Diritto e Fisco | Articoli

Come ottenere l’abitabilità di un sottotetto?

25 Settembre 2021 | Autore:
Come ottenere l’abitabilità di un sottotetto?

Esiste una differenza con l’agibilità? Quale certificato ci vuole e quali sono i requisiti per poter recuperare una mansarda?

Hai uno spazio all’ultimo piano della tua abitazione che oggi utilizzi come solaio, dove tieni in mezzo alla polvere tutto quello che non sai dove mettere. A ben pensarci, potresti ricavarci una mansarda da collegare al resto della casa o da rendere indipendente per accogliere i tuoi ospiti o per affittarla. Quello che ti preoccupa non è tanto fare i lavori quanto sapere come ottenere l’abitabilità di un sottotetto. Anzi, sarà questo il primo passo da compiere: non sarebbe bello spendere i soldi per sistemare il solaio e poi scoprire che non aveva i requisiti per ottenere l’agibilità.

A proposito, abitabilità o agibilità: c’è qualche differenza? Quali sono i permessi richiesti per mettere a posto una mansarda e poterci vivere, a tutti gli effetti? Quanto deve essere alta una mansarda per poterci abitare? E cosa si intende per recupero del sottotetto?

Come spesso succede, anche per questo tipo di intervento si intrecciano le normative nazionali con quelle regionali e, a volte, con quelle comunali. La legge, infatti, detta certe regole per ottenere l’abitabilità di un sottotetto ma lascia anche spazio agli enti territoriali e locali per agire a seconda del proprio criterio. Vediamo.

Ci vuole l’abitabilità o l’agibilità?

Prima precisazione da fare. Una volta si parlava di abitabilità per gli immobili ad uso residenziale e di agibilità per quelli ad uso non residenziale. A seconda del tipo di fabbricato, dunque, ci voleva una o l’altra certificazione. Da diversi anni, viene richiesto un documento unico per entrambe le esigenze. Si tratta della Segnalazione certificata di agibilità, la cosiddetta Sca, che attesta – come sottolinea la legge [1] – «la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo la normativa vigente».

La Sca, dunque, è un’autocertificazione con cui il direttore dei lavori o un altro tecnico incaricato si prende la responsabilità sulla sussistenza dei requisiti richiesti per ottenere l’agibilità. Va presentata allo Sportello Edilizia e Urbanistica entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori. Dopodiché, entro i 180 giorni successivi, gli ispettori dell’Asl, per conto del Comune, effettueranno delle ispezioni per le opportune verifiche.

A cosa serve il certificato di abitabilità o agibilità?

Il Testo unico dell’edilizia [2] stabilisce delle regole generali per quanto riguarda l’abitabilità o l’agibilità di un immobile o di parte di esso, come può essere quella che interessa il sottotetto. Regole che poi vengono applicate da Regioni e Comuni.

Nel dettaglio, l’agibilità viene richiesta per:

  • le nuove costruzioni;
  • le ricostruzioni o i rialzi (sopraelevazioni) totali o parziali;
  • gli interventi sugli edifici esistenti che possono incidere sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti;
  • eventuali richieste di sanatoria.

Sottotetto: quando si può ottenere l’abitabilità?

I requisiti principali per ottenere l’abitabilità di un sottotetto riguardano l’altezza ed il rapporto aero-illuminante. Occorre tenere conto, come detto, del fatto che Regioni e Comuni possono avere delle esigenze particolari e che, quindi, le condizioni per avere la certificazione possono variare da un territorio all’altro.

Prendendo come riferimento la normativa nazionale, l’altezza minima dal pavimento al soffitto deve essere di almeno:

  • 2,70 metri per tutti gli ambienti vivibili;
  • 2,40 metri per bagni, corridoi ed altri locali di servizio.

È prevista qualche eccezione nei Comuni montani sopra i 1.000 metri di altitudine, dove l’altezza minima per tutti gli ambienti vivibili può essere anche di 2,55 metri anziché di 2.70 metri se il tipo di costruzione lo richiede.

Questa, come detto, è la norma generale contemplata dalla legge nazionale. Le Regioni, però, oltre a rivedere le altezze minime dei sottotetti in base ai propri criteri, hanno inserito un ulteriore parametro, ovvero quello dell’altezza media ponderale: si tratta del valore che risulta dividendo il volume della parte di mansarda la cui altezza superi quella minima per la superficie relativa.

L’altro requisito richiesto per ottenere l’abitabilità è quello del rapporto aero-illuminante. La normativa nazionale stabilisce che «per ciascun locale d’abitazione, l’ampiezza della finestra deve essere proporzionata in modo da assicurare un valore di fattore di luce diurna medio non inferiore al 2% e comunque la superficie finestrata apribile non dovrà essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento». Va detto, però, che per avere una condizione ottimale, il fattore di luce diurna medio deve arrivare a circa il 5%.

Sottotetto: quali permessi per il recupero?

Chi vuole recuperare un sottotetto ed ottenere l’abitabilità deve, prima di tutto, appoggiarsi ad un professionista (architetto, geometra, ecc.) incaricato di elaborare il progetto nel rispetto di tutte le normative (nazionale, regionale, comunale).

Il professionista penserà anche ad occuparsi della visura catastale e ai documenti da presentare per poter modificare l’immobile. In particolare, dovrà segnalare al Comune anche l’impresa che si occuperà dei lavori. In base all’intervento da realizzare, verrà rilasciato il relativo permesso di costruire o la Cil, la Scia o la Super Dia.


note

[1] Legge n. 69/2013.

[2] DPR n. 380/2001.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube