso non abitativo (per esempio, un capannone industriale, un locale per uso commerciale, una rimessa, ecc.), risolvere la scrittura privata di locazione, rinunciando contrattualmente ai futuri canoni, nel caso in cui il conduttori non liberi l’immobile.

2. nel caso, invece, di locazione a uso abitativo, avviare e attendere la conclusione del procedimento di convalida di sfratto per morosità del conduttore; da questo momento può anche richiedere il rimborso delle maggiori imposte pagate sui canoni non riscossi.

In base alle regole generali dell’Irpef e delle addizionali regionali e comunali, i redditi fondiari (come, per esempio, terreni e fabbricati) formano il reddito complessivo del proprietario a prescindere dalla percezione del canone di locazione [1].

L’importo dell’affitto da dichiarare, da cui va tolto il 5% (15% fino al 2012, 25% per Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano, 35% per gli immobili di interesse storico o artistico e zero se cedolare secca), quindi, è quello risultante dal contratto di locazione, indipendentemente dall’effettiva percezione a causa della morosità del precettore [2]. Naturalmente, va tassato solo se questo importo è maggiore rispetto a quello della rendita catastale, rivalutata del 5 per cento.

Solo per i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo (non per gli altri usi), però, è possibile usufruire di una deroga al principio della tassazione dei canoni, anche se non percepiti, in quanto questi possono non essere conteggiati nel modello Unico o nel 730, già dopo conclusione del procedimento (davanti al giudice) di convalida di sfratto per morosità del conduttore.

L’esenzione, quindi, vale solo per quelli maturati da questo momento in poi e a questi fini deve essere indicato il codice 4 nella colonna 7 (Casi particolari) dei righi da RB1 a RB6 del modello Unico PF 2014.

Se “il canone di locazione è stato percepito solo per una parte dell’anno, va compilato un unico rigo”, riportando nella colonna 6 (Canone di locazione) solo la “quota di canone effettivamente percepita”. Solo “se non è stato percepito alcun canone”, deve essere tassata, comunque, la rendita catastale.

Per i canoni maturati e non percepiti prima della “conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore”, il cui mancato incasso è stato accertato nell’ambito di questo procedimento, al contribuente è riconosciuto un credito di imposta pari a quanto versato in più sul canone dichiarato rispetto alla tassazione ordinaria [3], cioè al reddito medio ordinario dell’immobile (rendita catastale, rivalutata del 5%) [4].

Il credito d’imposta è determinato attraverso la riliquidazione delle relative dichiarazioni dei redditi di ciascuno degli anni per i quali sono state pagate maggiori imposte per effetto di canoni di locazione non riscossi.

Il credito d’imposta può essere indicato nella prima dichiarazione dei redditi (Unico o 730) utile successiva alla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto, e comunque non oltre il termine ordinario di prescrizione decennale. In alternativa, sempre entro dieci anni, è possibile presentare un’apposita istanza di rimborso agli uffici finanziari competenti. L’eventuale successiva riscossione totale o parziale dei canoni, comunque, dovrà essere dichiarata, con la tassazione separata, salvo opzione per quella ordinaria.

note

[1] Art. 26 del Tuir.

[2] Cass. sent. n. 362 del 26.07.2000.

[3] Art. 26, Tuir.

[4] Circolare 7 luglio 1999, n. 150/E

Autore immagine: 123rf.com


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