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Cosa bisogna comunicare all’amministratore?

25 Giugno 2021
Cosa bisogna comunicare all’amministratore?

Anagrafe condominiale e lavori nella proprietà privata o nelle parti comuni: tutte le informazioni che bisogna dare al capo condomino. 

Cosa bisogna comunicare all’amministratore di condominio? Il cosiddetto «capo condomino» è garante del rispetto delle regole condominiali (sia quelle contenute nella legge che nel regolamento), dei servizi e delle parti comuni dell’edificio. Questo fa sì che su di lui ricadano tutta una serie di controlli, verifiche e accertamenti a volte anche particolarmente complessi.

Succede, ad esempio, nel momento in cui si eseguono dei lavori all’interno delle proprietà private o quando si vende l’appartamento o lo si dà in affitto. In quest’ultimo caso, infatti, c’è da aggiornare il registro chiamato «anagrafe condominiale».

Bisogna dunque sapere cosa bisogna comunicare all’amministratore in modo da non trovarsi impreparati e inadempienti agli obblighi di legge. Di tanto parleremo meglio qui di seguito.

Comunicazioni all’amministratore in caso di compravendita, donazione o successione  

Nel momento in cui si stipula un atto di compravendita relativo ad un appartamento inserito in un condominio, tanto il venditore quanto l’acquirente hanno l’obbligo di comunicare tale circostanza all’amministratore. Lo stesso vale se l’immobile è oggetto di una donazione o di una successione ereditaria. 

L’amministratore deve aggiornare la cosiddetta anagrafe condominiale, un registro nel quale, oltre a numerose informazioni inerenti all’immobile, sono custoditi anche i dati anagrafici dei vari condomini, ossia dei proprietari degli appartamenti. Ecco che allora sorge puntuale la domanda: cosa bisogna comunicare all’amministratore? Innanzitutto, le generalità del nuovo proprietario dell’appartamento comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare. 

Chiaramente, se si tratta di una coppia in comunione dei beni o di una comunione ereditaria o comunque di una comproprietà, bisogna riportare i dati relativi a tutti i soggetti aventi diritto sull’immobile e le rispettive quote di proprietà.

Non basta la semplice comunicazione verbale o scritta dell’acquirente, non avendo questa alcun valore di prova. Servirà invece un’attestazione del notaio che ha rogato l’atto di acquisto, la notazione o la successione ereditaria.  

Il punto è che, nel dover riferire gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile e le generalità delle relative parti, si finisce inevitabilmente per rivelare anche il prezzo di vendita del bene, cosa che non tutti vogliono fare. Sicché, il notaio si limita a fornire all’amministratore una semplice “minuta”, ossia un estratto del rogito nel quale sono indicati solo gli estremi catastali del bene e le generalità delle parti, senza indicare anche tutte le altre condizioni contrattuali. 

I partecipanti al condominio devono comunicare, in forma scritta, ogni variazione dei dati all’amministratore entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, ha il dovere di chiedere agli inadempienti con lettera raccomandata le informazioni necessarie. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore deve acquisire diversamente le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.

Comunicazioni all’amministratore in caso di affitto o usufrutto

Se il proprietario intende dare in locazione l’appartamento, dovrà comunicare all’amministratore gli estremi del contratto di locazione e quindi l’identità del conduttore, così come la durata del contratto stesso.

Stesso discorso nel caso in cui il proprietario dell’immobile venda o doni la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto o, viceversa, intenda cedere l’usufrutto riservandosi la nuda proprietà. Anche in tali ipotesi l’amministratore deve essere al corrente dei dati del nudo proprietario e dell’usufruttuario. 

Anagrafe condominiale e rispetto della privacy

Ciascun condomino può chiedere di accedere all’anagrafe condominiale e di visionarne il contenuto. Ciò infatti non viola la privacy, essendo ogni condomino titolare dei dati del condominio. 

L’amministratore ha diritto a conoscere, da ogni condomino, tutti i dati pertinenti e necessari alla gestione della cosa comune. Tra i suoi poteri vi è quello di:

  • raccogliere le informazioni che consentono di identificare e contattare i singoli partecipanti al condominio (siano essi proprietari, usufruttuari, conduttori o comodatari) chiedendo le generalità comprensive di codice fiscale, residenza o domicilio;
  • chiedere i dati catastali (foglio, mappale, subalterno).

Al contrario non può chiedere, perché risulterebbe eccedente, copia della documentazione, come l’atto di compravendita in cui sono riportati i dati [1] essendo invece sufficiente – come detto sopra – la cosiddetta dichiarazione di avvenuta stipula rilasciata dal notaio rogante, purché completa di tutte le indicazioni utili ai fini della tenuta del registro dell’anagrafe condominiale [2].

L’amministratore può chiedere il numero di cellulare dei condomini?

L’amministratore ha diritto a conoscere il numero di telefono dei condomini e le eventuali e-mail solo se risultano già indicati in elenchi pubblici oppure se il condomino interessato ha già fornito il proprio consenso al loro utilizzo.

Tali dati, non possono essere comunque oggetto di diffusione o di comunicazione agli altri condomini od a terzi da parte dell’amministratore.

Lavori in casa e comunicazioni all’amministratore

Tutte le volte in cui si intendono eseguire dei lavori in casa propria, sia all’interno che all’esterno (ad esempio, sul terrazzo) è necessario informare l’amministratore di condominio. Non si tratta di una richiesta di autorizzazione, essendo il proprietario libero di svolgere le opere che vuole, ma di una semplice comunicazione preventiva. Questo perché l’amministratore, essendo garante dell’edificio, deve poter verificare che non vi siano danni per le parti comuni: danni ad esempio alla stabilità dell’edificio o al suo decoro architettonico. 

Si pensi, ad esempio, al caso in cui, durante una ristrutturazione interna, venga abbattuta una colonna portante o, nell’ottica di un miglior sfruttamento del balcone, venga effettuata una copertura con una veranda che guasti l’estetica della facciata.

Così l’articolo 1122 del Codice civile stabilisce che «il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea».

Lavori in condominio e comunicazione all’amministratore

Lo stesso obbligo informativo che abbiamo appena visto incombere sul condomino per il caso di lavori nella proprietà individuale ricorre anche quando i lavori interessino parti comuni dell’edificio: si pensi al caso di chi, per realizzare una seconda porta al proprio appartamento, intenda abbattere una parete del pianerottolo (cosa legittima) oppure appoggi, sulla facciata dell’edificio, una canna fumaria o appoggi dei pannelli fotovoltaici sul tetto dell’edificio.


note

[1] Provv. Garante Privacy 23 aprile 2014 n. 3070028

[2] Provv. Garante Privacy 30 ottobre 2017 n. 7054700

 

Autore immagine: depositphotos.com


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