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Bilancio condominiale: cosa controllare

22 Giugno 2021 | Autore:
Bilancio condominiale: cosa controllare

Cosa deve contenere il rendiconto e su quali elementi occorre soffermarsi per verificare la gestione dell’amministratore.

Il condominio è un ente composto da diverse proprietà comuni, la cui gestione è affidata a un amministratore. Il rendiconto è un atto fondamentale per verificare la situazione finanziaria, l’andamento delle entrate e delle uscite e la ragione delle spese sostenute. In questo articolo vedremo cosa controllare nel bilancio condominiale. 

Ti spiegheremo, innanzitutto, come deve essere tenuta la contabilità del condominio e di quali parti fondamentali si compone la rendicontazione che l’amministratore è tenuto a fornire ai condomini e alla loro assemblea. La mole dei documenti può essere diversa a seconda della complessità del condominio, che può essere composto da un piccolo edificio o da un insieme di fabbricati con cortili, giardini, box, impianti e altre pertinenze, ma la struttura del rendiconto è identica in tutti casi ed è disciplinata dalla legge, che prevede un contenuto minimo obbligatorio.

Per capire cosa controllare nel bilancio condominiale è fondamentale conoscere la sua struttura, che si compone di tre parti, ognuna delle quali ha una propria funzione e serve ad uno scopo specifico. Inoltre, è essenziale sapere che il bilancio deve essere chiaro e agevolmente verificabile in tutte le sue voci, eventualmente anche riscontrando i documenti giustificativi delle spese. Il rendiconto deve «parlare da solo» ed essere esauriente, in modo che ciascun condomino possa esprimere, in assemblea, il voto informato e consapevole per decidere sulla sua approvazione o bocciatura. 

Rendiconto condominiale: cosa deve contenere?

Con la riforma del 2012, il vecchio bilancio condominiale si è trasformato in un più articolato rendiconto condominiale. Un’apposita norma del Codice civile [1] prescrive che esso deve contenere le seguenti tre parti, tutte essenziali e che, quindi, non devono mai mancare:

  • il registro di contabilità, nel quale devono essere annotate tutte le entrate e le uscite del condominio;
  • il rendiconto finanziario, che sintetizza le entrate e le uscite in un apposito conto economico e nella relativa situazione patrimoniale, comprensiva dei crediti e dei debiti del condominio;
  • la nota esplicativa della gestione, che contiene anche «l’indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti», come le quote non riscosse da alcuni condomini e gli accantonamenti per fronteggiare eventuali azioni giudiziarie, come quelle di risarcimento dei danni.

La stessa norma di legge impone che tutte le informazioni – sia i dati numerici, sia le parti testuali – devono essere espresse «in modo da consentire l’immediata verifica» a ciascun condòmino, anche se non esperto di contabilità. Dunque, la chiarezza è un requisito fondamentale, insieme alla completezza dei dati esposti.

Rendiconto condominiale: obblighi dell’amministratore

L’amministratore deve tenere la contabilità condominiale in maniera ordinata e precisa, in vista della presentazione del rendiconto annuale della sua gestione all’assemblea; deve far transitare tutte le somme ricevute ed erogate a terzi sull’apposito conto corrente condominiale e mai sul suo conto personale.

Ogni entrata e uscita deve essere obbligatoriamente [2] annotata nel registro di contabilità, a cura dell’amministratore, entro 30 giorni dalla sua effettuazione.

L’amministratore deve fornire, a ogni condòmino che gliene faccia richiesta, l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali. In vista dell’approvazione del bilancio, i comproprietari (ed anche i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari, come gli usufruttuari e gli inquilini) possono prendere visione «in ogni tempo» dei documenti giustificativi di spesa, che dunque l’amministratore è obbligato a fornire su loro semplice richiesta.

L’obbligo di conservazione delle scritture contabili e dei documenti giustificativi si protrae per dieci anni dalla loro data di registrazione. Il rendiconto condominiale si può impugnare entro 30 giorni dalla delibera di approvazione da parte dei condomini dissenzienti o astenuti (per gli assenti il termine decorre dal ricevimento del verbale). L’impugnazione è proponibile senza limiti di tempo se vi sono stati fatti dolosi dell’amministratore, come una contabilità falsificata o manomessa o l’appropriazione di somme.

Rendiconto condominiale: cosa controllare?

Come abbiamo visto, i condomini hanno una facoltà di controllo diretto e costante sull’andamento della gestione condominiale e l’amministratore è tenuto a fornire tutta la documentazione necessaria.

Le fondamentali cose da controllare per verificare se il rendiconto condominiale è stato redatto in maniera fedele, completa e trasparente sono:

  • la tempestività delle registrazioni contabili e il loro corretto aggiornamento;
  • la chiarezza nella rappresentazione delle entrate ricevute e delle spese sostenute;
  • l’esposizione delle attività (come i crediti verso i condomini ed i fornitori e la disponibilità liquida di cassa) e delle passività (i debiti maturati verso i condomini o terzi, i fondi accantonati e le riserve);
  • la giustificazione delle spese straordinarie, deliberate per ristrutturazioni di parti comuni dell’edificio, come la facciata esterna, o di interventi su impianti, come le scale, la caldaia centralizzata, il lastrico solare, l’ascensore, ecc.;
  • la correttezza dei saldi patrimoniali e di cassa, ricavati dall’estratto conto condominiale e tenendo conto delle spiegazioni fornite nella nota integrativa;
  • il collegamento tra il bilancio consuntivo dell’esercizio in esame e quello dell’anno precedente, nonché in riferimento al bilancio previsionale per l’anno successivo (il cosiddetto bilancio preventivo).

In particolare, il risultato economico dell’esercizio (che a seconda dei casi potrà essere in attivo, in pareggio o in passivo) dovrà essere percepibile con immediatezza. L’assemblea ha sempre il potere di nominare un revisore dei conti per verificare la tenuta della contabilità condominiale.

Una recente sentenza del tribunale di Crotone [3] ha annullato la delibera di approvazione di un rendiconto condominiale, impugnata da alcuni condomini dissenzienti, perché esso era privo di intelligibilità: consisteva in un mero prospetto di cifre, che non consentiva di verificare i dati contabili e la giustificazione delle spese sostenute.

Il giudice ha precisato che il rendiconto condominiale «più che con il bilancio delle società presenta affinità con il rendiconto del mandatario», quale è l’amministratore che agisce per conto dei condomini che lo hanno nominato e, come tale, ha obbligo di rendiconto nei loro confronti [4], in quanto «gestisce somme di denaro, riscuote crediti, paga debiti non suoi ma del condominio che amministra».

Per ulteriori informazioni leggi anche gli articoli “Rendimento condominiale: come deve essere?“, “Valore del bilancio consuntivo condominiale” e “Bilancio condominiale: va allegato alla convocazione in assemblea?“.


note

[1] Art. 1130 bis Cod. civ.

[2] Art. 1130, n. 7, Cod. civ.

[3] Trib. Crotone, sent. n. 562 del 15.06.2021.

[4] Art. 1713 Cod. civ.


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