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Sopraelevazione del tetto: i vicini possono opporsi? 

24 Giugno 2021 | Autore:
Sopraelevazione del tetto: i vicini possono opporsi? 

La trasformazione edilizia richiede il permesso di costruire rilasciato dal Comune, ma occorre anche rispettare le distanze legali dalle proprietà confinanti.

Una mattina noti che nella villetta di fronte alla tua sono iniziati dei lavori edilizi. Ti informi e scopri che stanno ampliando ed alzando il sottotetto, per trasformare una piccola soffitta in una mansarda abitabile. L’intervento edilizio risulta autorizzato: c’è il permesso di costruire rilasciato dal Comune. Però, la nuova costruzione ti toglie una parte della luce, dell’aria e della veduta di cui godevi prima. Il progetto prevede anche delle pareti finestrate che affacciano sulla tua proprietà e temi sguardi indiscreti.

Quando c’è una sopraelevazione del tetto i vicini possono opporsi? Devi sapere che in materia di nuove costruzioni non vigono solo le norme urbanistiche ed edilizie, che riguardano la regolarità dell’opera sotto il profilo amministrativo; bisogna rispettare anche le regole sulle distanze legali dalle proprietà confinanti, stabilite dal Codice civile. Quindi, anche un’opera regolarmente assentita dal Comune potrebbe essere illegittima se viola le distanze minime previste in favore dei proprietari limitrofi o dirimpettai.

Dunque, in tali casi di sopraelevazione del tetto che lede i diritti dei proprietari circostanti, i vicini possono opporsi ricorrendo al giudice, in modo da impedire la realizzazione dei lavori, se ancora in corso, oppure ottenendo la rimozione dell’opera, se nel frattempo è già stata completata.

Si può costruire sopra l’ultimo piano? 

In linea generale, la legge [1] attribuisce al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio o del lastrico solare il diritto di sopraelevazione, che consente di costruire nuovi piani. La sopraelevazione, però, non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono: la sicurezza e la stabilità del fabbricato vengono prima di tutto. 

Se l’edificio è condominiale, i condomini possono opporsi alla sopraelevazione in due specifici casi: se essa pregiudica l’aspetto architettonico, oppure se diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti. 

Sopraelevazione: quali permessi? 

La sopraelevazione è considerata una nuova costruzione e richiede il preventivo rilascio del permesso di costruire da parte del Comune. La Pubblica Amministrazione deve verificare la compatibilità del progetto con la normativa urbanistica stabilita nei piani regolatori vigenti. A livello edilizio, occorre considerare la capacità della struttura esistente di sopportare il nuovo carico e, nelle zone a rischio terremoti, bisogna verificare la sicurezza antisismica. 

Anche quando l’intervento è qualificato come ristrutturazione, il Testo Unico sull’Edilizia [2] richiede espressamente il permesso di costruire se la trasformazione:

  • porta «ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente», per forma, dimensioni e altre caratteristiche;
  • realizza «modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti»;
  • comporta mutamenti della destinazione d’uso, come la trasformazione di una soffitta in sottotetto abitabile;
  • altera la sagoma di immobili sottoposti a vincoli.

Sopraelevazione: le distanze da rispettare 

Le sopraelevazioni devono rispettare, al pari di tutti i tipi di costruzioni, le distanze legali dal confine. Questo significa che, anche quando il Comune ha rilasciato il permesso di costruire, i vicini possono opporsi se la nuova costruzione viola le distanze minime previste dalla legge e dal piano regolatore. 

Il Codice civile [3] stabilisce una distanza minima di tre metri tra le costruzioni sui fondi vicini, se esse non sono unite o aderenti l’una all’altra. I regolamenti locali possono prevedere distanze maggiori. Per ulteriori dettagli leggi “Costruzioni: le distanze dai confini“.

C’è anche una distanza minima per l’apertura di nuove finestre, che ai sensi della legge [4] rappresentano vedute che consentono l’affaccio sul fondo del vicino: un Decreto ministeriale [5] impone un limite di dieci metri dai fabbricati antistanti, per tutti gli edifici situati in zone urbanistiche diverse dalla “A”, cioè al di fuori dei centri storici. Se tra i fabbricati c’è una strada, la distanza deve essere pari alla larghezza della via, con una maggiorazione:

  • di 5 metri per lato nelle strade di larghezza inferiore a 7 metri;
  • di 7,50 metri per lato per le strade di larghezza compresa tra 7 e 15 metri;
  • di 10 metri per lato per le strade di larghezza superiore.

Sopraelevazione tetto in violazione delle distanze: che fare?

Se la sopraelevazione del tetto viene realizzata in violazione delle distanze minime legali o regolamentari che abbiamo esposto, il vicino può agire ricorrendo al giudice amministrativo (il Tar, Tribunale amministrativo regionale del luogo ove è ubicato l’immobile) per far annullare il permesso di costruire rilasciato dal Comune, oppure, se esso manca, instaurando una causa civile contro il vicino che ha costruito abusivamente ed eventualmente sporgendo denuncia penale per l’abuso riscontrato. Così i lavori, se ancora in corso, saranno bloccati; altrimenti l’opera sarà demolita.

In un recente caso, il Tar Lazio [6] ha accolto il ricorso presentato da un vicino che lamentava la violazione delle distanze legali per la sopraelevazione del tetto di una villetta realizzata sul litorale romano. Nel processo è emerso che la nuova costruzione non rispettava le distanze minime tra le pareti finestrate dagli edifici antistanti: riscontrata la violazione, il permesso di costruire rilasciato dal Comune è stato annullato.

Per ulteriori approfondimenti leggi anche questi articoli:


note

[1] Art. 1127 Cod. civ.

[2] Art. 33 D.P.R. n. 380/2001.

[3] Art. 873 Cod. civ.

[4] Art. 905 Cod. civ.

[5] Art. 9 D.M. n. 1444/1968.

[6] Tar Lazio, sent. n. 7136 del 14.06.2021. 


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