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Restituzione caparra compravendita: Cassazione e ultime sentenze

1 Settembre 2021
Restituzione caparra compravendita: Cassazione e ultime sentenze

Contratto preliminare di vendita; versamento della caparra confirmatoria da parte del promissario acquirente; diritto della parte ad esigere la restituzione della caparra.

La restituzione della caparra al promissario acquirente

La restituzione della caparra al promissario acquirente da parte del promissario venditore, che si renda inadempiente rispetto alla conclusione del contratto finale, non estingue il rapporto di caparra e lascia, quindi, intatto l’esercizio del diritto di recesso della parte adempiente con la conseguente pretesa di ottenere il doppio di quanto versato alla stipula del preliminare. Ad affermarlo è la Cassazione ribadendo il principio per cui la restituzione di quanto ricevuto a titolo di acconto del prezzo e caparra non fa venir meno il diritto della parte adempiente a pretendere il doppio della caparra, ove non emerga in senso contrario una univoca volontà abdicativa del suo diritto di creditore. Per la Suprema corte, la mera accettazione dell’assegno, con cui viene versata la caparra confirmatoria, non costituisce tale manifestazione di rinuncia del creditore a tale rimedio risarcitorio.

Cassazione civile sez. II, 12/07/2021, n.19801

Inadempimento del contratto

Nei casi di contratto preliminare nell’ambito del quale sia corrisposta una caparra confirmatoria, di fronte all’inadempimento di una parte l’altra può, alternativamente, recedere dal contratto e trattenere la caparra/chiederne la restituzione del doppio oppure chiedere la risoluzione (o anche l’esecuzione) del contratto ed il risarcimento del danno secondo le regole generali e, quindi, provando il danno sia nell’an che nel quantum (art. 1385 comma 3 c.c.).

In sostanza, dunque, le due possibilità sono tra loro incompatibili in quanto la caparra confirmatoria ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole “ex lege”, sicché, ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata; qualora, invece, detta parte preferisca agire per la risoluzione ovvero l’esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno va provato nell”an” e nel “quantum’.

Tribunale Ferrara sez. I, 02/07/2021, n.451

Preliminare di compravendita

La parte adempiente di un contratto preliminare di compravendita che abbia ricevuto una caparra confirmatoria e si sia avvalsa della facoltà di provocare la risoluzione del contratto mediante diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.) può agire in giudizio esercitando il diritto di recesso (art. 1385, comma 2, c.c.) e, in quest’ultimo caso, ha diritto di ritenere definitivamente la caparra confirmatoria o restituire il suo doppio, non anche il diritto di ottenere il risarcimento del danno cagionato dall’inadempimento che ha giustificato il recesso.

Corte appello Roma sez. IV, 08/02/2021, n.925

L’istanza di restituzione del doppio della caparra

L’istanza di restituzione della caparra in favore del promittente acquirente deve ritenersi inclusa nella domanda, dal medesimo già formulata, di restituzione del doppio della caparra stessa nell’ambito di controversia definita con il rigetto della domanda risolutoria del promittente acquirente, ma con accertamento di impossibilità sopravvenuta di trasferimento del bene oggetto del preliminare di vendita e, conseguentemente, con affermazione del carattere di indebito assunto dalla medesima caparra.

Cassazione civile sez. II, 05/10/2020, n.21262

La caparra confirmatoria

Qualora all’atto della stipula di un contratto preliminare di compravendita il promissario acquirente abbia versato al promittente venditore una somma a titolo di caparra confirmatoria ed il contratto preliminare sia stato successivamente dichiarato nullo con sentenza passata in giudicato, il promissario acquirente ha diritto – senza che possa configurarsi la preclusione del giudicato – alla restituzione della caparra stessa.

Cassazione civile sez. VI, 19/09/2019, n.23409

La mancata erogazione del mutuo

Al momento della stipula del preliminare di compravendita, le parti condizionarono, mediante una clausola sospensiva, l’efficacia del contratto alla concessione di un mutuo ai promissari acquirenti, che non fu concesso. Quando entrambe le parti ne vennero a conoscenza, le promittenti vendettero a terzi l’immobile per realizzare quanto non era stato possibile con i promissari acquirenti. Nessun inadempimento è, infatti, ravvisabile in capo alle promittenti venditrici.

Lo stesso per i promissari, che non possono essere ritenuti inadempienti proprio perché, attraverso l’apposizione della clausola sospensiva, hanno sin da subito manifestato la loro difficoltà economica a provvedere all’acquisto del bene senza l’erogazione del mutuo da parte della banca. Pertanto, i secondo hanno diritto ad ottenere la restituzione di quanto versato alle promittenti a titolo di caparra.

Corte appello Roma sez. II, 15/03/2018, n.1666

Obbligo di restituzione della caparra confirmatoria

L’obbligo di restituire l’importo corrispondente alla caparra confirmatoria, accertato in capo alla convenuta, si fonda su un indebito oggettivo che non può in alcun modo identificarsi con un danno emergente di cui chiedere ristoro a colui che viene individuato come materialmente responsabile (in questo caso, l’agenzia immobiliare), essendo esso funzionale a ristabilire una situazione giuridica preesistente ingiustamente turbata.

Il danno invocabile dalla chiamante, nemmeno allegato oltre che non provato, nei confronti dell’agenzia immobiliare potrebbe consistere, invece, nel pregiudizio attuale e concreto dovuto alla mancata stipulazione del contratto di compravendita proposto e non accettato, come ad esempio, in ipotesi, l’essere stata costretta a vendere l’immobile ad un prezzo inferiore a causa delle difficoltà dovute al reperimento di un diverso acquirente disposto al medesimo esborso.

Tribunale Perugia sez. I, 07/03/2018, n.358

Caparra versata per un contratto di compravendita poi sciolto

L’art. 111, comma 2, l.fall., considerando prededucibili i crediti “sorti in occasione o in funzione” delle procedure concorsuali, li individua, alternativamente, sulla base di un duplice criterio, cronologico e teleologico, il primo dei quali va implicitamente integrato con la riferibilità del credito all’attività degli organi della procedura. Pertanto, il credito per restituzione della caparra versata in relazione ad un preliminare di compravendita immobiliare che, autorizzato dal giudice delegato nel corso del concordato preventivo precedente il fallimento della promittente venditrice, sia stato successivamente sciolto, per volontà del curatore e con efficacia retroattiva, ex art. 72 l.fall., è prededucibile nel suddetto fallimento, non ostandovi l’avvenuto scioglimento di quel contratto, né l’eventuale sua nullità, atteso che l’attività degli organi della procedura genera crediti prededucibili indipendentemente dalla verifica in concreto della loro funzionalità rispetto alle esigenze della stessa.

Cassazione civile sez. VI, 07/10/2016, n.20113

Mancato rilascio del permesso di costruire

Il contratto preliminare di compravendita, sottoposto alla condizione risolutiva in caso di mancato rilascio del permesso di costruire entro uno specifico lasso temporale, va dichiarato risolto qualora si certifichi suddetta condizione con la conseguente dovuta restituzione della caparra confirmatoria versata.

Tribunale Milano, 21/03/2014, n.3469

Compravendita immobile abusivo e mancato rilascio della concessione in sanatoria

In caso di contratto preliminare di compravendita di un immobile abusivo, il mancato rilascio della concessione in sanatoria preclude, per impossibilità sopravvenuta, la stipulazione del definitivo e legittima il promissario acquirente a richiedere al promittente venditore la restituzione della caparra versata.

Cassazione civile sez. II, 28/02/2013, n.5033

Impossibilità sopravvenuta della stipula del contratto definitivo

La clausola del preliminare di compravendita di un immobile, con la quale le parti escludano la risoluzione per colpa del promittente alienante pure in caso di insanabilità urbanistica del bene, non vale, di per sé, a rendere aleatorio il contratto, il cui scopo comune è, in ogni caso, volto al trasferimento della proprietà, precludendo comunque l’abusività della costruzione, dovuta al mancato rilascio della concessione, la stipula del definitivo per impossibilità sopravvenuta, stante il divieto normativo di commerciabilità del bene, e perciò legittimando il promissario acquirente a richiedere la restituzione della caparra versata in occasione della promessa di vendita, la cui ritenzione è divenuta senza titolo.

Cassazione civile sez. II, 28/02/2013, n.5033

Contratto preliminare nullo e restituzione della caparra confirmatoria

Qualora all’atto della stipula di un contratto preliminare di compravendita il promissario acquirente abbia versato al promittente venditore una somma a titolo di caparra confirmatoria ed il contratto preliminare sia stato successivamente dichiarato nullo con sentenza passata in giudicato, il promissario acquirente ha diritto – in considerazione della retroattività della caducazione del titolo che giustificava detto versamento – alla restituzione della caparra confirmatoria, trattandosi di una prestazione ormai sine causa.

Cassazione civile sez. II, 25/02/2008, n.4801

Restituzione caparra: quando?

La condizione potestativa si ha quando l’evento in essa dedotto è il fatto volontario di una delle parti; e va distinta dalla condizione meramente potestativa secondo il criterio della serietà o arbitrarietà dei motivi, e della indifferenza o meno per il soggetto tra compiere o omettere l’atto, e l’oggetto della decisione.

Nella condizione potestativa il soggetto può decidere di compiere un’azione, dalla quale dipende l’efficacia del contratto, mentre nella condizione meramente potestativa egli decide direttamente sulla efficacia del contratto.

La somma consegnata a titolo di deposito cauzionale in un contratto preliminare di compravendita immobiliare assume anche funzione e natura di caparra confirmatoria quando risulta la volontà delle parti di consentire la restituzione della somma solo in caso di impossibilità di stipula del definitivo indipendente dalla volontà di entrambe le parti.

Tribunale Modena sez. I, 27/07/2007, n.1395

Restituzione caparra: causa e motivi

La caparra confirmatoria conserva la sua funzione di garanzia sino alla conclusione del procedimento per la liquidazione dei danni derivanti dall’avvenuta risoluzione del contratto cui si riferisce cosicché la richiesta di restituzione non può trovare giustificazione sino a che non sia definito tale procedimento. Fattispecie in cui la Corte ha ritenuto legittima la mancata restituzione della caparra a seguito dell’avvenuta risoluzione di un contratto preliminare di compravendita ma in pendenza del giudizio sulla domanda di risarcimento del danno subito dal promittente venditore adempiente.

Cassazione civile sez. III, 12/04/2006, n.8616

Risoluzione del contratto per inadempimento e richiesta di restituzione della caparra

La caparra confirmatoria conserva la sua funzione di garanzia sino alla conclusione del procedimento per la liquidazione dei danni derivanti dall’avvenuta risoluzione del contratto cui si riferisce, cosicché la richiesta di restituzione non può trovare giustificazione sino a che non sia definito tale procedimento.

(Fattispecie in cui la Corte ha ritenuto legittima la mancata restituzione della caparra a seguito dell’avvenuta risoluzione di un contratto preliminare di compravendita, ma in pendenza del giudizio sulla domanda di risarcimento del danno subito dal promittente venditore adempiente).

Cassazione civile sez. II, 16/03/2006, n.5846



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