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Locale reso abitabile: bisogna rifare i millesimi dell’edificio?

22 Giugno 2021
Locale reso abitabile: bisogna rifare i millesimi dell’edificio?

Sottotetto e locale sotterraneo trasformati in un appartamento: è necessaria la revisione delle tabelle millesimali?

Se, all’interno di un condominio, un locale inizialmente inabitabile dovesse essere reso vivibile (si pensi a un sottotetto o a uno spazio sotterraneo), ciò implicherebbe l’obbligo di sottoporre a revisione i millesimi dell’edificio? Il proprietario di tale area sarebbe quindi tenuto a pagare una quota più alta all’amministratore di condominio? La questione è di particolare interesse perché la norma che regola la modifica dei millesimi non è, sul punto, particolarmente chiara. 

La questione è stata così sottoposta all’attenzione della Cassazione che, con una recente ordinanza, ha spiegato se, in caso di locale reso abitabile, bisogna rifare i millesimi dell’edificio. Ecco cosa ha detto la Corte in tale occasione [1].

Quando si devono rifare le tabelle millesimali di un condominio?

A norma dell’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, le tabelle millesimali del condominio possono essere rettificate o modificate all’unanimità. 

Tuttavia, è possibile procedere anche nell’interesse di un solo condomino, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno metà dei millesimi:

  • se c’è un errore. In questo caso, si parla di rettifica. Si pensi a un’errata valutazione degli elementi da prendere in considerazione per il calcolo delle tabelle (per es. superficie, altezza, ubicazione di un’unità immobiliare) o di un errore di diritto, ossia riguardante l’identificazione degli elementi fissati dalla legge. È errore di fatto, per esempio, aver indicato una superficie diversa da quella effettiva, mentre è errore di diritto aver tenuto conto di un elemento che la legge considera irrilevante: per es. lo stato di manutenzione dell’unità immobiliare;
  • quando cambiano le condizioni di una parte dell’edificio, ad esempio in caso di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari. In tal caso, si parla non più di rettifica ma di modifica. È comunque necessario che sia alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. A differenza del caso precedente (rettifica), in tale ipotesi il costo della modifica delle tabelle è a carico del condomino che ha dato luogo alla variazione.

Se in assemblea non si raggiunge la maggioranza indicata, il singolo condomino può rivolgersi al giudice che effettuerà la modifica o la rettifica dopo aver incaricato un tecnico per eseguire la perizia.  

La Cassazione [2] ha stabilito che la rettifica delle tabelle millesimali, sia essa deliberata dall’assemblea o disposta dal giudice, non ha effetto retroattivo (in particolare, la sentenza che dispone la rettifica delle tabelle produce i suoi effetti dal giorno in cui passa in giudicato, ossia diventa definitiva), per cui se si vuole ottenere il rimborso di quanto pagato in eccedenza si deve promuovere un’azione di indebito arricchimento verso chi ha pagato di meno [3]. 

La modifica non ha mai effetto retroattivo.

Modifica destinazione d’uso: bisogna rifare i millesimi?

Secondo la giurisprudenza [4], la modifica della destinazione d’uso di un appartamento non implica in automatico la revisione delle tabelle millesimali: va infatti effettuata una valutazione caso per caso che tenga conto di quanto abbia inciso la modifica sull’immobile. 

In linea generale, la revisione delle tabelle non è obbligatoria per il cambio di destinazione. Non è infatti detto che una diversa destinazione d’uso dell’immobile possa incidere sull’assetto dei millesimi: si pensi a un appartamento a uso abitativo che diventi a uso studio oppure a un locale commerciale che muti in magazzino. 

La regola è pertanto la seguente: se le variazioni dell’immobile non riguardano la sua consistenza materiale, ma l’unico elemento innovativo sia la regolarizzazione amministrativa del locale, non bisogna sottoporre a revisione le tabelle. In tale ipotesi, infatti, non si può dire «notevolmente alterato il rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano».  

Viceversa, la revisione delle tabelle va piuttosto effettuata se vengono eseguiti interventi di natura fisica al fine di creare una nuova unità abitativa, qualificando i lavori come «innovazioni di vasta portata». 

Quindi, ciò che conta non è tanto la modifica della destinazione d’uso, quanto i lavori fisici eseguiti all’interno del locale: se di vasta portata allora è necessario rifare le tabelle, diversamente no.

La Corte di Cassazione afferma che in materia di condominio negli edifici, le tabelle millesimali possono essere riviste e modificate (anche nell’interesse di un solo condomino) se è notevolmente alterato il rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano. Tale notevole alterazione del rapporto tra i valori proporzionali non è necessariamente correlata ad una modificazione materiale dell’edificio, potendosi anche avere la creazione di un nuovo piano con mantenimento degli originari valori proporzionali. Compete perciò al giudice stabilire se il mutamento delle condizioni dei luoghi o le opere realizzate siano tali da implicare la revisione di detti valori e il suo giudizio sul punto, che si risolve in un accertamento di puro fatto, rimane sottratto al controllo di legittimità se risulta sorretto da adeguata motivazione.


note

[1] Cass. ord. n. 17391/21 del 17.06.2021.

[2] Cass. sent. n. 7696/1994. 

[3] Cass. sent. n. 5690/2011.

[4] Cass. sent. n. 19797/2016. Tribunale Milano sez. XIII, 29/01/2020, n.789.

Autore immagine: depositphotos.com

Corte di Cassazione, sez. II Civile, 24 febbraio – 17 giugno 2021, n. 17391

Presidente D’Ascola – Relatore Scarpa

Fatti di causa e ragioni della decisione

1. B.R. e B.L. , eredi di B.C. , con atto notificato il 2 maggio 2016, hanno proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza n. 1078/2015 della Corte d’appello di Bologna, pubblicata l’8 giugno 2015 e notificata il 2 marzo 2016.

C.C. , M.G.E. , O.A.M. e F.F. resistono con controricorso.

D.E. e D.R. hanno notificato atto definito “controricorso di adesione al ricorso”, nei confronti del quale C.C. , M.G.E. , O.A.M. e F.F. resistono a loro volta con controricorso.

2. La Corte d’appello ha confermato la sentenza resa il 6 agosto 2009 dal Tribunale di Bologna, rigettando gli appelli avanzati da B.C. e da D.E. e dichiarando inammissibile perché tardivo l’appello di D.R. . È stata così accolta la domanda spiegata da B.G. , C.C. , Bruno Fabbri e M.G.E. , proprietari di quattro appartamenti del Condominio di (OMISSIS) , contro B.C. ed D.E. , proprietari dei restanti due appartamenti del condominio, nonché, rispettivamente, del solaio sito al quarto piano dell’edificio (posto sopra l’appartamento del B. ) e del seminterrato (posto sotto l’appartamento del D. ), ridefinendo pertanto le originarie tabelle millesimali del condominio, approvate con delibera assembleare del 26 gennaio 1972. La revisione delle vigenti tabelle è stata disposta in quanto, successivamente all’approvazione delle stesse, il condomino B.C. aveva trasformato i solai grezzi di sua proprietà in vani abitabili, mentre il condomino D.E. aveva trasformato il locale sotterraneo di sua proprietà in un appartamento. Ciò, ad avviso del CTU nominato, a seguito del cambio di destinazione delle due porzioni, aveva portato il numero delle unità immobiliari comprese nell’edificio da sei ad otto.

La Corte d’appello di Bologna, negata la ravvisabilità di una mutatio libelli per il “passaggio dalla domanda nella ipotesi di cui al n. 1 a quella di cui al n. 2 dell’art. 69 disp. att. c.c.”, ha ravvisato il presupposto per la revisione delle vigenti tabelle millesimali nella creazione di unità immobiliari con funzioni del tutto diverse da quelle originarie. Quanto poi agli interventi di natura fisica, per la proprietà B. veniva in rilievo l’installazione di elementi radianti collegati all’impianto centralizzato, mentre per la proprietà Defil risultava dal catasto la presenza di autonomi vani in numero 5,5.

3.La trattazione dei ricorsi è stata fissata in camera di consiglio, a norma dell’art. 375 c.p.c., comma 2, e art. 380 bis.1 c.p.c.. Le ricorrenti B.R. e B.L. hanno depositato memoria.

4. Il primo motivo del ricorso di B.R. e B.L. denuncia l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5. La censura evidenzia come la Corte d’appello di Bologna abbia basato la propria decisione sul presupposto di fatto che nella proprietà B. fossero stati eseguiti interventi di natura fisica con la installazione degli elementi radianti al fine di creare una nuova unità abitativa. Le ricorrenti riportano stralci della relazione di C.T.U., secondo cui non vi erano state nella proprietà B. modifiche strutturali e/o materiali, tanto che l’unico elemento nuovo era costituito dalla regolarizzazione amministrativa del sottotetto, avvenuta senza il compimento di opere edilizie. Con specifico riferimento agli elementi radianti, il primo motivo di ricorso oppone che gli stessi non fossero variati dall’epoca della costruzione dell’edificio, come confermato anche dalle risultanze peritali. I giudici dell’appello avrebbero perciò mancato di compiere una esatta valutazione della entità delle opere eseguite.

Il secondo motivo del ricorso di B.R. e B.L. denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 69 disp. att. c.c., comma 1, n. 2, nel testo vigente prima della riforma operata dalla L. n. 220 del 2012, con riferimento alla qualificazione dei lavori come “innovazioni di vasta portata”, presupposto non ravvisabile nel caso di specie, in quanto la porzione di proprietà esclusiva B. sarebbe rimasta inalterata e l’unico elemento nuovo sarebbe stato costituito dalla regolarizzazione amministrativa intervenuta sull’appartamento.

4.1. Il primo motivo del “controricorso adesivo” di D.E. e D.R. denuncia l’omesso esame circa un fatto decisivo, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, rimarcando come nessuna variazione fosse intervenuta nella loro proprietà. Viene fatto un lungo elenco di dati documentali per dimostrare il mancato aumento della superficie utile.

Il secondo motivo del “controricorso adesivo” denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 69 disp. att. c.c., comma 1, n. 2, per negare la ravvisabilità di alcuna delle ipotesi di revisione delle tabelle millesimali.

5. Il “controricorso adesivo” di D.E. e D.R. va qualificato come ricorso incidentale avverso la sentenza n. 1078/2015 della Corte d’appello di Bologna, pubblicata l’8 giugno 2015 e notificata il 1 marzo 2016 (come si indica a pagina 10 del controricorso, facendo rinvio alla relata prodotta). Il ricorso di D.E. e D.R. è stato notificato il 10 giugno 2016 dopo che il 2 maggio 2016 era stato notificato il ricorso di B.R. e B.L. . Con i loro due motivi di impugnazione D.E. e D.R. dichiaratamente aderiscono al ricorso principale notificato il 2 maggio 2016 da B.R. e B.L.

6. Quanto al ricorso principale di B.R. e B.L. , va dapprima disattesa l’eccezione dei controricorrenti fondata sull’art. 348-ter c.p.c., comma 5 (piuttosto che comma 4, come è da intendersi erroneamente scritto), in quanto la relativa previsione d’inammissibilità del ricorso per cassazione non si applica, agli effetti del D.L. 22 giugno 2012, n. 83, art. 54, comma 2, conv. in L. 7 agosto 2012, n. 134, per i giudizi di appello, come nella specie, introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione anteriormente all’11 settembre 2012.

7. I due motivi del ricorso di B.R. e B.L. ed i due motivi del ricorso di D.E. e D.R. possono essere trattati congiuntamente, in quanto connessi.

È in esame una domanda, proposta in contraddittorio di tutti i condomini, volta alla revisione delle tabelle millesimali di approvazione assembleare ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., n. 2), qui operante ratione temporis nella formulazione anteriore alle modifiche introdotte dalla L. n. 220 del 2012. Non sussiste pertanto la necessità di notificare il ricorso, ai sensi dell’art. 331 c.p.c., all’amministratore del condominio che era stato parte dei precedenti gradi del giudizio.

La Corte d’appello di Bologna, nell’ambito degli accertamenti di fatto spettanti al giudice del merito, ha concluso che sussistesse una notevole alterazione del rapporto originario tra i valori delle singole porzioni di piano per le mutate condizioni di due unità immobiliari comprese nel Condominio di (OMISSIS) , ovvero del solaio dell’appartamento di proprietà B. e del seminterrato di proprietà D. , il primo trasformato in vani abitabili ed il secondo in un appartamento, con conseguenti aumento del numero complessivo delle unità immobiliari comprese nell’edificio da sei ad otto e divergenza tra i valori reali delle porzioni di piano dell’edificio condominiale, rapportati al medesimo, e le tabelle millesimali, essendo evidentemente mutate l’estensione della superficie e la cubatura reale delle singole unità.

La soluzione adottata dalla Corte d’appello di Bologna è conforme all’elaborazione giurisprudenziale (cfr. Cass. Sez. 2, 13/09/1991, n. 9579; Cass. Sez. U, 09/07/1997, n. 6222; Cass. Sez. 2, 22/11/2000, n. 15094; Cass. Sez. 2, 26/03/2010, n. 7300), secondo cui, in materia di condominio negli edifici, le tabelle millesimali, ex art. 69 disp. att. c.c., n. 2, possono essere rivedute e modificate (anche nell’interesse di un solo condomino) se è notevolmente alterato il rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano. Tale notevole alterazione del rapporto tra i valori proporzionali non è necessariamente correlata ad una modificazione materiale dello stabile, potendosi anche avere la creazione di un nuovo piano con mantenimento degli originari valori proporzionali. Compete perciò al giudice del merito stabilire, di volta in volta, se il mutamento delle condizioni dei luoghi o le opere realizzate siano tali da implicare la revisione di detti valori e il suo giudizio sul punto, che si concreta in un accertamento di puro fatto, rimane sottratto al controllo di legittimità se, come nel caso esame, risulta sorretto da adeguata motivazione. Le ricorrenti principali B.R. e B.L. ed i ricorrenti incidentali D.E. e D.R. nelle loro censure hanno dedotto circostanze attinenti all’avvenuta, o meno, installazione degli elementi radianti, o alla mancata realizzazione di opere edilizie, o all’epoca dei lavori in proprietà D. , fatti di cui la sentenza impugnata ha tenuto conto e comunque del tutto privi di decisività, agli effetti dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5 (ovvero di idoneità a determinare un diverso esito della causa), come non riferibili ad un vizio di violazione o falsa applicazione di norme di diritto, quanto attinenti ad una istanza di rivalutazione complessiva delle risultanze istruttorie, inammissibile in sede di legittimità.

La Corte d’appello di Bologna ha in motivazione, del resto, ritenuto dimostrati, con argomentazione induttiva – vista la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati -, un errore originario o una sopravvenuta alterazione delle proporzioni delle tabelle millesimali approvate nel 1972, e ciò con riferimento ai presupposti di cui all’art. 69 disp. att. c.c., n. 1 ed al n. 2, richiamando la conclusione del CTU secondo cui “se l’arch. Roul Gramigna, redattore delle tabelle poi approvate con deliberazione 26/1/1972, avesse conosciuto lo stato dei luoghi, le avrebbe redatte in modo diverso”, così reputando comunque da accogliere la domanda di revisione dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari.

8. Il ricorso principale di B.R. e B.L. ed il ricorso incidentale di D.E. e D.R. vanno perciò rigettati, regolandosi secondo soccombenza le spese del giudizio di cassazione con condanna in solido dei ricorrenti, stante il comune interesse, in favore dei controricorrenti C.C. , M.G.E. , O.A.M. e F.F. .

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater, – da parte delle ricorrenti principali e dei ricorrenti incidentali, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per le rispettive impugnazioni, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale di B.R. e B.L. ed il ricorso incidentale di D.E. e D.R. e condanna in solido i ricorrenti a rimborsare ai controricorrenti le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 4.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte delle ricorrenti principali e dei ricorrenti incidentali, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per i rispettivi ricorsi, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

 


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