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Condominio: 8 cose che non tutti sanno

21 Giugno 2021
Condominio: 8 cose che non tutti sanno

Regole condominiali su amministratore, regolamento, uso delle parti comuni, rumori, divisione delle spese. 

Vivere nei condomini non è facile. Ma conoscere i propri diritti e doveri contribuisce a rendere la vita più pacifica. Ecco 8 cose che non tutti sanno sul condominio. 

Si tratta di regole basilari che potranno aiutare a evitare le piccole e tradizionali beghe che, tuttavia, spesso portano a dover affrontare una causa in tribunale contro il vicino di casa.

Quando nasce il condominio?

Per formare un condominio basta che un palazzo abbia almeno 2 proprietari diversi. Il condominio si crea in automatico, senza atti o delibere. Una villetta bifamiliare è quindi già un condominio. Un uomo, proprietario di una villa, che ne doni una parte a un figlio, crea inconsapevolmente un condominio. 

Il condominio ha ad oggetto le parti comuni dell’edificio come tetto, fondamenta, scale, facciate, ecc.

Amministratore di condominio: è obbligatorio? 

Il condominio deve avere un amministratore solo se i condomini sono più di 8. Diversamente, la sua nomina non è necessaria. In quel caso, però, dovranno essere i condomini a gestire la cosa comune trovando di volta in volta un accordo o avvicendandosi l’un l’altro negli adempimenti richiesti dalla legge.

Regolamento di condominio: è obbligatorio?

Il condominio deve avere un regolamento solo se il numero dei condomini è superiore a 10. Altrimenti può non averlo.

Uso delle parti comuni

Tutti i condomini possono usare le parti comuni dell’edificio, come il giardino, il cortile, il tetto, la terrazza, i pianerottoli o l’atrio. Ma nel fare ciò incontrano due limiti:

  • non possono impedire agli altri condomini di fare altrettanto, il che significa che non è possibile occupare troppo spazio;
  • non bisogna snaturare la funzione dell’area in questione, utilizzandola cioè per scopi che non sono propri.

Così, ad esempio, è vietato parcheggiare bici e motorini nell’androne del condominio anche di notte, mentre è lecito installare sul tetto un pannello fotovoltaico purché non occupi un’area più estesa rispetto alla quota millesimale del condomino in questione. 

A ciascun condomino spetta l’uso del cortile per il parcheggio: è sbagliato pensare che chi ha l’appartamento più grande abbia diritto a uno spazio maggiore, salvo che il regolamento disponga diversamente. 

Ogni condomino può eseguire lavori sulle parti comuni, a proprie spese, per un miglior godimento della sua proprietà. Potrebbe così aprire una seconda porta d’accesso sul pianerottolo. Ma non può chiudere il pianerottolo con un cancello impedendo agli altri condomini di accedervi trattandosi di un’area comune. 

Si possono mettere vasi e fiori nel pianerottolo senza però dar fastidio ai vicini.

Divisione spese

Tutti i condomini partecipano alle spese comuni in proporzione ai propri millesimi, anche se non dovessero utilizzare – per volontà – i servizi condominiali. Quindi, chi non usa l’ascensore deve ugualmente pagare per la sua manutenzione perché comunque, volendo, potrebbe utilizzarlo. A pagare la manutenzione di scale ed ascensore sono anche i condomini che vivono al primo piano (potrebbero ad esempio recarsi ai piani superiori o sul tetto).

Quando l’uso dei servizi è diverso, il regolamento può disporre una diversa ripartizione in base all’uso (è proprio il caso dell’ascensore).

Orario di rumori

Se il regolamento non dice nulla, la legge non indica un orario entro cui bisogna osservare il silenzio assoluto. Il Codice civile si limita a dire che, nell’arco di tutta la giornata, i rumori non devono essere “intollerabili”, tenuto conto dei rumori di fondo. Questo significa che l’intollerabilità si valuta anche in base all’orario: tanto più si fa sera, tanto più bisogna ridurre le emissioni rumorose.

Se il rumore viene ascoltato da poche famiglie non si commette il reato di disturbo della quiete pubblica ma un semplice illecito civile che darà la possibilità di ricorrere al giudice civile affinché emetta un ordine di inibitoria nei confronti del responsabile. Se invece il rumore viene sentito da tutto il palazzo o dal circondario, il responsabile commette reato e può essere denunciato. 

I nomi dei morosi

L’amministratore può rivelare ai condomini i nomi di chi non paga le quote. Contro di loro può agire l’amministratore o anche un singolo condomino

Verande

Per chiudere il terrazzo non bisogna chiedere il permesso all’assemblea. Ma non è possibile neanche violare l’estetica del palazzo o pregiudicare la sua stabilità. Diversamente, il condominio può chiederne la demolizione.



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6 Commenti

  1. Guida molto utile. Sul fatto dei rumori ero ben informato visto che quasi ogni giorno sono costretto a lamentarmi con i miei vicini che attaccano la lavatrice la sera disturbando il sonno e il riposo di tutta la famiglia. Poi, non parliamo dei rumori quando c’è da ristrutturare casa

  2. Sempre a proposito dei rumori che si possono fare in condominio, avrei una domanda. Cioè, quali sono nel dettaglio le fasce orarie in cui non è possibile fare baccano in un condominio? Vorrei far affiggere sulla bacheca condominiale o nell’ascensore un prospetto chiaro in cui ricordare a tutti quando non è consentito arrecare disturbo agli altri condomini

    1. I rumori in condominio sono consentiti dalle 8.30 alle 13.00 e dalle 16.00 alle 19.30. Dopo queste fasce orarie, bisogna ridurre la soglia del rumore per conformarla al rumore di fondo (percepibile dall’esterno). Deve considerarsi lecito il rumore che non supera di 3 decibel il rumore di fondo.

  3. La mia vicina ha la cattiva abitudine di pulire la tovaglia sui miei panni appena stesi. Sa benissimo che approfitto della pausa pranzo non solo per cucinare, mangiare e mettere in ordine la cucina, ma anche per stendere i panni della lavatrice mentre l’acqua è sul fuoco e aspetto che inizi a bollire per calare la pasta. E lei, subito dopo pranzo, mentre io sto lavando i piatti, puntuale come un orologio, butta le briciole giù dal balcone e vanno a finire sui miei panni. VI assicuro che è intollerabile questo comportamento…

  4. Dovevate anche parlare del fatto che gli animali non possono essere vietati in condominio. Ve lo dico perché il mio vicino un giorno se n’è uscito all’assemblea condominiale dicendo che il mio cane non poteva stare in casa senza il consenso dei condomini. Io gli ho detto di tutta risposta che non era assolutamente vero e che nessun regolamento può vietare gli animali in condominio e che così fosse le clausole devono ritenersi nulle. Ho zittito tutti i presenti contrariati che da quel momento in poi non si sono più permessi di dire una parola a riguardo

  5. Forse, non tutti sanno che bisogna pagare le quote condominiali visto che ogni volta l’amministratore si lamenta del fatto che ci sono alcuni condomini recidivi che non vogliono ascoltare le continue richieste e cercano di fare i furbetti….

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