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Autorizzazioni per lavori di ristrutturazione

22 Giugno 2021
Autorizzazioni per lavori di ristrutturazione

Quando ci vuole la CILA, la SCIA e il permesso di costruire: la differenza tra edilizia libera, manutenzione ordinaria e straordinaria. 

Non è facile districarsi nei contorti meandri delle autorizzazioni per lavori di ristrutturazione, siano essi interni o esterni. Da un lato, infatti, la normativa urbanistica può risultare ostica ai non addetti ai lavori; dall’altro la stessa è spesso influenzata dalle discipline adottate dagli enti locali. 

Il contraltare è però costituito dal rischio di sanzioni particolarmente gravi: si va dalle più blande sanzioni pecuniarie alla contestazione del reato di abuso edilizio per finire all’ordine di demolizione dell’opera irregolare.

In questo breve articolo cercheremo di fare il punto sulle autorizzazioni per i lavori di ristrutturazione, distinguendo la manutenzione ordinaria da quella straordinaria. Ma procediamo con ordine. 

Differenze tra manutenzione ordinaria e straordinaria

Prima di iniziare dei lavori di ristrutturazione all’interno di un’abitazione occorre distinguere alcune situazioni. Se i lavori da eseguire rientrano nell’ambito della cosiddetta manutenzione ordinaria, il proprietario dell’appartamento non è tenuto a darne comunicazione al Comune e non è quindi necessario ottenere alcun nullaosta o presentare alcun elaborato grafico. Si parla, a riguardo, di edilizia libera. 

Quando invece si tratta di manutenzione straordinaria subentrano tutta una serie di comunicazioni catalogate dalla legge con nomi diversi (CIL, CILA, SCIA, Super-DIA) per finire, nei casi di interventi di maggiore impatto, al famoso permesso di costruire (ciò che un tempo veniva chiamato «licenza edilizia»).

L’attività di edilizia libera e la manutenzione ordinaria

L’edilizia libera è quella che può essere effettuata liberamente, senza necessità di autorizzazioni (permesso di costruire) né di comunicazioni al Comune (CIL, CILA, SCIA).

In essa rientrano:

  • interventi di manutenzione ordinaria;
  • interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw;
  • interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
  • opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, a esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;
  • movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
  • serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola;
  • opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, purché destinate ad essere immediatamente rimosse al cessare della temporanea necessità e, comunque, entro un termine non superiore a centottanta giorni comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio del manufatto, previa comunicazione di avvio dei lavori all’Amministrazione Comunale;
  • opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
  • pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al Dm 1444/1968;
  • aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

Ai sensi dell’art. 31 della legge 457/ 1978, sono opere di manutenzione ordinaria: 

  • quelle di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici (per esempio, rifacimento di pavimentazioni e rivestimenti, posa di tappezzerie, tinteggiature e controsoffittature in legno o cartongesso, sostituzione di porte o finestre); 
  • gli interventi necessari a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti (per esempio, rifacimento di impianti idrici con sostituzione dei sanitari, spostamento o sostituzione di caloriferi, adeguamento e messa a norma dell’impianto elettrico). 

Cos’è la manutenzione straordinaria?

Ai sensi dell’art. 31 della legge 457/ 1978, rientrano invece tra le opere di manutenzione straordinaria quelle tese a: 

  • rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, 
  • realizzare e integrare servizi igienico-sanitari e tecnologici, purché ciò avvenga senza alterazione dei volumi e delle superfici delle singole unità immobiliari né modifiche delle destinazioni d’uso (per esempio, opere condominiali, come manutenzione delle facciate, riparazione del manto di copertura, rifacimento di balconi e terrazzi, apertura di nuove finestre e abbaini, installazione di ascensori, rifacimento di atri e vani scala, ammodernamento di tutti gli impianti comuni–elettrico, fognario, riscaldamento, canne fumarie ecc.–, e opere interne alle abitazioni che comportino la demolizione anche parziale o la costruzione di muri divisori, l’apertura o la chiusura di porte e passaggi, il cambio di destinazione d’uso dei singoli vani, lo spostamento di bagni o cucine, la realizzazione di doppi servizi). 

Per le opere di manutenzione straordinaria, il proprietario dell’immobile è tenuto a presentare, a seconda della tipologia dei lavori da eseguire: 

  • la Cil, ossia la Comunicazione di inizio attività;
  • la Cila, ossia la comunicazione di inizio attività asseverata;
  • la Scia, ossia la segnalazione certificata di inizio attività;
  • la richiesta di permesso di costruire. 

Occupiamoci di ciascuna di tali figure.

Quando ci vuole la CIL?

Il proprietario dell’immobile deve presentare la Comunicazione di inizio attività (CIL) per le opere temporanee (da rimuovere entro 90 giorni). 

Quando ci vuole la SCIA?

La Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) consente di iniziare l’attività senza necessità di attendere la scadenza di alcun termine, mentre la precedente disciplina prevedeva l’attesa di 30 giorni. 

La SCIA è stata introdotta dall’art. 49, comma 4-bis del D.L. 31 maggio 2010, n. 78, convertito dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, che ha sostituito integralmente la disciplina della Dichiarazione di inizio attività (DIA) con l’obiettivo di accelerare e semplificare le procedure. 

Sono soggetti a SCIA:

  • interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b) del Dpr 380/2001, qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio;
  • interventi di restauro e di risanamento conservativo di cui all’articolo 3, comma 1, lettera c) del Dpr 380/2001, qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio;
  • interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d) del Dpr 380/2001, diversi da quelli indicati nell’articolo 10, comma 1, lettera c) (per i quali, come visto, è necessario il PdC ovvero la Scia ad esso alternativo).

Sempre il medesimo articolo stabilisce che possano essere realizzate mediante Scia anche:

  • le varianti a Permessi di Costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ex Dlgs 42/2004 e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel Permesso di costruire;
  • le varianti a Permessi di Costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico e archeologico e dalle altre normative di settore. La norma specifica poi che tali varianti possono essere comunicate a fine lavori con attestazione del professionista.

La norma richiede espressamente che alla SCIA siano allegate, tra l’altro, le attestazioni di tecnici abilitati, con gli elaborati progettuali necessari per consentire le verifiche da parte dell’amministrazione. 

La Scia alternativa al Permesso di costruire

L’articolo 23, comma 01 del TU Edilizia, disciplina la tipologia degli interventi che possono essere realizzati mediante Scia alternativa al Permesso di costruire e, in particolare:

  • interventi di ristrutturazione di cui all’articolo 10, comma 1, lettera c) del Dpr 380/2001;
  • interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti;
  • interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.

Quando ci vuole la CILA?

La Comunicazione di inizio attività asseverata (CILA) serve infine per manutenzioni straordinarie, che non intervengono sulle parti strutturali degli edifici (ad esempio spostare tramezzi e aprire nuove porte), compresi frazionamenti e accorpamenti di unità immobiliari senza cambio di destinazione d’uso e volumetria e per tutte le modifiche interne sui fabbricati a esercizio d’impresa. 

L’articolo 6 bis del Dpr 380/2001 disciplina gli interventi edilizi che non siano riconducibili ad attività edilizia libera, ad attività subordinata a permesso di costruire e ad attività soggetta a Scia. La CILA è quindi una categoria “residuale”, senza esplicita indicazione della tipologia di attività.

È previsto che  l’interessato trasmetta all’Amministrazione Comunale l’elaborato progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato, il quale dovrà attestare, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell’edificio. La Cila deve altresì contenere i dati identificativi dell’impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori.

Quando chiedere il Permesso di costruire?

Gli interventi realizzabili previo ottenimento di Permesso di costruire sono elencati nell’articolo 10 del TU Edilizia, recentemente modificato dal Dl 76/2020, convertito, con modificazioni, dalla legge 120/2020, e ricomprendono:

interventi di nuova costruzione;

  • interventi di ristrutturazione urbanistica;
  • interventi di ristrutturazione edilizia che portino a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al Dlsg 22 gennaio 2004, n. 42.


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