Usufrutto casa: come funziona

Rimani proprietario di un bene immobile anche se hai consentito ad un altro soggetto di utilizzarlo e di goderne.

Sei proprietario di un appartamento a Roma. Poiché lavori all’estero e non vi abiti, intendi concedere a tua madre il diritto di servirsene. Ti sei rivolto ad un legale, che ti ha consigliato di stipulare un contratto di usufrutto sulla casa. Come funziona?

L’usufrutto è il diritto di un soggetto (usufruttuario) di godere e beneficiare di un bene altrui, traendone tutte le utilità che ne possono derivare, con l’obbligo di non mutarne la destinazione economica [1].

Oggetto del diritto può essere un bene immobile, ad esempio un appartamento come nel tuo caso, oppure un bene mobile (vedi un gioiello o un quadro), un credito, un titolo di credito, un’azienda, un’universalità o un bene immateriale. Si deve comunque trattare di un bene insostituibile ed inconsumabile. Se l’usufrutto ha ad oggetto dei beni consumabili, quali ad esempio degli alimenti, si parla di quasi usufrutto. In tal caso, l’usufruttuario non può restituire al proprietario la stessa cosa ricevuta ma un’altra di uguale quantità o qualità o pagare il valore del bene.

Quando un bene è gravato da usufrutto, il proprietario viene a trovarsi nella condizione di nudo proprietario, cioè conserva tutti gli effetti della proprietà del bene ma si spoglia della possibilità di uso e godimento dello stesso.

Ne consegue che stipulando un contratto di usufrutto, tua madre (usufruttuaria) acquisterà il diritto di uso e di godimento dell’appartamento. Potrà andarvi ad abitare oppure potrà concederlo in locazione, trattenendo per sé gli eventuali canoni di locazione. Non potrà, però, cambiarne la destinazione economica ovvero trattandosi di un immobile ad uso abitativo non potrà ad esempio modificarla in uso commerciale.

Per quanto ti riguarda potrai continuare a disporre dell’appartamento ad esempio decidendo di venderlo ma tale atto non estinguerà l’usufrutto e chi acquisterà la casa manterrà la nuda proprietà fino al termine di scadenza dell’usufrutto. Nel momento in cui si estinguerà l’usufrutto, il nuovo proprietario acquisterà nuovamente tutti i diritti sull’immobile.

Usufrutto casa: come si costituisce e quanto dura?

L’usufrutto su una casa si costituisce per:

1. legge, quando è quest’ultima a prevederlo espressamente in capo a determinati soggetti. Ad esempio, i genitori esercenti la responsabilità genitoriale hanno in comune l’usufrutto sui beni del figlio fino alla maggiore età o all’emancipazione. I frutti che ne derivano sono eventualmente destinati al mantenimento, all’istruzione e all’educazione del figlio [2];
2. contratto;
3. testamento;
4. usucapione, mediante il possesso continuato ed ininterrotto dell’abitazione per venti anni [3].

L’usufrutto su una casa è temporaneo. Se le parti non hanno stabilito un termine di durata, il diritto non si estende oltre la vita dell’usufruttuario o dopo trent’anni se l’usufruttuario è una persona giuridica.

Inoltre, l’usufrutto non può essere trasmesso agli eredi e se è ceduto a terzi, si estingue con la morte del cedente (primo usufruttuario). Se è stato concesso a più persone, in caso di decesso di una di esse, il diritto viene suddiviso tra i superstiti, purché sia stato specificato nell’atto che si tratta di un usufrutto congiunto. In caso contrario, alla morte di ciascun usufruttuario la sua quota si riunisce con la nuda proprietà.

Usufrutto su una casa: diritti e doveri

All’usufruttuario di una casa il Codice civile riconosce il diritto di:

1. conseguire il possesso del bene e di goderne [4];
2. locare il bene, facendone propri i frutti civili (ad esempio, i canoni di locazione);
3. cedere il proprio diritto a terzi, tranne che per successione ereditaria;
4. concedere ipoteca;
5. ricevere un’indennità per gli eventuali miglioramenti apportati al bene.

Invece, per quanto attiene ai doveri, l’usufruttuario di una casa deve:

• restituire il bene al termine dell’usufrutto;
• redigere a proprie spese l’inventario e prestare idonea cauzione;
• usare la diligenza del buon padre di famiglia, nel godimento e nell’uso della casa [5];
• provvedere alla manutenzione ordinaria, alla custodia e all’amministrazione;
• denunciare eventuali usurpazioni, per cui può esercitare le azioni possessorie, di rivendica e di denuncia di nuova opera o di danno temuto;
• pagare le imposte sul reddito, come l’Imu e la Tasi;
• concorrere con il proprietario alle spese per eventuali cause inerenti il bene, in misura proporzionale al proprio interesse.

Dal canto suo, al nudo proprietario spettano le spese straordinarie e i carichi non annuali, le imposte e i pesi che gravano sulla proprietà [6].

Come si estingue l’usufrutto su una casa?

Diverse sono le cause che determinano l’estinzione del diritto di usufrutto su una casa.

Nel dettaglio, l’usufrutto si estingue per:

1. scadenza del termine previsto per la durata;
2. prescrizione, ovvero per effetto del non uso per 20 anni;
3. riunione dell’usufrutto e della proprietà nella stessa persona, quando l’usufruttuario acquista la proprietà della casa;
4. totale perimento del bene (ad esempio, la casa viene completamente rasa al suolo da un terremoto);
5. abuso del diritto da parte dell’usufruttuario, nell’ipotesi in cui questi vende la casa ad altri o la deteriora o la lascia perire per mancanza di manutenzione ordinaria;
6. rinuncia dell’usufruttuario.