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Simulazione vendita immobile: come si scopre

20 Giugno 2021
Simulazione vendita immobile: come si scopre

Simulazione: la dichiarazione di aver versato il prezzo contenuto nell’atto notarile non esclude la simulazione.

Come si scopre la simulazione della vendita di un immobile? Ma soprattutto perché, in alcuni casi, c’è bisogno di simulare una vendita? Le ragioni possono essere le più svariate: ad esempio, spogliarsi della proprietà di un immobile per non farlo pignorare dai creditori oppure nascondere, dietro una compravendita, un atto di donazione ad un figlio in modo da non suscitare contestazioni da parte degli altri eredi.

La simulazione di una vendita, seppure è un atto di per sé lecito, non lo è quando lede gli interessi di altre persone (come appunto i creditori e i familiari legittimari). E queste possono di certo agire in tribunale per far accertare l’intento simulatorio e, quindi, rendere inefficace il passaggio di proprietà. 

Ma la prova della simulazione spetta sempre al terzo, che può tuttavia limitarsi a fornire al giudice degli indizi sulla base dei quali formare poi il suo convincimento. A quel punto, spetterà alle parti firmatarie del rogito smontare il castello accusatorio dell’avversario e dimostrare che la vendita è, in realtà, avvenuta per davvero. 

Insomma, il centro di tutto il processo è – come sempre – la prova. Di qui il problema di carattere essenzialmente pratico: come si scopre la simulazione di una vendita? Ecco alcuni suggerimenti.

Il pagamento del prezzo e il trasferimento dei soldi

Non c’è «vendita» se non c’è un «prezzo» e non c’è un «prezzo» se i soldi non si trasferiscono dal compratore al venditore. Questo passaggio di denaro, quando si tratta di somme considerevoli (come nel caso della compravendita immobiliare) deve per forza essere tracciabile: deve cioè avvenire con bonifico o assegni. Ecco perché, se manca la prova del trasferimento dei soldi da una mano all’altra, è ben possibile parlare di una vendita simulata.

Molto spesso però è il notaio stesso che attesta, nel proprio atto pubblico, il pagamento del prezzo. Ma a riguardo, la Cassazione ha fornito un importante chiarimento [1]: il notaio può certificare solo i fatti che avvengono in sua presenza sicché solo questi hanno valore di piena prova. Per quanto riguarda invece le semplici dichiarazioni affermate dalle parti nel rogito, il professionista si limita a darne atto, peraltro senza che tale attestazione possa avere valore di piena prova se si consumano in separata sede, come ad esempio l’incasso di una somma o il trasferimento di un importo con un successivo bonifico bancario. 

Di qui il principio affermato dai giudici supremi: la dichiarazione di aver versato il prezzo contenuto nell’atto notarile non esclude la simulazione della vendita. L’affermazione che proviene dalla parte, infatti, non fa fede fino a querela di falso perché di fronte al pubblico ufficiale non è avvenuto alcun pagamento [2].

Nel caso di specie, il compratore non aveva provato l’effettivo pagamento del prezzo convenuto. Insomma, non si può desumere la prova del pagamento dall’atto notarile in cui le parti si siano limitate a dichiarare che il prezzo era stato corrisposto in epoca anteriore al rogito.

I rapporti tra le parti

Altro elemento che potrebbe far scattare la presunzione di simulazione – pur senza poter assurgere a valore di prova se non accompagnato da ulteriori circostanze – è costituito dal rapporto di parentela tra le parti. È molto improbabile infatti che un marito venda alla moglie o al figlio una casa, tanto più se tra questi vi è ancora in atto una convivenza.

Il passaggio di possesso dell’immobile

Quando si vende un immobile è necessario che vi sia anche il trasferimento del possesso del bene. Con «possesso» si intende la materiale disponibilità, il fatto di vivere all’interno dell’immobile. Non è questa una condizione di legge, ma una logica conseguenza del trasferimento della proprietà. 

Per cui, se dovesse risultare che il venditore continua ad abitare all’interno dell’immobile ceduto, questa potrebbe ben essere considerata una prova della simulazione della vendita. Prova che potrebbe essere raggiunta anche grazie alle indagini di investigatori privati, appostati sotto il portone di casa per qualche giorno.

Il prezzo

Un altro indice di simulazione della vendita può essere il prezzo, irrisorio o nettamente inferiore rispetto a quello di mercato. Le parti potrebbero aver concordato un corrispettivo basso per facilitare il pagamento del prezzo e la sua successiva restituzione “a mani” (ad esempio: una casa del valore di 200 mila euro venduta a 10mila euro).

La data della compravendita 

Di solito, ci si disfa della proprietà di un immobile dopo aver contratto un debito o, comunque, non appena si inizia a non pagare. Non è certo una prova della simulazione, ma l’elemento temporale potrebbe fornire al giudice un sospetto. 

Approfondimenti

Per ulteriori approfondimenti, leggi:


note

[1] Cass. ord. n. 17566/21 del 18.06.2021.

[2] La Suprema corte ha ricordato che la dichiarazione relativa al versamento del prezzo di una compravendita immobiliare, seppur contenuta nel rogito notarile, non ha valore vincolante nei confronti del creditore di una delle parti del contratto che abbia proposto azione diretta a far valere la simulazione dell’alienazione, poiché questi è terzo rispetto ai soggetti contraenti. Né, ha concluso la Cassazione, si può attribuire alcuna efficacia probatoria all’indicazione, contenuta nell’atto notarile di vendita, che il pagamento del prezzo sia avvenuto contestualmente alla firma del rogito, posto che tale dichiarazione, che proviene dalle parti, “non è assistita dal valore fidefacente fino a querela di falso derivante dall’attestazione del pubblico ufficiale, di fronte al quale non si è verificato, in concreto alcun pagamento”.

Autore immagine: depositphotos.com


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