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Infiltrazioni: danni e responsabilità in condominio

23 Settembre 2021 | Autore:
Infiltrazioni: danni e responsabilità in condominio

Perdite idriche: responsabilità del condominio, dell’amministratore, del singolo proprietario e dell’inquilino. Infiltrazioni dal lastrico solare.

Le infiltrazioni d’acqua costituiscono una delle maggiori cause di danneggiamento degli immobili, soprattutto quando si trovano in condominio. A causa della presenza di più persone e della difficoltà che si riscontra nel curare la manutenzione di questi edifici, spesso accade che nelle realtà condominiali si abbiano molti problemi con l’acqua (piovana o non) che giunge dagli altri appartamenti o, a volte, dal lastrico solare. Con questo articolo ci occuperemo proprio di questo argomento: vedremo cioè quali sono i danni e le responsabilità da infiltrazioni in condominio.

Sin da subito, è possibile fare un’importante anticipazione: la responsabilità da infiltrazioni può gravare su soggetti diversi a seconda della loro provenienza. In particolare, se l’acqua giunge dall’unità immobiliare di proprietà esclusiva, sarà tenuto al risarcimento dei danni il singolo condomino titolare dell’abitazione; al contrario, se l’infiltrazione giunge da una parte comune del condominio (come può essere il tetto, ad esempio), allora la responsabilità sarà da imputare all’intero condominio, il quale dovrà rispondere dei danni per via della cattiva manutenzione dell’edificio.

Questa è però solo una sommaria distinzione, che merita necessari approfondimenti. Entriamo più dettagliatamente nell’argomento e vediamo come funzionano i danni e la responsabilità per infiltrazioni in condominio.

Infiltrazioni: quando è responsabile il condominio?

Come anticipato, le infiltrazioni d’acqua possono provenire dalle parti comuni del condominio, come ad esempio dal tetto, dal lastrico oppure dalle pareti esterne. In casi del genere, chi è responsabile dei danni da infiltrazioni causati alla proprietà del singolo?

La risposta è molto semplice: per i danni da infiltrazione d’acqua provenienti dalle parti comuni è responsabile l’intero condominio, il quale potrà essere chiamato in giudizio in persona del suo legale rappresentante, cioè l’amministratore.

Secondo il Codice civile [1], il condominio è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia. Per “cose in custodia” si devono intendere tutti i beni comuni che sono al servizio della generalità dei condòmini.

Sempre sul condominio grava l’obbligo di riparare la perdita d’acqua per impedire che le infiltrazioni si ripetano.

Infiltrazioni: cos’è il caso fortuito?

La legge esclude il risarcimento solamente se il danneggiante provi il caso fortuito.

Per caso fortuito deve intendersi un evento imponderabile, imprevisto e imprevedibile, che si inserisce improvvisamente nell’azione del soggetto, vincendo ogni possibilità di resistenza e di contrasto, così da rendere fatale il compiersi dell’evento al quale l’agente viene a dare quindi un contributo causale meramente fisico.

Si pensi, ad esempio, a un’alluvione che ha cagionato ingenti danni, oppure a un evento sismico che, provocando la rottura delle tubature, ha generato il danno da infiltrazioni anche al proprietario dell’abitazione sita al piano inferiore.

Infiltrazioni: quando è responsabile l’amministratore?

È possibile che il danno da infiltrazioni sia imputabile alla condotta negligente dell’amministratore, il quale non ha adempiuto ai doveri imposti dall’assemblea e/o dalla legge.

Secondo il Codice civile [2], l’amministratore ha, tra gli altri obblighi, quello di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, a prescindere da un’esplicita delibera dell’assemblea.

Dunque, se le infiltrazioni d’acqua provenienti dalle parti comuni potevano essere evitate mediante l’ordinaria manutenzione cui è tenuto l’amministratore, allora potrà essere quest’ultimo a rispondere dei danni provocati al singolo condomino.

Lo stesso dicasi se l’amministratore è venuto meno a una specifica delibera assembleare che gli imponeva di agire tempestivamente per rimediare a una perdita che avrebbe causato un’infiltrazione a danno degli appartamenti dei singoli condòmini.

Infiltrazioni: quando è responsabile l’appaltatore?

Le infiltrazioni provenienti dalle parti comuni potrebbero anche essere causate dal cattivo lavoro dell’impresa a cui sono stati appaltati i lavori di ristrutturazione.

Secondo la giurisprudenza [3], se le infiltrazioni sono causate dall’omessa o insufficiente collocazione di teli protettivi al termine di ogni giornata nel corso dei lavori di riparazione del tetto condominiale, deve escludersi la responsabilità del condominio per i danni arrecati all’appartamento del condomino proprietario dell’unità immobiliare immediatamente sottostante, essendo essi imputabili alla negligenza usata dall’impresa appaltatrice dei lavori.

In casi del genere, l’azione per ottenere il risarcimento dei danni dovrà essere esercitata dal condomino danneggiato direttamente nei confronti della ditta appaltatrice alla quale erano stati affidati i lavori di rifacimento del manto di copertura dell’edificio condominiale: ciò in conseguenza del fatto che, per tutto il tempo dell’esecuzione dell’appalto, il potere di controllo e di vigilanza sul bene passa dal condominio all’appaltatore.

Infiltrazioni: quando è responsabile il condomino?

Se le infiltrazioni d’acqua provengono dalla proprietà privata di uno dei condòmini, allora la responsabilità è da attribuirsi al singolo proprietario, il quale è responsabile dei danni che giungono dalla propria abitazione. In questo caso, non potranno essere chiamati in causa né il condominio né l’amministratore, i quali sono estranei alle vicende che sorgono tra privati.

Nell’ipotesi di infiltrazioni dalla proprietà altrui (ad esempio, dall’appartamento del piano superiore), bisognerà agire con l’azione di risarcimento dei danni e il ripristino nei confronti del titolare dell’immobile da cui giungono le infiltrazioni.

Infiltrazioni: quando è responsabile l’inquilino?

Non sempre le infiltrazioni d’acqua che provengono da una proprietà privata sono addebitabili al titolare formale dell’immobile. Può accadere, infatti, che la responsabilità delle infiltrazioni sia a esclusivo carico della persona (diversa dal proprietario) che vive nell’abitazione.

Si pensi, ad esempio, all’inquilino in affitto che dimentichi di chiudere l’acqua nella vasca da bagno e questa, debordando, allaghi il pavimento causando infiltrazioni al piano inferiore.

In un’ipotesi del genere, è chiaro che la responsabilità esclusiva del danno sarà dell’inquilino, cioè di colui che vive nell’abitazione, non del proprietario. Lo stesso accadrebbe se l’inquilino causasse la rottura volontaria delle tubazioni, oppure si rendesse gravemente negligente nei riguardi di una riparazione conseguente a un danno provocato dalla sua imprudenza.

Posto che, per le infiltrazioni d’acqua provenienti da una proprietà privata, non si può agire contro il condominio, come sapere precisamente se il responsabile è l’inquilino o il proprietario? Secondo la Corte di Cassazione [4], il proprietario dell’immobile conserva la custodia delle strutture murarie e degli impianti che in esse siano inseriti, mentre è il conduttore a divenire custode degli accessori e delle altre parti di un bene locato.

Così, ad esempio, se a causa della vetustà si rompono le tubature, la responsabilità sarà del proprietario, fermo restando l’obbligo del conduttore di fare tutto ciò che è in suo potere per limitare i danni. Al contrario, se si rompe un flessibile esterno all’impianto idrico, allora la responsabilità delle infiltrazioni d’acqua sarà dell’inquilino.

Infiltrazioni dal lastrico solare: chi è responsabile?

Salvo che il regolamento non stabilisca diversamente, il lastrico solare rientra a pieno diritto tra le parti comuni del condominio [5]. Pertanto, in caso di danni da infiltrazioni, bisognerebbe agire contro il condominio.

Non è però sempre così. Il lastrico potrebbe appartenere anche a uno solo dei condòmini. Secondo la giurisprudenza [6], il lastrico solare, anche quando è di proprietà esclusiva, è comunque parte della struttura che interessa l’intero edificio, con conseguente potere dell’assemblea di deliberare per disporre interventi di manutenzione necessari.

Da tanto deriva che sono corresponsabili il condominio e il proprietario del lastrico solare ricoprente quest’ultimo, quando le infiltrazioni d’acqua provengono dal manufatto per la sua mancata manutenzione [7].

Richiamando un precedente reso a Sezioni unite [8], la Suprema Corte stabilisce che, qualora l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condòmini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene, sia il condominio in forza degli obblighi inerenti all’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore nonché sull’assemblea dei condomini tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.

Il concorso di tali responsabilità va dunque risolto secondo il criterio che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.

In pratica: nel caso di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare oppure dal terrazzo che funge da copertura dell’edificio, sono corresponsabili tanto il proprietario (o l’usuario esclusivo) quanto il condominio.


note

[1] Art. 2051 cod. civ.

[2] Art. 1130, nr. 4, cod. civ.

[3] Tribunale di Milano, 21 gennaio 1991.

[4] Cass., sent. n. 21788/2015.

[5] Art. 1117 cod. civ.

[6] Trib. Lecce, sentenza n. 85 del 16 gennaio 2020.

[7] Cass., ord. n. 6816 dell’11 marzo 2021.

[8] Cass., Sezioni Unite, n. 9449/2016.

Autore immagine: canva.com/


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