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Cambio destinazione d’uso: variano i millesimi?

19 Giugno 2021 | Autore:
Cambio destinazione d’uso: variano i millesimi?

Nel condominio, la revisione delle tabelle millesimali è necessaria quando per trasformazioni edilizie aumenta il volume utile o la cubatura di un appartamento? 

Nel palazzo dove abiti un condòmino ha deciso di trasformare il solaio ed il seminterrato in vani abitabili. Così la superficie utile della sua abitazione è aumentata: l’appartamento è diventato più grande, adesso ha due stanze in più. In questi casi quel proprietario dovrà pagare una quota di spese maggiore? Vale a dire: se c’è un cambio di destinazione d’uso, variano i millesimi indicati nella tabella, che dovrà essere revisionata per questo motivo, oppure tutto rimane com’è? 

La legge si limita a stabilire che le spese condominiali devono essere ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Le tabelle millesimali servono proprio a individuare qual è questa percentuale per ogni unità immobiliare che compone il condominio. Il problema sta nel capire quando questo valore deve essere revisionato, anche perché per rivedere le tabelle occorre sempre una valutazione tecnica.  

In realtà non tutti i cambi di destinazione d’uso sono uguali: ad esempio, il passaggio da uso abitazione ad uso ufficio, o viceversa, lascia l’immobile nel medesimo stato e per realizzarlo basta la variazione catastale, senza necessità di eseguire lavori edilizi. Perciò in quel caso non variano i millesimi indicati nella tabella originaria. In altri casi, invece, si realizza una trasformazione che incrementa il volume dell’unità abitative e allora, come ha affermato la Corte di Cassazione in una recente ordinanza [1], la revisione delle tabelle è necessaria. 

Tabelle millesimali: cosa sono e a cosa servono 

Le tabelle millesimali esprimono i valori proporzionali della proprietà di ciascuna unità immobiliare del condominio; sono, quindi, la base per ripartire le spese comuni secondo il criterio stabilito in via generale dalla legge [1].

Si parla di tabelle millesimali, al plurale, perché possono essere più di una: esiste sempre la tabella generale, indispensabile per attribuire a ciascun condomino la sua quota di proprietà ed esprimere il suo “peso” in termini di incidenza sul totale, ma spesso vi sono diverse tabelle d’uso, che servono per ripartire le spese cui partecipano solo alcuni gruppi di condomini (ad esempio il riscaldamento, le diverse scale in cui è suddiviso l’edificio, l’ascensore, ecc.). 

Il calcolo delle tabelle millesimali è un’operazione tecnica. Si parte dalla superficie di ogni appartamento o negozio, ma questo non è l’unico elemento: per individuare correttamente il valore di ciascuna proprietà occorre considerare numerosi altri fattori che possono incrementare, o diminuire, il pregio di una singola unità immobiliare rispetto alle altre di pari dimensioni, come il piano, l’esposizione, la veduta, le rifiniture, ecc. Per questo i vari appartamenti “in colonna”, anche se sono uguali per metratura, hanno quasi sempre un valore millesimale diverso l’uno dall’altro. 

Revisione delle tabelle millesimali: quando 

La revisione delle tabelle millesimali inizialmente predisposte può avvenire: 

  • in caso di errori nella loro formazione o approvazione; in questo caso è sufficiente provvedere alla loro rettifica [3]; 
  • quando sono mutate le condizioni di una parte dell’edificio, in modo da alterare per più di un quinto il valore di un’unità immobiliare; se si verifica tale aumento o diminuzione oltre il 20%, occorre provvedere alla revisione delle tabelle, cioè ad una modifica che tenga conto delle variazioni intervenute. 

Tali variazioni possono essere conseguenza di vari fenomeni e diversi tipi di interventi edilizi, come una ristrutturazione profonda che ha cambiato la consistenza dei vani ed ampliato la porzione abitabile; la legge [4] considera espressamente i casi «di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari» e stabilisce che il costo della revisione delle tabelle è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. 

Cambio destinazione d’uso e revisione tabelle millesimali 

Il cambio di destinazione d’uso di un immobile o di alcuni locali che lo compongono può rilevare ai fini della necessità di revisione delle tabelle millesimali quando rientra nei casi di incremento di superfici che abbiamo esaminato.  La Corte di Cassazione [1], decidendo un caso di cambio di destinazione d’uso che aveva trasformato alcuni solai e sotterranei in unità abitative, ha affermato che è necessaria la revisione delle tabelle millesimali per adeguarle all’aumentato numero degli appartamenti dell’edificio (che erano passati da sei ad otto).

La Suprema Corte ha rilevato che quelle trasformazioni avevano provocato «una notevole alterazione del rapporto originario tra i valori delle singoli porzioni di piano, per le condizioni cambiate di due unità immobiliari site nel condominio mutando l’estensione della superficie e la cubatura reale delle singole unità»: la volumetria degli immobili era evidentemente aumentata. 

Il Collegio ha, però, precisato che «è compito del giudice del merito stabilire, di volta in volta, se il mutamento delle condizioni dei luoghi o le opere realizzate siano tali da implicare la revisione di detti valori»: dunque non ogni cambio di destinazione d’uso richiede la modifica delle tabelle millesimali, ma solo quello che provoca una variazione delle superfici e dei volumi, un cambiamento degli assetti di piano, una trasformazione edilizia rilevante e, dunque, un incremento di valore dell’unità immobiliare, quantificabile in oltre il 20% rispetto allo stato precedente. 

Leggi anche gli articoli “Modifica millesimi appartamenti per cambio destinazione d’uso” e “Col cambio di destinazione d’uso si modificano i millesimi?“.


note

[1] Cass. ord. n. 17391 del 17.06.2021.

[2] Art. 1123 Cod. civ.

[3] Art. 69 co. 1, n. 1 disp. att. Cod. civ.

[4] Art. 69, co.1, n.2 disp. att. Cod. civ.


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