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Chi può dare lo sfratto?

21 Giugno 2021
Chi può dare lo sfratto?

Quando non si rispetta il regolamento di condominio o quando non si pagano le spese condominiali è possibile sfrattare l’inquilino?

Un nostro lettore conduce in affitto un appartamento all’interno di un condominio. Di recente, gli sono stati contestati l’omesso pagamento delle spese condominiali e il mancato rispetto del regolamento. Pertanto, ci chiede cosa rischia se, alla luce di tali violazioni, il condominio dovesse agire contro di lui. Potrebbe, ad esempio, l’amministratore costringerlo ad andare via? Insomma, chi può dare lo sfratto? Cerchiamo di fare il punto della situazione. 

Cos’è lo sfratto?

In senso tecnico, lo sfratto è costituito da un ordine del giudice del tribunale civile, emesso su ricorso del locatore, con cui viene intimato al conduttore di abbandonare l’appartamento in affitto. Lo sfratto viene concesso a seguito di una delle seguenti violazioni del contratto di locazione:

  • ritardo nel pagamento del canone di affitto (basta un ritardo di 20 giorni anche di una sola mensilità); 
  • scadenza del contratto di locazione non accompagnata dalla liberazione dell’immobile.

Nel primo caso, si dà il via al procedimento di sfratto per morosità. Nel secondo caso, invece, si tratta del procedimento di sfratto per finita locazione.

In entrambe le ipotesi, la procedura è piuttosto celere: si sostanzia in una o, al massimo, due udienze all’esito delle quali, in assenza di opposizione da parte del conduttore, il giudice emette l’ordine di liberazione dell’immobile.

Per tutte le altre violazioni del contratto di locazione, il locatore deve intraprendere un ordinario giudizio civile per la risoluzione del contratto, sicuramente più lungo rispetto alla procedura di “sfratto” in senso stretto.

Chi può dare lo sfratto?

A dare lo sfratto può essere solo il locatore e nessun altro. È solo il padrone di casa infatti ad avere un rapporto contrattuale con il conduttore ed al cui adempimento quest’ultimo è obbligato. 

Il condominio non ha alcun potere nei confronti dell’inquilino non avendo un legame di tipo negoziale e, quindi, non potendo dar corso ad azioni giudiziali nei suoi confronti per ottenere la liberazione dell’immobile.

Questo non toglie che l’inquilino debba comunque rispettare il regolamento condominiale con tutti gli obblighi che ciò comporta. Il mancato rispetto del regolamento dà diritto al condominio di agire nei confronti dell’inquilino ma solo per ottenere, nei suoi confronti, una condanna da parte del giudice al rispetto delle regole condominiali e, dall’altro, eventualmente, al risarcimento del danno. 

C’è anche da dire che il locatore è personalmente responsabile, nei confronti del condominio, dei comportamenti dell’inquilino e del suo mancato rispetto del regolamento; il padrone di casa è tenuto a fare di tutto pur di ottenere da questi l’adempimento, se del caso dando corso alla procedura di sfratto. 

Allo stesso modo, l’inquilino è tenuto a corrispondere al locatore le spese condominiali (nella misura indicata dal contratto di locazione o, in difetto, dalla legge). Leggi sul punto “Ripartizione spese condominiali proprietario inquilino“. Il locatore può sfrattare l’inquilino che non paghi almeno due mensilità del condominio per almeno 2 mesi e l’importo accumulato deve essere superiore ad almeno due mensilità del canone. 

Il mancato rispetto di tali obblighi però configura una responsabilità diretta non già nei confronti del condominio – con cui l’inquilino non ha alcun rapporto – ma del locatore con cui questi ha sottoscritto un contratto. Sicché, solo il locatore potrebbe sfrattarlo. 

In effetti, il versamento delle spese condominiali deve essere fatto solo dal locatore che poi si rivale nei confronti del conduttore. 

In sintesi: chi può dare lo sfratto?

In conclusione, lo sfratto può essere intimato dal locatore non solo nel caso di mancato pagamento del canone o di scadenza del contratto a cui non sia seguita la liberazione dell’immobile ma anche – con procedura ordinaria – nell’ipotesi di mancato rispetto del regolamento condominiale.

Il condominio può agire nei confronti dell’inquilino che non rispetti il regolamento, ma solo per intimargli una condotta diligente e l’eventuale risarcimento. Non può agire contro di lui per il pagamento delle quote condominiali il cui versamento è dovuto nei confronti del locatore il quale, a sua volta, dovrà poi girarle al condominio. 



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