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Come ottenere il permesso per costruire?

22 Giugno 2021
Come ottenere il permesso per costruire?

Permesso di costruire (o licenza edilizia) per lavori in casa: quando serve, quanto dura, come si chiede e quanto costa.

Devi costruire o ristrutturare casa? Vuoi realizzare un’ampia tettoia o una veranda oppure intendi semplicemente modificare la destinazione d’uso del tuo appartamento? In tutti questi casi, devi farti autorizzare dal Comune: devi cioè chiedere il permesso di costruire (ciò che un tempo veniva chiamato «licenza edilizia»). Ma come ottenere il permesso di costruire? Per quali opere va richiesto e, soprattutto, quanto tempo bisogna attendere prima che lo stesso venga rilasciato? 

Cerchiamo di fare chiarezza sul punto.

Permesso di costruire: cos’è?

Il permesso di costruire non è altro che l’autorizzazione, fornita dal Comune, ad eseguire determinate opere o modifiche all’interno o all’esterno di una proprietà privata. 

La richiesta viene presentata dal titolare dell’immobile che, insieme ad essa, deposita anche i progetti dei tecnici. Il più delle volte, la pratica viene integralmente curata dall’architetto, dall’ingegnere o dal direttore dei lavori che esegue gli interventi edili.

Permesso di costruire: quando?

Vediamo quando deve essere richiesto il permesso di costruire. L’elenco delle opere soggette a permesso di costruire è contenuto all’articolo 10 del Testo Unico sull’edilizia. In particolare, si tratta di:

  • interventi di nuova costruzione;
  • interventi di ristrutturazione urbanistica;
  • interventi di ristrutturazione edilizia che portino a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici o che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al D. Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42.

Come si ottiene il permesso di costruire? 

Il procedimento per il rilascio del permesso di costruire è contenuto nell’articolo 20 del TU Edilizia e può essere riassunto come segue. 

Per ottenere il permesso di costruire bisogna innanzitutto presentare un’istanza allo Sportello Unico del Comune ove si è situato l’immobile.

L’istanza deve contenere un’attestazione concernente il titolo di legittimazione, gli elaborati progettuali richiesti, e quando ne ricorrano i presupposti, gli altri documenti necessari. All’istanza, dovrà essere allegata una dichiarazione del progettista abilitato che asseveri la conformità del progetto agli strumenti urbanistici approvati e adottati, ai regolamenti edilizi vigenti, e alle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, alle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie e alle norme relative all’efficienza energetica.

Entro 10 giorni dall’istanza, lo Sportello Unico deve comunicare il nominativo del responsabile del procedimento e, entro 60 giorni dalla presentazione della domanda, il responsabile del procedimento istruisce la pratica e formula una proposta di provvedimento, corredata da una dettagliata relazione, con la qualificazione tecnico-giuridica dell’intervento richiesto.

Il termine di 60 giorni appena indicato può essere interrotto una sola volta dal responsabile del procedimento, entro 30 giorni dalla presentazione della domanda, esclusivamente per la motivata richiesta di documenti che integrino o completino la documentazione presentata e che non siano già nella disponibilità dell’Amministrazione o che questa non possa acquisire autonomamente.

Leggi anche “Permesso di costruire: come funziona?“.

Quanto tempo ci vuole per ottenere il permesso di costruire?

A seguito della presentazione dell’istanza finalizzata al rilascio del Permesso di costruire, le tempistiche per l’emanazione del provvedimento conclusivo possono essere così schematizzate:

  • entro 10 giorni: lo Suap (Sportello Unico Attività produttive) deve comunicare il nominativo del responsabile del procedimento;
  • entro 30 giorni: il responsabile del procedimento può interrompere i termini dell’istruttoria con motivata richiesta di integrazione documentale (i termini ricominciano a decorrere dalla data di ricezione della documentazione integrativa);
  • entro 60 giorni: il responsabile del procedimento cura l’istruttoria e formula una proposta di provvedimento, corredata da una dettagliata relazione, con la qualificazione tecnico-giuridica dell’intervento richiesto;
  • entro 30 giorni: il dirigente o il responsabile dell’ufficio adotta il provvedimento finale.

Il termine di 30 giorni per la richiesta di documentazione e quello di 60 giorni per la formulazione della proposta di provvedimento definitivo sono raddoppiati nei soli casi di progetti particolarmente complessi secondo la motivata risoluzione del responsabile del procedimento.

Ove il responsabile del procedimento ritenga che, ai fini del rilascio del Permesso di costruire, sia necessario apportare modifiche di modesta entità rispetto al progetto originario, può, sempre nel termine di 60 giorni dall’istanza, richiedere tali modifiche, illustrandone le ragioni e sospendendo il decorso del termine per la definizione della pratica. L’interessato si pronuncia sulla richiesta di modifica entro il termine fissato e, in caso di adesione, è tenuto a integrare la documentazione nei successivi quindici giorni.

Il provvedimento finale, che lo Sportello Unico deve notificare all’interessato, è adottato dal dirigente o dal responsabile dell’ufficio, entro il termine di trenta giorni dalla proposta formulata dal responsabile del procedimento. 

In tutto, dunque, per il rilascio del permesso di costruire ci vogliono 90 giorni dalla presentazione dell’istanza del cittadino. Decorso inutilmente il termine di 90 giorni complessivi per l’adozione del provvedimento conclusivo, la domanda si intende accolta (è la regola del cosiddetto silenzio-assenso).

Qualora per la realizzazione dell’intervento sia necessario acquisire, oltre al permesso di costruire, ulteriori atti di assenso, comunque denominati, resi da amministrazioni diverse, si procede con l’indizione di una conferenza di servizi la cui determinazione motivata di conclusione del procedimento è, ad ogni effetto, titolo per la realizzazione dell’intervento.

Attestazione del silenzio-assenso

In caso di silenzio assenso, il proprietario dell’immobile – al fine di ottenere la certezza dell’avvenuta formazione del titolo – può richiedere allo sportello unico per l’edilizia un’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento. Si tratta di un certificato che conferma il decorso dei 90 giorni di tempo e la formazione dunque del silenzio assenso. Ricevuta l’istanza, lo Sportello Unico è tenuto a rilasciare l’attestazione entro 15 giorni, anche in via telematica, in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di provvedimenti di diniego; altrimenti, nello stesso termine, è tenuto a comunicare all’interessato che tali atti sono intervenuti.

Quanto dura il permesso di costruire?

Il permesso di costruire ha una data di scadenza. Se infatti i lavori non vengono ultimati entro tale termine non possono più essere proseguiti o, in difetto, si considerano abusivi. 

In particolare, il permesso di costruire deve rispettare i seguenti termini:

  • l’inizio dei lavori deve avvenire entro un anno dalla concessione del permesso;
  • la conclusione dei lavori entro 3 anni dalla data di inizio, salvo proroghe per difficoltà eccezionali.

Quanto costa ottenere il permesso di costruire?

Per ottenere il permesso di costruire bisogna corrispondere al Comune gli oneri di urbanizzazione che variano a seconda del tipo di costruzione o ristrutturazione e possono andare da un minimo di 250 a 750 euro per 10 metri quadri.

In più, bisogna sostenere:

  • i costi di burocrazia: da 1.250,00 euro a 3.000,00 euro;
  • la parcella del tecnico: da 750,00 euro a 3.000,00 euro.


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