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Affitto: 3 cose da non fare se l’inquilino non paga

27 Settembre 2021
Affitto: 3 cose da non fare se l’inquilino non paga

Regole da rispettare se il conduttore non corrisponde il canone di locazione.

Hai affittato il tuo piccolo appartamento in città ad un ragazzo di 30 anni. All’inizio, le cose andavano più che bene. Da qualche mese, però, non ti corrisponde più il canone di locazione. Hai deciso di parlargli da uomo a uomo, ma lui è stato scontroso e ti ha detto chiaro e tondo di non rompergli le scatole. Questo atteggiamento arrogante ti ha mandato fuori di testa, quindi hai deciso di cambiare la serratura dell’appartamento. In questo articolo faremo il punto della situazione sullo sfratto: 3 cose da non fare se l’inquilino non paga.

Accade spesso che i conduttori saltino qualche mensilità oppure, nei casi peggiori, smettano di pagare. In queste ipotesi, i locatori tentano di farsi giustizia da soli per far capire chi comanda. Tale condotta, tuttavia, non fa altro che peggiorare la situazione. Solo rivolgendosi al giudice per ottenere una convalida di sfratto è possibile avere indietro l’immobile e il pagamento dei canoni arretrati. Ma procediamo con ordine.

Non staccare le utenze

Se il tuo inquilino non paga, la prima cosa che non devi assolutamente fare è staccare le utenze (acqua, luce, gas) dell’appartamento. Tale condotta, infatti, non solo è inutile ma, secondo la Cassazione, integra il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni [1].

In altre parole, se decidi di estinguere i contratti di somministrazione delle utenze, al fine di impedire all’affittuario di utilizzare l’unità abitativa concessa in locazione, incorri nella responsabilità penale e rischi una multa fino a 516 euro.

Non cambiare la serratura

Un’altra cosa che devi evitare è cambiare la serratura dell’immobile in affitto per impedire all’inquilino di farvi rientro. Tale comportamento scorretto non è ammesso neppure nell’eventualità che tu abbia ottenuto dal giudice un provvedimento di sfratto. In quest’ultimo caso, come vedremo a breve, è compito dell’ufficiale giudiziario (e non tuo) fare eseguire gli ordini del giudice. In caso contrario, commetti il reato che ti ho descritto poc’anzi.

Non tollerare la morosità

Una terza ed ultima cosa che non devi fare è tollerare il fatto che l’inquilino non paghi oppure che ti corrisponda le mensilità in ritardo rispetto a quanto previsto nel contratto di locazione.

Un atteggiamento di tolleranza, ossia accettare il canone di locazione dopo diversi mesi rispetto al termine pattuito, rende inoperante la clausola risolutiva espressa che prevede lo scioglimento automatico del contratto se una delle parti non rispetta gli obblighi previsti.

Che fare allora? In tal caso, devi inviare una lettera al conduttore in cui dichiari chiaramente di volerti avvalere della suddetta clausola (se presente nel contratto) in considerazione del mancato pagamento del canone.

Cosa fare se l’inquilino non paga?

A questo punto, ti è chiaro che se l’inquilino non paga c’è un’unica soluzione: mandarlo via di casa. In altre parole, devi recarti da un bravo avvocato e notificare al conduttore l’intimazione di sfratto per morosità.

Tale procedura richiede due requisiti:

  • un contratto di locazione scritto e regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate;
  • il mancato pagamento dei canoni da parte dell’inquilino.

Prima di andare dal giudice, però, è prassi inviare all’inquilino moroso, tramite raccomandata a/r, una diffida per sollecitare il pagamento dei canoni arretrati ed il rilascio dell’immobile entro un termine preciso (solitamente, 15 giorni).

Se la diffida rimane priva di riscontro, allora potrai intimare lo sfratto (già dopo 20 giorni di ritardo) e richiedere al giudice un’ingiunzione di pagamento per i canoni arretrati e quelli che andranno a scadere fino all’esecuzione dello sfratto.

Ricevuto l’atto da parte dell’ufficiale giudiziario e fissata l’udienza, l’inquilino ha tre possibilità:

  • opporsi: la causa è rinviata al giudizio ordinario, ma il giudice può comunque convalidare lo sfratto;
  • chiedere al giudice un termine di grazia per pagare il debito ed evitare lo sfratto. Il giudice non può concedergli più di 90 giorni;
  • non presentarsi: in questa ipotesi, il giudice emette l’ordinanza di convalida e stabilisce la data per il rilascio dell’immobile;
  • presentarsi e pagare i canoni arretrati.

Nel caso in cui tu riesca ad ottenere la convalida dello sfratto, ma l’inquilino fa «orecchie da mercante» – nel senso che non paga e non rilascia spontaneamente la casa – allora devi passare alla seconda fase: notificargli un atto di precetto e, passati 10 giorni, procedere con la monitoria di sgombero con l’aiuto dell’ufficiale giudiziario. Quest’ultimo, in pratica, si reca personalmente presso l’immobile per eseguire lo sfratto ed immetterti nuovamente nel possesso del tuo appartamento. La procedura è abbastanza lunga e può richiedere diversi accessi. Tuttavia, non ti resta che avere pazienza ed attendere che la giustizia faccia il suo corso.


note

[1] Art. 392 cod.pen.

Autore immagine: pixabay.com


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2 Commenti

  1. Io devo dire che l’ultimo punto ho cercato di andare incontro all’inquilino in condizioni di difficoltà economica. Si tratta di un ragazzo maggiorenne abbandonato. Con che faccia avrei potuto chiedergli i soldi in un momento di difficoltà e disperazione? Il padre sbandato e sempre in giro a vagare facendo lavoretti spiccioli…La madre malata di Alzheimer. Insomma, una situazione non semplice da gestire e mandar giù. Così gli ho detto che avrebbe potuto “ripagare” i canoni di affitto facendo dei lavori di ristrutturazione in casa e in giardino per un periodo e, non appena rimessosi in sesto, avrebbe potuto ricominciare aa pagare il canone

  2. L’inquilino non vuole andarsene di casa e non paga più l’affitto. Sono stato più volte tentato a chiamare un fabbro per cambiare la serratura a sua insaputa, ma poi ho pensato bene di rivolgermi alle autorità affinché potessero essere loro a rimediare a questa spiacevole situazione

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