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Cosa succede se lascio casa prima della scadenza del contratto?

24 Giugno 2021
Cosa succede se lascio casa prima della scadenza del contratto?

Affitto: che succede se si lascia l’appartamento senza disdetta o senza il preavviso, con o senza giusta causa?

Cosa succede se si lascia casa prima della scadenza del contratto? Come noto, il contratto di affitto si rinnova in automatico ad ogni scadenza, salvo che una delle due parti invii disdetta all’altra con raccomandata a/r, pec o lettera consegnata a mani. 

È questa la caratteristica principale di tale tipologia di contratto: la durata minima è fissata dalla legge ed è inderogabile. Tutt’al più, le parti possono solo stabilire una durata superiore. Fissata tale durata, il contratto è soggetto a rinnovi automatici. Ciò vale sia per la locazione a uso abitativo che commerciale. Fanno eccezione solo le locazioni per uso transitorio o turistico che cessano alla scadenza del termine pattuito senza bisogno di disdetta.

A torto, si ritiene che questa regola valga solo per il padrone di casa mentre l’inquilino sia libero di andare via, salvo preavviso, quando desidera, anche in assenza di validi motivi. Non è così. Al contrario, il conduttore va incontro a conseguenze di tipo patrimoniale nell’ipotesi in cui dovesse anticipare la consegna dell’immobile prima della scadenza. Ecco perché è giusto chiedersi: Cosa succede se lascio casa prima della scadenza del contratto? Di tanto parleremo meglio qui di seguito.

Quando l’inquilino può lasciare l’appartamento in affitto?

L’inquilino può lasciare l’appartamento in tre casi.

Il primo è alla scadenza del contratto, sempre che abbia inviato al locatore una lettera di disdetta con un preavviso di almeno 6 mesi. 

Se la lettera di disdetta arriva in ritardo, la stessa ha effetto per la successiva scadenza e il contratto si rinnova in automatico per un periodo di pari durata a quello precedente (4 anni se si tratta di contratto di locazione a canone libero; 2 anni se si tratta di contratto di locazione a canone concordato).

Conta la data di ricevimento della lettera di disdetta e non quella di spedizione. Pertanto, se mai il servizio postale dovesse fare ritardo e consegnare la raccomandata più tardi dei sei mesi, il contratto si rinnoverebbe.

Il secondo caso in cui l’inquilino può lasciare l’appartamento in affitto è per una giusta causa che risponda ai seguenti requisiti:

  • deve essere imprevedibile rispetto alla data di stipula del contratto di affitto: si pensi a un trasferimento inaspettato sul lavoro;
  • non deve dipendere dalla volontà dell’inquilino: si pensi alla richiesta di trasferimento per andare a lavorare presso un’altra sede;
  • deve essere oggettiva: si pensi a un appartamento privo di ascensore per chi ha subito un’invalidità e non possa più fare i piani a piedi oppure a chi, licenziato dal lavoro, non possa più pagare il canone d’affitto ed è costretto a vivere dai genitori.

Anche nel caso di recesso per giusta causa è necessario dare i sei mesi di preavviso. 

Il terzo caso in cui l’inquilino può lasciare l’appartamento è quando, nel contratto, le parti si siano appositamente accordate per indicare specifici motivi di recesso in favore dell’inquilino. In tale ipotesi, tutto è rimesso all’autonomia delle parti che potrebbero, ad esempio, prevedere l’automatico scioglimento del contratto di affitto qualora l’inquilino dovesse ultimare prima i lavori di realizzazione di una propria villetta, o dovesse subire un trasferimento sul lavoro, o dovesse essere licenziato, o dovesse trasferirsi per badare ai genitori anziani e così via. In questo la legge lascia libera la fantasia delle parti.

Cosa succede se lascio casa prima della scadenza del contratto senza dare disdetta?

Abbiamo appena visto che, anche in caso di recesso anticipato dell’inquilino per un valido motivo, è sempre dovuto il preavviso di sei mesi.

Ma cosa succede se l’inquilino lascia l’appartamento prima della scadenza, in assenza di giusta causa, pur dandone comunicazione al locatore? E cosa invece se, in presenza di una giusta causa, va via immediatamente senza il preavviso? E cosa infine se, in concomitanza con la scadenza del contratto, lascia l’appartamento ma dimentica di inviare la disdetta o la invia più tardi dei prescritti sei mesi?

Ciascuna di queste ipotesi merita una trattazione diversa.

Che succede se si lascia l’appartamento senza disdetta?

Ipotizziamo il caso dell’inquilino che vada via dall’appartamento di punto in bianco, senza dare disdetta e senza neanche comunicarlo al locatore. Tale suo comportamento non lo esimerebbe dal continuare a pagare i canoni di locazione in scadenza. Peraltro, in assenza di un recesso formalizzato con raccomandata, il contratto si rinnoverebbe anche alle successive scadenze e il locatore potrebbe agire nei confronti dell’inquilino per il pagamento delle somme che, nel frattempo, maturano e matureranno. 

Ci si chiede se il locatore possa aprire casa con le proprie chiavi e ridarla in affitto. In realtà, volendo essere ligio alla legge, questi dovrebbe attivare una procedura di sfratto per morosità e poi procedere, con l’ufficiale giudiziario, all’apertura forzosa dell’appartamento. Si tratta di una procedura piuttosto lunga e che implica comunque l’intervento di un avvocato, oltre al pagamento delle spese processuali. Il rischio però di aprire la porta di un appartamento formalmente non abbandonato è quello di un’incriminazione penale. A quel punto, per evitare di doversi sottoporre a tali rischi e spese, sarà meglio mettere per iscritto un accordo tra le parti con cui da un lato l’inquilino accetta di riconsegnare le chiavi e il locatore lo libera da ogni impegno economico.

Cosa succede se lascio casa prima della scadenza del contratto dando disdetta?

Potrebbe succedere che l’inquilino voglia lasciare l’appartamento molto tempo prima della scadenza del contratto e che comunque si preoccupi di inviare una disdetta al locatore. Se però non c’è una giusta causa di recesso, la legge prevede che la disdetta, pur operando alla successiva scadenza e quindi impedendo il rinnovo automatico del contratto, non lo esimerà dal corrispondere i canoni di locazione che matureranno fino a quel momento. Il locatore quindi potrebbe chiedere, al giudice, l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti dell’inquilino intimandogli il pagamento dei canoni non versati fino alla scadenza.

Che succede se lascio la casa per giusta causa senza scadenza?

Potrebbe succedere che l’inquilino abbia effettivamente un valido motivo per lasciare l’appartamento prima della scadenza ma che lo faccia senza dare il preavviso. Anche in questo caso, egli sarà comunque tenuto a versare il canone di locazione dei 6 mesi successivi alla comunicazione di recesso. Ciò perché, come detto, il preavviso è obbligatorio anche nel caso di recesso per giusta causa.

Sicché, in caso di omesso versamento, il locatore potrebbe agire con un decreto ingiuntivo per il pagamento delle sei mensilità.

Che succede se lascio l’appartamento ma la disdetta arriva tardi?

La disdetta che arriva più tardi dei sei mesi rispetto al rinnovo automatico del contratto opera per la successiva scadenza. Questo significa che il contratto di locazione si rinnova per un ugual periodo e che l’inquilino resta obbligato a pagare i vari canoni anche se dovesse lasciare l’appartamento. Di qui la possibilità per il locatore di richiedere un decreto ingiuntivo e, in caso di omesso pagamento, avviare il pignoramento dei beni del debitore. 

Come evitare di pagare i canoni se l’appartamento viene lasciato prima della scadenza?

In tutti i casi che abbiamo appena evidenziato, si è visto che l’inquilino che non rispetti l’obbligo di dare la disdetta e il preavviso può subire un decreto ingiuntivo da parte del giudice con cui il locatore gli intima il pagamento dei canoni maturati fino alla scadenza del contratto o per i sei mesi del preavviso.

Nulla esclude però che le parti possano tra loro mettersi d’accordo e ridurre o abbonare del tutto tale debito. Ad esempio, l’inquilino che abbia necessità di lasciare l’immobile subito ben potrebbe chiedere la collaborazione del locatore a ricevere le chiavi concordando magari un prezzo a forfait in luogo dei sei mesi di preavviso. Tutto ciò dovrà trovare comunque spazio in un apposito atto di transazione che le parti dovranno redigere per iscritto.  

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