Diritto e Fisco | Articoli

Infiltrazioni box da giardino condominiale: chi paga? 

24 Giugno 2021 | Autore:
Infiltrazioni box da giardino condominiale: chi paga? 

Se entra acqua nei garage interrati: come ripartire le spese di riparazione e di impermeabilizzazione? 

Umidità, muffa, macchie sul soffitto e sulle pareti o chiazze d’acqua sul pavimento non sono fenomeni normali, neppure in un garage. In molti condomini italiani, i box per le auto sono interrati sotto il cortile o il giardino di proprietà comune, che funge da copertura esterna del vano autorimessa sottostante. Quando le infiltrazioni nei box provengono dal giardino condominiale, chi paga le spese di riparazione e di impermeabilizzazione? 

A prima vista, le classiche regole di riparto sembrano inadeguate e confliggenti tra loro: bisogna considerare che i box auto sono di proprietà esclusiva mentre la copertura – dalla quale provengono le infiltrazioni – è sicuramente comune. Così alcuni pensano che si potrebbe applicare la norma di legge stabilita per il lastrico solare di copertura, che suddivide le spese delle riparazioni per un terzo a carico di chi ne ha l’uso esclusivo e per gli altri due terzi a carico di tutti gli altri condomini; ma questa conclusione è frettolosa ed errata.

Un’altra norma del Codice civile individua i criteri di riparto delle spese di manutenzione e ricostruzione di soffitti, volte e solai, in parti uguali tra i proprietari del piano sovrastante e di quello sottostante, ma non dispone nulla di specifico per i posti auto di proprietà esclusiva coperti da una struttura condominiale, come un cortile pavimentato o un giardino situato sopra il solaio che funge da piano di copertura dei box.

Insomma, in entrambi i casi, il proprietario del box sarebbe chiamato a contribuire alle spese (per un terzo o per la metà, a seconda delle interpretazioni) per un evento che non ha provocato e di cui non è responsabile. Che fare allora in questi casi? La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha individuato la soluzione che sembra preferibile: le spese derivanti dalle infiltrazioni nei box sotto il giardino condominiale gravano su tutti i condomini, tranne la tinteggiatura dei soffitti. 

Infiltrazioni in condominio: riparto spese

Quando si verificano infiltrazioni di acqua in un condominio, la regola base disposta dalla legge [1] per l’attribuzione della responsabilità è quella secondo cui ciascuno risponde dei danni provocati dalle cose che ha in custodia, se non prova che sono avvenuti per un caso fortuito, cioè un evento eccezionale e imprevedibile, come un terremoto o un’alluvione.

Questa norma base, però, non distingue tra proprietari esclusivi dei locali o parti di proprietà comune, e va specificata nei casi concreti. Se le infiltrazioni provengono da una parte dell’immobile di proprietà comune, come il tetto, i lastrici solari, i muri perimetrali e le scale, allora la responsabilità è del condominio, che dovrà provvedere alle riparazioni necessarie sostenendo le relative spese e risarcire i danni al proprietario dell’immobile in cui vi sono state le infiltrazioni.

Questa regola subisce un’importante eccezione se le infiltrazioni derivano da una porzione della copertura di proprietà esclusiva, come il terrazzo di un appartamento: in questo caso, il Codice civile [2] dispone che il singolo proprietario risponderà per un terzo delle spese, mentre i restanti due terzi saranno suddivisi tra tutti gli altri condomini (compreso il danneggiato), in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà di ciascuno.

Infiltrazioni nei box provenienti da cortile o giardino condominiale

Quando i box auto sono coperti da un cortile, o da un giardino, condominiale la regola di riparto che abbiamo appena visto non si applica: viene, invece in rilievo un’altra norma, prevista anch’essa dal Codice civile [3], in base alla quale le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute, in parti uguali, dai proprietari dei due piani coinvolti, quello sovrastante e quello sottostante; rimane a carico del proprietario del piano inferiore il rifacimento dell’intonaco e la tinteggiatura del soffitto del proprio locale.

La Corte di Cassazione ritiene che questa norma possa essere applicata, per analogia, anche al caso delle infiltrazioni nei box provenienti dal cortile o dal giardino condominiale. Questo comporta che il condominio si dovrà accollare, per intero, le spese di riparazione necessarie per rimuovere le infiltrazioni, come il rifacimento della guaina di impermeabilizzazione rovinata e della pavimentazione fessurata o sconnessa.

Spese di riparazione infiltrazioni box: come si dividono?

Nell’ultima pronuncia intervenuta sul tema [4], la Suprema Corte ha precisato che «sarebbe illogico accollare le spese per un terzo ai proprietari sottostanti», visto che il cortile o giardino ha un’evidente funzione di copertura dei box, è di proprietà comune e viene utilizzato da tutti i condomini.

Di conseguenza, il grosso delle spese necessarie per l’eliminazione delle infiltrazioni nei box auto provenienti dal giardino comune competerà al condominio, e precisamente:

  • le spese di manutenzione, di riparazione della pavimentazione e di rifacimento e impermeabilizzazione della guaina sono a carico di tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di ciascuno, escluso il proprietario dei box sottostanti danneggiati dalla penetrazione dell’acqua;
  • le spese di intonacatura e tinteggiatura del soffitto del locale a uso box rimangono a carico del suo proprietario esclusivo.

Approfondimenti

Per ulteriori informazioni leggi:


note

[1] Art. 2051 Cod. civ.

[2] Art. 1126 Cod. civ.

[3] Art. 1125 Cod. civ.

[4] Cass. ord. n. 18006 del 23.06.2021. 


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube