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Come non rinnovare l’amministratore di condominio

23 Giugno 2021
Come non rinnovare l’amministratore di condominio

Come revocare l’amministratore e quanto dura il suo incarico: la revoca prima della scadenza o per giusta causa. 

Come non rinnovare l’amministratore di condominio? L’amministratore di condominio dura in carica un anno e, alla prima scadenza, il suo incarico si rinnova in automatico per una sola volta. Alla successiva scadenza, pertanto, è necessaria un’apposita delibera che decida sulla sua riconferma o sostituzione. 

La decisione passa ovviamente attraverso l’assemblea di condominio ma ogni singolo condomino ha la possibilità di agire contro di lui e chiederne la revoca da parte del tribunale tutte le volte in cui il professionista si macchi di gravi irregolarità.

In questa breve guida spiegheremo come non rinnovare l’amministratore di condominio, ossia come fare in modo di non trovarselo di nuovo tra i piedi per un altro anno. 

Quando scade il mandato di un amministratore di condominio?

L’articolo 1129 del Codice civile stabilisce che l’amministratore di condominio – la cui nomina è obbligatoria solo se i condomini sono più di otto – dura in carica un anno. Tuttavia, alla scadenza del primo anno, l’incarico si rinnova per un altro anno. Di fatto, quindi, dopo la nomina, l’amministratore resta per due anni e poi il mandato si rinnova anno dopo anno. Non si tratta però di un rinnovo tacito: esso richiede, infatti, un’apposita deliberazione. Pertanto, alla scadenza del secondo anno di mandato, l’amministratore deve convocare l’assemblea affinché deliberi sulla sua sostituzione o riconferma.

Alla scadenza del primo anno è invece dubbio se l’amministratore si rinnovi in automatico, senza bisogno di convocazione dell’assemblea (che potrebbe tutt’al più decretarne la revoca) oppure se ciò necessiti comunque di una delibera di conferma. La prima tesi sembra quella più aderente al dato normativo. Di tanto abbiamo già parlato in Come si revoca l’amministratore del condominio.

Come non rinnovare l’amministratore di condominio?

Alla luce di quanto sopra sembra chiaro che, per non rinnovare l’amministratore di condominio dal secondo anno in poi di mandato, basta semplicemente attendere la scadenza dell’incarico e la conseguente – e obbligatoria – convocazione dell’assemblea. In tale assemblea, sarà necessario votare la revoca. 

La maggioranza necessaria a revocare l’amministratore è duplice: ci deve essere il consenso della maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi (500/1.000). Così facendo si impedirà al capo condomino di gestire il condominio per un altro anno ancora e si dovrà procedere alla nomina di un altro professionista. 

In verità, ci sono altri tre modi per revocare l’amministratore di condominio e li esamineremo qui di seguito.

La revoca dopo il primo anno di incarico

Come detto, il mandato dell’amministratore si rinnova in automatico dopo il primo anno di incarico, ma nulla toglie che l’assemblea ne chieda ugualmente la revoca. In tal caso, l’amministratore – su richiesta dei condomini – dovrà convocare l’assemblea per mettere ai voti la sua sostituzione. 

Anche in tale ipotesi, per revocare l’amministratore è richiesto il consenso della maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi (500/1.000).

Trattandosi di un diritto dell’assemblea di condominio, all’amministratore revocato anzitempo non saranno dovuti compensi extra o risarcimenti per via dell’interruzione del mandato già alla fine del primo anno di incarico.

La revoca dell’amministratore per perdita della fiducia

In qualsiasi momento – quindi anche prima della scadenza del primo anno di mandato o successivamente ad essa ma prima del termine contrattuale – l’assemblea può sempre e liberamente revocare l’amministratore per il venir meno della fiducia nella sua persona. Trattandosi infatti di un incarico fiduciario, ben è possibile la risoluzione del contratto. La giurisprudenza però ritiene che, in tali ipotesi di revoca immotivata, sia comunque dovuto il risarcimento del danno all’amministratore pari ai compensi che avrebbe altrimenti percepito se il mandato fosse stato portato a termine fino alla sua scadenza.

Anche qui la maggioranza per la revoca dell’amministratore richiede il voto favorevole della metà dei presenti +1 che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

La revoca dell’amministratore per giusta causa

L’assemblea, a maggioranza dei presenti e almeno metà dei millesimi, può sempre revocare l’amministratore per giusta causa. Ciò succede quando questi compia gravi irregolarità nella gestione. 

Tale revoca può intervenire in qualsiasi momento e dà diritto al condominio a chiedere il risarcimento nei confronti del professionista.

A prescindere da ciò che decide l’assemblea, ciascun condomino può agire in tribunale anche da solo per far revocare l’amministratore per via di tali gravi irregolarità.

Ecco alcuni dei comportamenti che danno diritto a chiedere la revoca dell’amministratore per giusta causa:

  • non ha aperto il conto corrente condominiale o non vi ha fatto transitare i soldi percepiti dai condomini;
  • non ha indetto almeno una volta all’anno l’assemblea;
  • non cura la riscossione degli oneri condominiali dai morosi;
  • ha commesso gravi irregolarità fiscali;
  • ha omesso di dare notizia, in tempi celeri, all’assemblea di aver ricevuto mediante notifica un atto di citazione o un provvedimento amministrativo il cui contenuto esorbita dalle sue attribuzioni;
  • non ha presentato il rendiconto della gestione;
  • ha gestito il conto secondo modalità che possono generare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini.

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