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Legittimazione ad agire del singolo condomino: Cassazione

23 Giugno 2021
Legittimazione ad agire del singolo condomino: Cassazione

Personalità giuridica del condominio, legittimazione attiva e passiva e potere di rappresentanza dell’amministratore e dei singoli condomini.

Diritto di proprietà dei singoli condomini e legittimazione passiva dell’amministratore

La legittimazione passiva dell’amministratore di condominio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio, ex art. 1131 c.c., non concerne comunque le domande incidenti sull’estensione del diritto di proprietà o comproprietà dei singoli, le quali devono, piuttosto, essere rivolte nei confronti di tutti i condomini, in quanto in tali fattispecie viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile su cui deve statuire la richiesta pronuncia giudiziale.

Cassazione civile sez. II, 21/10/2020, n.22935

Sulla legittimazione dell’amministratore in caso di azioni a tutela dei diritti esclusivi dei singoli condomini

In tema di condominio, le azioni reali da esperirsi contro i singoli condomini o contro terzi e dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell’edificio condominiale che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130 c.c., n. 4) possono essere esperite dall’amministratore solo previa autorizzazione dell’assemblea, ex art. 1131 c.c., comma 1, adottata con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c.. Ove si tratti, invece, di azioni a tutela dei diritti esclusivi dei singoli condomini, la legittimazione dell’amministratore trova il suo fondamento soltanto nel mandato a lui conferito da ciascuno dei partecipanti alla comunione, e non anche nel predetto meccanismo deliberativo dell’assemblea condominiale – ad eccezione della (in tal caso equivalente) ipotesi di unanime deliberazione di tutti i condomini – atteso che il potere di estendere il dominio spettante ai singoli condomini in forza degli atti di acquisto delle singole proprietà (come nel caso di specie, relativo a domanda di rivendica proposta dall’amministratore per usucapione di un’area finitima al fabbricato) è del tutto estraneo al meccanismo deliberativo dell’assemblea condominiale e può essere conferito, pertanto, solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascuno dei condomini interessati.

Le azioni reali esperibili contro singoli condomini o contro terzi e dirette a ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell’edificio condominiale che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130 c.c., n. 4) possono essere esperite dall’amministratore previa autorizzazione della sola assemblea, ex art. 1131 c.c., comma 1, adottata con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c.. Ove si tratti, invece, di azioni a tutela dei diritti esclusivi dei singoli condomini, la legittimazione dell’amministratore trova il suo fondamento soltanto nel mandato a lui conferito da ciascuno dei partecipanti alla comunione, e non anche nel predetto meccanismo deliberativo dell’assemblea condominiale — ad eccezione della (in tal caso equivalente) ipotesi di unanime deliberazione di tutti i condomini — atteso che il potere di estendere il dominio spettante ai singoli condomini in forza degli atti di acquisto delle singole proprietà (come nel caso di specie, relativo a domanda di rivendica proposta dall’amministratore per usucapione di un’area finitima al fabbricato) è del tutto estraneo al meccanismo deliberativo dell’assemblea condominiale e può essere conferito, pertanto, solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascuno dei condomini interessati .

Cassazione civile sez. II, 07/10/2020, n.21533

Sussiste l’interesse ad agire o a resistere del singolo condomino ogni volta che la contesa involga la consistenza dei beni comuni

Nelle controversie condominiali che investono i diritti dei singoli condòmini sulle parti comuni, ciascun condòmino ha, in considerazione della natura dei diritti contesi, un autonomo potere individuale – concorrente, in mancanza di personalità giuridica del condominio, con quello dell’amministratore – di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario “pro quota”, sicché è ammissibile il ricorso incidentale tardivo del condòmino che, pur non avendo svolto difese nei precedenti gradi di merito, intenda evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio senza risentire dell’analoga difesa già svolta dallo stesso.

Cassazione civile sez. un., 18/04/2019, n.10934

Nessun limite per la legittimazione dell’amministratore per le azioni in ordine alle parti comuni dello stabile condominiale

In tema di controversie condominiali, la legittimazione dell’amministratore del condominio dal lato passivo ai sensi dell’art. 1131,2 comma, cod. civ. non incontra limiti e sussiste, anche in ordine all’interposizione d’ogni mezzo di gravame che si renda eventualmente necessario, in relazione ad ogni tipo d’azione, anche reale o possessoria, promossa nei confronti del condominio da terzi o da un singolo condomino (trovando ragione nell’esigenza di facilitare l’evocazione in giudizio del condominio, quale ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini) in ordine alle parti comuni dello stabile condominiale, tali dovendo estensivamente ritenersi anche quelle esterne, purché adibite all’uso comune di tutti i condomini.

La legittimazione passiva dell’amministratore del condominio, ex art. 1131, comma 2, c.c. non incontra limiti e sussiste – anche in ordine all’interposizione d’ogni mezzo di gravame che si renda eventualmente necessario – in relazione a ogni tipo d’azione, anche reale o possessoria, promossa da terzi o da un singolo condòmino nei confronti del condominio medesimo relativamente alle parti comuni dello stabile condominiale (tali dovendo estensivamente ritenersi anche quelle esterne, purché adibite all’uso comune di tutti i condomini), trovando ragione nell’esigenza di facilitare l’evocazione in giudizio del condominio, quale ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini.

(Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione di merito che, negata la natura condominiale di un’area cortilizia, esterna al fabbricato ma adibita ad uso comune, aveva escluso la legittimazione passiva dell’amministratore rispetto a un'”actio negatoria” proposta da un condomino relativamente a tale area).

Cassazione civile sez. II, 26/09/2018, n.22911

Potere di impugnare le deliberazioni condominiali

Il generale potere di impugnare le deliberazioni condominiali in relazione alle spese necessarie per le parti comuni dell’edificio compete al proprietario della singola unità immobiliare e non all’utilizzatore in leasing, essendo questi titolare non di un diritto reale, ma di un diritto personale derivante da un contratto ad effetti obbligatori che rimette il perfezionamento dell’effetto traslativo ad una futura manifestazione unilaterale di volontà del conduttore.

Né, ai fini della legittimazione dell’utilizzatore alla partecipazione all’assemblea ed alla correlata impugnativa, può rilevare il principio dell’apparenza del diritto, dando valore dirimente al fatto che quegli si comportasse abitualmente come fosse un condomino, non trovando motivo di applicazione i principi di affidamento e di tutela dell’apparentia iuris nei rapporti fra il condominio ed i singoli partecipanti ad esso .

Cassazione civile sez. II, 25/10/2018, n.27162

Nessun limite per la legittimazione dell’amministratore per le azioni in ordine alle parti comuni dello stabile condominiale

La legittimazione passiva dell’amministratore del condominio, ex art. 1131, comma 2, c.c. non incontra limiti e sussiste – anche in ordine all’interposizione d’ogni mezzo di gravame che si renda eventualmente necessario – in relazione a ogni tipo d’azione, anche reale o possessoria, promossa da terzi o da un singolo condòmino nei confronti del condominio medesimo relativamente alle parti comuni dello stabile condominiale (tali dovendo estensivamente ritenersi anche quelle esterne, purché adibite all’uso comune di tutti i condomini), trovando ragione nell’esigenza di facilitare l’evocazione in giudizio del condominio, quale ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini.

(Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione di merito che, negata la natura condominiale di un’area cortilizia, esterna al fabbricato ma adibita ad uso comune, aveva escluso la legittimazione passiva dell’amministratore rispetto a un'”actio negatoria” proposta da un condomino relativamente a tale area).

Cassazione civile sez. II, 26/09/2018, n.22911

Parti nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo: esclusione dei singoli condomini

Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo le parti possono essere soltanto colui il quale ha proposto la domanda di ingiunzione e colui contro cui tale domanda è diretta. (Nella specie, la S.C. ha escluso la legittimazione dei singoli condomini a proporre opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso nei confronti del condominio in una controversia relativa alla gestione di un servizio svolto nell’interesse comune).

Cassazione civile sez. VI, 13/06/2018, n.15567

Ciascun comproprietario può agire o resistere in giudizio, anche senza il consenso degli altri, per la tutela della cosa comune

Ciascun comproprietario, in quanto titolare di un diritto che, sia pure nei limiti segnati dalla concorrenza dei diritti degli altri partecipanti, investe l’intera cosa comune e non una frazione della stessa, è legittimato ad agire o resistere in giudizio, anche senza il consenso degli altri, per la tutela della cosa comune, nei confronti del terzo o di un singolo condomino.

Cassazione civile sez. II, 22/02/2018, n.4336

Controversie sulla gestione di un servizio comune, esclusa la legittimazione di singoli condomini

Nel condominio di edifici, il principio secondo cui l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, ha come limite quello delle controversie che abbiano ad oggetto non i diritti su un servizio comune ma bensì la sua gestione, volta a soddisfare solo esigenze collettive della comunità condominiale.

Cassazione civile sez. II, 31/01/2018, n.2411

Condominio: legittimazione ad agire dei singoli condòmini

Configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l’esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l’amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all’edificio condominiale. Non sussistono impedimenti, pertanto, a che i singoli condomini, non solo intervengano nel giudizio in cui tale difesa sia stata assunta dall’amministratore, ma anche si avvalgano, in via autonoma, dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio rappresentato dall’amministratore, non spiegando influenza alcuna, in contrario, la circostanza della mancata impugnazione di tale sentenza da parte dell’amministratore.

Il creditore che proceda all’esecuzione forzata nei confronti dei singoli condomini, sulla base di un titolo esecutivo ottenuto nei confronti dell’intero condominio, per obbligazioni negoziali contratte dall’amministratore, deve dimostrare la legittimazione passiva di ciascuno degli escussi, mentre per la affermazione delle rispettive quote millesimali si ammette la mera allegazione. Se il creditore omette di specificare la quota di ciascun condomino, oppure procede per il totale dell’importo, il destinatario della richiesta potrebbe opporsi all’esecuzione deducendo di non essere affatto un condomino, oppure di esserlo per una quota inferiore a quella allegata dalla controparte. Nella prima ipotesi, spetta al creditore procedente la prova della qualità di condomino, in mancanza della quale il precetto va dichiarato inefficace per l’intero. Nella seconda ipotesi, invece, la prova dell’effettiva misura della quota condominiale spetta all’opponente. Se tale dimostrazione viene fornita, l’atto di precetto deve essere dichiarato inefficace solo per l’eccedenza. In caso contrario, l’opposizione non viene accolta, e l’atto di precetto resta quindi efficace per l’intera quota di cui il creditore ha intimato il pagamento.

Cassazione civile sez. III, 31/10/2017, n.25855

Applicabilità del principio di rappresentanza reciproca al condominio di edifici

Nel condominio di edifici, che costituisce un ente di gestione, l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, né quindi del potere di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore e di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti dell’amministratore stesso che vi abbia fatto acquiescenza, salvo che relativamente alle controversie aventi ad oggetto la gestione di un servizio comune. Il principio della c.d. “rappresentanza reciproca” e della “legittimazione sostitutiva” — in base al quale il condomino può agire a tutela dei diritti comuni nei confronti dei terzi — non può essere invocato, ad esempio, qualora il condomino, nel chiedere il rimborso anche delle spese anticipate dagli altri comproprietari rimasti estranei al giudizio, agisca non a tutela di un bene comune, bensì per far valere l’interesse personale alla reintegrazione del proprio patrimonio individuale.

Cassazione civile sez. II, 04/10/2016, n.19796

Rappresentanza giudiziale del condominio: legittimazione del singolo condomino

Configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l’esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l’amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all’edificio condominiale; sicché il condomino può autonomamente impugnare la sentenza sfavorevole al condominio, rappresentato in giudizio dall’amministratore, non rilevando, in senso contrario, la mancata impugnazione della stessa da parte dell’amministratore.

Cassazione civile sez. II, 16/12/2015, n.25288

Essendo il condominio un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa di diritti connessi alla detta partecipazione, né, quindi, del potere di intervenire nel giudizio per il quale tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore e di avvalersi dei mezzi d’impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunziata nei confronti dell’amministratore stesso che non l’abbia impugnata.

Cassazione civile sez. II, 06/08/2015, n.16562

Ciascun comproprietario, in quanto titolare di un diritto che, sia pure nei limiti segnati dalla concorrenza dei diritti degli altri partecipanti, investe l’intera cosa comune (e non una sua frazione), è legittimato ad agire o resistere in giudizio per la tutela della stessa nei confronti dei terzi o di un singolo condomino, anche senza il consenso degli altri partecipanti.

Cassazione civile sez. VI, 28/01/2015, n.1650

Nell’ipotesi di supercondominio, ciascun condomino, proprietario di alcuna delle unità immobiliari ubicate nei diversi edifici che lo compongono, è legittimato ad agire per la tutela delle parti comuni degli stessi ed a partecipare alla relativa assemblea, con la conseguenza che le disposizioni dell’art. 1136 c.c., in tema di formazione e calcolo delle maggioranze, si applicano considerando gli elementi reale e personale del medesimo supercondominio, rispettivamente configurati da tutte le porzioni comprese nel complesso e da tutti i rispettivi titolari. (Nella specie la S.C. ha ravvisato la legittimazione del singolo condomino ad impugnare la sentenza inerente all’apposizione di cancelli su area antistante e comune agli edifici del supercondominio).

Cassazione civile sez. II, 21/02/2013, n.4340

In ipotesi di edificio in condominio, tutti i condomini, e non soltanto quelli che siano proprietari delle porzioni esclusive direttamente prospettanti verso le costruzioni che violano le distanze legali, sono legittimati ad agire per far valere il rispetto delle disposizioni sulle distanze, le quali mirano a salvaguardare i fabbricati considerati nella loro interezza.

Cassazione civile sez. II, 30/11/2012, n.21486

In tema di azioni a tutela delle parti comuni di un edificio in condominio occorre distinguere tra domande tendenti a esercitare atti conservativi di difesa dei beni comuni e domande di natura risarcitoria. Mentre con riferimento al primo ordine di domande sussiste la legittimazione attiva del singolo condomino, atteso che essendo il condominio un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, l’esistenza dell’amministratore non esclude che ciascun condomino possa provvedere direttamente ad agire per la tutela dei diritti inerenti alle parti comuni, a diverse conclusioni deve giungersi in punto legittimazione attiva del singolo condomino con riguardo al secondo tipo di domande. Esse, infatti, tendono a soddisfare esigenze soltanto collettive della gestione di un servizio comune, senza – quindi – attinenza diretta all’interesse esclusivo dei singoli partecipanti, con la conseguenza che in tali controversie la legittimazione attiva spetta in via esclusiva all’amministratore del condominio.

Cassazione civile sez. II, 23/05/2012, n.8173



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