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Posso acquistare il giardino condominiale?

22 Settembre 2021 | Autore:
Posso acquistare il giardino condominiale?

Il singolo condomino può comprare un bene di proprietà del condominio?

La vita condominiale è davvero complessa. Se vivi in condominio saprai che quotidianamente nascono tensioni e problemi. Solo per fare qualche esempio potremmo citare i problemi relativi alle infiltrazioni di umidità. Oppure possiamo fare riferimento alle tantissime lamentele sui rumori che di frequente rovinano le giornate e le nottate dei condomini. O anche, per entrare più nel dettaglio, qualche condomino potrebbe chiedersi se posso acquistare il giardino condominiale. Talvolta, a complicare i problemi ci si mette anche l’impreparazione di chi viene chiamato a svolgere il delicato compito di amministratore. Insomma, il condominio spesso è fonte di discussioni e, non di rado, queste discussioni sfociano in liti portate nelle aule dei tribunali. Questo comporta il dispendio di denaro e lunghe attese per sapere chi ha ragione e chi ha torto.

Tra le numerose questioni che possono nascere in materia condominiale, come anticipato sopra, ci sono anche quelle collegate all’acquisto dei beni condominiali. In altre parole, è possibile comprare i beni di proprietà condominiale? E qual è la procedura da seguire? In questo articolo ti forniremo tutte le informazioni necessarie per diventare proprietario esclusivo di un bene del condominio (un’area scoperta, un lastrico, una rimessa ecc.).

Quali sono i beni condominiali?

Prima di analizzare come si acquista un bene condominiale, occorre individuare quali sono le cose di proprietà condominiale che, eventualmente, possono essere divise e vendute ai singoli condomini.

Come si fa a capire se una cosa è di proprietà del condominio oppure no? A questo riguardo, la legge [1] stabilisce che alcune parti dell’edificio devono essere considerate di proprietà comune tra tutti i condomini, a meno che dai contratti di acquisto non risulti che esse siano di proprietà di un solo condomino.

Le parti dell’edificio che la legge presume di proprietà condominiale sono:

  • tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso di tutti i condomini, come ad esempio il suolo su cui l’edificio è stato costruito, le fondamenta, i muri maestri, i pilastri, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, le facciate, i cortili;
  • le aree destinate al parcheggio dei veicoli, tutti i locali destinati ai servizi comuni come la portineria, gli stenditoi, i sottotetti che siano per struttura e funzione, destinati all’uso comune;
  • tutti i manufatti destinati all’uso comune dei condomini, come ad esempio l’ascensore, i pozzi, le cisterne, gli impianti della fogna e idrici, i sistemi per distribuire gas, energia elettrica, gli impianti per l’aria condizionata, per la ricezione dei segnali di radio e televisione e per l’accesso a qualunque flusso di informazioni e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione alle unità di proprietà esclusiva.

I sottotetti sono di proprietà comune tra tutti i condomini, a meno che dai contratti di acquisto risulti che essi appartengano in proprietà esclusiva ai singoli condomini.

Le aree destinate al parcheggio dei veicoli sono aree condominiali

Come comprare una proprietà condominiale?

Dopo aver specificato quali sono i beni di proprietà condominiale, entriamo nel vivo del tema.

Se vivi in un condominio, la prima cosa che devi sapere se vuoi acquistare un bene condominiale è che, per diventare proprietario esclusivo (cioè al 100%), bisogna procedere alla sua divisione.

La divisione è una procedura con cui la cosa che prima apparteneva a tutti i condomini (in base alle loro quote millesimali) viene assegnata in proprietà esclusiva ad un singolo condomino che diventa così il solo ed esclusivo proprietario di essa.

La legge [2] stabilisce che le tutte le parti comuni dell’edificio condominiale di regola non si possono dividere.

La divisione è invece consentita solo:

  • se essa non rende più scomodo l’uso della propria abitazione a ciascun condomino;
  • con il consenso di tutti i condomini (nessuno, cioè, deve essere contrario).

Una recente sentenza [3] ha precisato che:

  • la divisione di un bene condominiale (e la sua successiva assegnazione in proprietà esclusiva ad un solo condomino), se c’è il consenso di tutti quanti i condomini, deve avvenire non con una delibera dell’assemblea di condominio, ma con una scrittura privata o con un atto pubblico redatto da un notaio (con il pagamento dei relativi onorari);
  • se la divisione della cosa comune avviene con l’accordo di tutti i condomini, essa sarà consentita anche se gli appartamenti dei condomini subissero un deprezzamento di valore come conseguenza della divisione;
  • se invece non c’è il consenso di tutti i condomini, per poter fare la divisione occorrerà iniziare una causa e sarà necessario che il giudice accerti, durante il processo, che la divisione non deprezzi le proprietà singole di ogni condomino o ne renda l’uso più scomodo.

Un giardino condominiale si può dividere, con il consenso di tutti i condomini, anche se dopo la divisione l’appartamento di ogni condomino subisca un deprezzamento dalla divisione.

Di regola, le parti comuni non si possono dividere

Posso acquistare il giardino condominiale?

In base a quello che abbiamo detto nel precedente paragrafo, l’acquisto di un giardino condominiale da parte di un singolo condomino è possibile se:

  • tutti i condomini sono d’accordo (e allora si procederà con atto notarile);
  • oppure, in caso di disaccordo tra i condomini, ricorrendo al giudice che accoglierà la richiesta di divisione se ritiene che essa, e la successiva vendita del giardino al singolo condomino, non vanno a diminuire la comodità ed il valore di ogni singolo appartamento.

Il giardino condominiale può essere venduto al singolo condomino


note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Art. 1119 cod. civ.

[3] Cass., sent. n. 2604/2019.


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