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Come funziona la perizia della banca

27 Settembre 2021 | Autore:
Come funziona la perizia della banca

I parametri che determinano la valutazione di un immobile per il quale viene chiesto un mutuo. Chi la fa e quanto costa.

Se vuoi chiedere un mutuo per l’acquisto di una casa, uno dei passaggi obbligati prima che ti venga concesso il finanziamento è quello della perizia dell’immobile. In pratica, chi ti deve erogare il mutuo vuole sapere quanto vale il bene che vuoi acquistare, in modo da poter calcolare l’importo del finanziamento. Ma come funziona la perizia della banca? Chi è autorizzato ad eseguirla? Cosa guarda un perito per valutare una casa? E, aspetto non indifferente, chi paga la perizia della banca?

Altra domanda che può sorgere è perché si deve fare la perizia della banca. Il motivo va spiegato in questi termini: l’istituto di credito deve calcolare il valore del mutuo rispetto a quello dell’immobile (di solito, non si supera mai l’80%). Di conseguenza, prima di approvare la richiesta del cliente deve sapere quanto vale la casa, in modo da stabilire l’importo del finanziamento. Da qui l’esigenza di fare la dovuta valutazione. Ecco come funziona la perizia della banca.

Perizia della banca: cos’è?

Come appena accennato, prima di concedere un mutuo a chi vuole comprare una casa la banca deve accertare il valore dell’immobile. Ecco che, allora, si rende necessaria la perizia immobiliare, cioè la valutazione che l’istituto di credito fa del bene per il quale è stato chiesto il finanziamento.

Lo scopo della perizia della banca è duplice. Da una parte, verificare se il gioco vale la candela. Se un cliente, ad esempio, chiede un mutuo di 180mila euro, difficilmente gli verrà concesso per acquistare un immobile che abbia lo stesso valore e, peggio ancora, che venga venduto ad un prezzo ancora inferiore. Di conseguenza – ed ecco il secondo scopo della perizia immobiliare – prima viene stabilito il valore dell’immobile e poi quello del mutuo che, come detto, di norma non supera l’80% del costo della casa.

In questo modo, l’istituto mette in tasca una garanzia in più per l’erogazione del finanziamento: si espone per una cifra inferiore a quella che rappresenta il valore della casa per poterla recuperare abbondantemente espropriandola e vendendola nel caso in cui il mutuatario non riuscisse a saldare il debito.

Perizia della banca: quando viene fatta?

Prima di spiegare come funziona la perizia della banca, bisogna sapere quali sono i passi da compiere per arrivare alla valutazione dell’immobile.

Normalmente, la procedura che viene seguita è questa. Ti presenti in banca per fare una richiesta di mutuo per l’acquisto di un immobile. Il tuo interlocutore ti chiederà l’importo che ti serve e i documenti che servono a valutare la tua capacità di restituire il debito (la busta paga, il cedolino della pensione, la dichiarazione dei redditi nel caso tu sia un lavoratore autonomo, ecc.), oltre a quelli relativi all’immobile.

Ci sarà, a quel punto, una pre-delibera, cioè la banca (consultando anche l’elenco della Centrale dei rischi per sapere se in passato hai avuto dei problemi a restituire un finanziamento o se hai dei protesti o altro) deciderà se hai le carte in regola per ottenere il finanziamento richiesto. Se la risposta è positiva, non significa che ti verrà dato quello che hai chiesto: prima ci sarà la perizia della banca per definire il valore dell’immobile. Una volta stabilito, ti dirà in base al risultato della perizia e della tua situazione reddituale l’importo del mutuo che è disposta a concederti, in percentuale rispetto al valore della casa. Se, per dire, l’immobile viene valutato 200mila euro, di norma, non ti verranno erogati più di 160mila euro, cioè l’80% del valore della casa.

Perizia della banca: come viene fatta?

Per stabilire il valore dell’immobile oggetto del mutuo richiesto, la banca nomina un proprio perito, che farà un sopralluogo. Il professionista terrà conto di diversi elementi che riguardano l’immobile, ovvero:

  • il valore commerciale, cioè il prezzo a cui viene messo in vendita;
  • il valore cauzionale: si tratta del valore commerciale moltiplicato per il coefficiente di vendita forzata (va tra il 90% ed il 95%);
  • il valore di ricostruzione a nuovo: riguarda i materiali utilizzati all’interno della casa, la struttura e gli impianti. Serve a stabilire anche il valore della polizza assicurativa;
  • il valore stato di avanzamento dei lavori: in questo caso, si parla di immobili in costruzione che richiedono un mutuo erogato in più momenti, ciascuno dei quali richiederà una perizia per verificare a che punto è l’opera.

A questi fattori se ne aggiunge un altro non secondario: il contesto in cui si trova l’immobile. La perizia della banca tiene anche conto della collocazione della casa, se si trova in un quartiere periferico ed isolato oppure in pieno centro città, dove il valore dell’immobile si alza notevolmente.

Perizia della banca: quali documenti ci vogliono?

Tutte queste valutazioni che compongono la perizia della banca su un immobile oggetto di mutuo vengono fatte anche sulla base dei documenti che riguardano la casa e che il mutuatario deve consegnare affinché il perito possa visionarli con cura.

In particolare, vengono richiesti:

  • l’atto di provenienza dell’immobile, per verificare la titolarità giuridica del diritto sulla casa. Può essere un atto notarile o una scrittura privata, oppure una dichiarazione di successione o, ancora, una sentenza di un giudice;
  • i documenti catastali e ipotecari, cioè quelli che riguardano la registrazione al catasto e l’eventuale presenza di ipoteche già iscritte sulla casa;
  • i documenti sulla legittimità territoriale dell’immobile, vale a dire quelli che certificano che sia stato costruito con materiali conformi alla legge e con tutte le autorizzazioni richieste. In pratica, che non ci siano degli abusi edilizi o delle violazioni della legge.

Perizia della banca: quanto costa?

Mediamente, la perizia della banca sull’immobile costa tra i 100 ed i 300 euro, a seconda dell’istituto di credito a cui è stato chiesto il mutuo e della parcella del professionista a cui si appoggia. Attenzione, però: a questi soldi bisogna sempre aggiungere:

  • l’Iva al 22%;
  • il contributo per la cassa di previdenza del perito (dal 2% al 4%);
  • il rimborso delle eventuali spese di viaggio (se, ad esempio, l’immobile oggetto del mutuo si trova in una città lontana).

Le spese per la perizia sono a carico della banca solo in caso di rinegoziazione o di surroga del mutuo.



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