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Quali sono le spese che competono all’inquilino?

24 Giugno 2021
Quali sono le spese che competono all’inquilino?

Restituzione dell’immobile locato e responsabilità del conduttore, l’orientamento della Cassazione.

Quali sono le spese che competono all’inquilino? L’inquilino, nell’utilizzare la casa a lui locata, deve osservare la diligenza del buon padre di famiglia: deve cioè fare in modo di non danneggiare l’appartamento e, per quanto possibile, riconsegnarlo nelle stesse condizioni in cui gli è stato lasciato all’inizio del rapporto contrattuale. Pertanto, su di lui gravano solo le spese di ordinaria amministrazione, ma neanche tutte: solo quelle di scarso valore, con esclusione degli interventi volti ad eliminare il deterioramento del bene, quello che rientra nella normale usura. Insomma, le spese relative a tutto ciò che si rompe per via del normale uso quotidiano spettano al locatore.

Questa definizione astratta, usata spesso dalla giurisprudenza, pone un problema di carattere pratico, volto a individuare, nel concreto, quali sono le spese che competono all’inquilino. Difficile, in effetti, fare un elenco esaustivo atteso che, molto spesso, le stesse sentenze non citano i fatti in causa e sono sintetiche nel definire la questione controversa. Cerchiamo ciò nonostante di fare il punto della situazione.

Spese a carico dell’inquilino 

Locatore e inquilino molto spesso si trovano in disaccordo con riferimento al contenuto e all’interpretazione dei rispettivi obblighi e diritti che sorgono dal contratto di locazione.

In linea generale, possiamo dire che sull’inquilino compete la cosiddetta piccola manutenzione: un tubo del lavandino che si rompe e che non richiede di intervenire con opere murarie, una tapparella che si incastra nel cassonetto, la revisione periodica della caldaia, una porta che cigola, il lavello che si ottura, la prolunga della doccia che perde acqua, la lampadina incassata nel cartongesso che si fulmina, e così via.

Non spetta all’inquilino – salvo che il contratto di locazione disponga diversamente – la tinteggiatura delle pareti, seppur interessate dai chiodi dei quadri; la sostituzione della serratura della porta d’ingresso che, col tempo, si è usurata; la riparazione delle tubature che perdono o dei termosifoni che non funzionano e così via.

Insomma, le spese a carico dell’inquilino sono quelle per far fronte alle riparazioni per deterioramenti dovuti all’uso quotidiano dell’immobile: 

  • che rientrano nell’ordinaria amministrazione;
  • e che sono di importo modesto. 

La riparazione è dovuta anche se i danni sono causati dai familiari o dagli ospiti dell’inquilino e non da lui personalmente. 

La restituzione dell’immobile alla scadenza dell’affitto

Ai sensi dell’art.1590 del Codice civile, l’inquilino deve restituire al locatore l’appartamento «nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti [qualora le stesse, all’atto della consegna, abbiano stilato un apposito verbale], salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della casa in conformità del contratto».

La norma sembra quindi porre l’inquilino in una condizione di responsabilità per ogni difetto dell’immobile presente nel momento della riconsegna delle chiavi; questi non risponderà solo degli ammaloramenti che sono una conseguenza inevitabile dell’utilizzo normale della casa [1]. 

Quindi, possiamo così sintetizzare la questione:

  • danni derivanti da un uso normale dell’immobile e derivanti pertanto dalla semplice usura, dall’uso quotidiano: ricadono sul locatore;
  • danni derivanti da un uso improprio dell’immobile: ricadono sull’affittuario.

Tra i primi vi è lo sfaldamento della tela di cui sono costituite le corde delle tapparelle per le persiane; tra i secondi, invece, vi è la scheggiatura di un vetro contro il quale sia stato scagliato un oggetto.

Non rientrano nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione a carico del conduttore quelle relative agli impianti termici. Tra le riparazioni a carico dell’inquilino rientrano anche quelle relative alla rottura di elementi “esterni” dell’impianto idrico per la cui sostituzione non occorre intervenire nelle opere murarie.

In tale ottica, la Cassazione [2], aveva già fissato il principio secondo cui «rientra nel normale degrado d’uso il fatto che dopo un certo periodo di tempo i mobili e i quadri lascino impronte sulle pareti». 

Alla luce di tale orientamento della Suprema Corte si può concludere che l’inquilino, nell’utilizzare la casa a lui locata, deve osservare la diligenza del buon padre di famiglia senza peraltro essere obbligato a particolari interventi volti ad eliminare il deterioramento del bene che rientra in un concetto di normalità. Ciò anche in considerazione del fatto che è specifico onere del locatore mantenere le buone condizioni dell’immobile concesso in locazione.

Tinteggiatura delle pareti

Sempre la Cassazione [1] ha dettato una norma di comportamento per quanto concerne lo specifico aspetto relativo all’esistenza o meno di un obbligo a carico del conduttore di provvedere alla tinteggiatura delle pareti al momento della riconsegna dell’immobile che gli era stato locato. Tale sentenza ha stabilito la nullità della clausola eventualmente inserita nel contratto di locazione che sancisca l’obbligo per il conduttore di ritinteggiare le pareti dell’immobile quando provvede alla sua restituzione.

Ma attenzione: la pronuncia – così come molte altre dello stesso tenore – è figlia di un periodo in cui la disciplina legale era differente. Esisteva infatti l’articolo 79 della legge sull’equo canone in forza del quale il locatore non poteva attribuirsi altri vantaggi rispetto a quelli previsti dalla legge. Pertanto, veniva ritenuta nulla la previsione contrattuale volta a scaricare sull’inquilino le spese per il deterioramento subito dalla casa conseguentemente al suo normale uso (ponendo quindi a suo carico anche la spesa per la tinteggiatura delle pareti). 

Oggi, però, le cose sono cambiate a seguito dell’abrogazione dell’art. 79, sicché adesso il locatore può ben stabilire, nel contratto, in accordo con il conduttore, che sia quest’ultimo a farsi carico delle spese di tinteggiatura. 

Naturalmente, tutto dipende da quanto previsto nel contratto di locazione. Difatti, se nel contratto non è previsto nulla, allora il rifacimento della pittura nelle camere spetta al locatore; il contratto però, come anticipato, può porre tale spesa a carico del conduttore. 

Approfondimenti

Per maggiori approfondimenti, leggi:


note

[1] Cass. sent. n. 29329/19 del 13.11.2019. Così anche Cass. sent. n. 11703/2002.

[2] Cass. sent. n.4357/1984.

Autore immagine: depositphotos.com


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